Trong các giao dịch có đối tượng là quyền sử dụng đất như chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất thì có một thủ tục bắt buộc phải thực hiện là đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (sau đây gọi là đăng ký biến động đất đai). Trong đó người nhận chuyển nhượng, nhận chuyển đổi, người thuê, người thuê lại, người thừa kế, người nhận tặng cho quyền sử dụng đất; tổ chức nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải thực hiện thủ tục này để được ghi tên và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là giấy chứng nhận).

Nếu thực đã thực hiện hoàn thành các giao dịch nói trên mà không đăng ký biến động đất đai thì tư cách của người sử dụng đất mới không được pháp luật thừa nhận và việc thực hiện giao dịch không có ý nghĩa. Do vậy, đăng ký biến động đất đai là thủ tục rất quan trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền sở hữu tài sản của tổ chức cá nhân.

Ảnh minh hoạ
Ảnh minh hoạ

Sau đây là thủ tục thực hiện đăng ký biến động đất đai trong giao dịch chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất:

Bước 1. Soạn thảo các tài liệu sau đây phù hợp với giao dịch: Hợp đồng, văn bản về việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Bước 2. Thực hiện thủ tục công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản nêu trên tại Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất; Tổ chức hành nghề công chứng như Phòng Công chứng thuộc Sở Tư pháp, Văn phòng công chứng.

Tại tổ chức thực hiện công chứng, chứng thực, người yêu cầu công chứng, chứng thực sẽ phải nộp kèm bản sao giấy tờ tùy thân, bản sao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và một số tài liệu khác theo yêu cầu.

Bước 3. Nộp hồ sơ với thành phần như sau tại cơ quan đăng ký đất đai:

  • Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK;
  • Các tài liệu tại bước 1 đã công chứng, chứng thực. Trường hợp người thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là người duy nhất thì phải có đơn đề nghị được đăng ký thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của người thừa kế.
  • Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp.

Hồ sơ này được quy định tại khoản 2 Điều 9 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT quy định về hồ sơ địa chính được sửa đổi bổ sung bởi khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT).

Bước 4. Cơ quan thuế sẽ tiếp nhận hồ sơ từ cơ quan đăng ký đất đai và yêu cầu người đăng ký thực hiện các nghĩa vụ tài chính. Có thể kể đến các loại thuế, phí, lệ phí như sau:

  • Lệ phí trước bạ khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Căn cứ khoản 1 Điều 7 Nghị định 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ thì mức phí trước bạ được tính khi chuyển nhượng đất đai là 0.5% giá chuyển nhượng;
  • Thuế thu nhập cá nhân: Căn cứ Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC thì thuế thu nhận cá nhân khi chuyển nhượng, cho thuê lại quyền sử dụng đất do bên chuyển nhượng phải đóng được tính bằng 2% giá chuyển nhượng, cho thuê lại. Trường hợp không phải đóng thuế thu nhập cá nhân: (1) Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau. (2) Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.
  • Lệ phí địa chính: Khoản tiền này được nộp cho Cơ quan đăng ký đất đai tùy từng địa phương nhưng trong khoảng từ 100.000 đến 150.000 đồng.

Bước 5. Cơ quan đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận mới cho người sử dụng đất là người nhận chuyển nhượng, nhận chuyển đổi, nhận tặng cho, thừa kế, người thuê, người thuê lại, người thừa kế quyền sử dụng đất…; tổ chức nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Thời gian từ khi nộp hồ sơ đến lúc được cấp Giấy chứng nhận phụ thuộc vào việc hồ sơ có hợp lệ hay không, người đăng ký thực hiện nghĩa vụ tài chính trong bao lâu. Trường hợp hồ sơ hợp lệ, nộp thuế, phí đầy đủ ngay khi có yêu cầu thì thời gian không quá 10 ngày.