1. Môi giới bất động sản là gì?

Theo Khoản 2 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về môi giới bất động sản có nội dung như sau: Môi giới bất động sản là một ngành dịch vu rất phổ biến hiện nay. Các cá nhân, tổ chức sẽ làm “trung gian” cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản (Hình từ internet)
Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Ảnh: Internet

Nhân viên môi giới bất động sản là công việc không thể thiếu trong việc kinh doanh bất động sản. Bởi các chủ thể này chính là người trực tiếp làm nhiệm vụ kết nối giữa bên mua và bên bán, giúp các giao dịch mua bán diễn ra thành công.

2. Chứng chỉ hành nghề của môi giới bất động sản

Theo Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định nội dung sau đây:

– Các tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo đúng quy định về thành lập doanh nghiệp theo Luật doanh nghiệp.

– Các tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản cần phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 62 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014.

– Cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập (không phải thành lập doanh nghiệp) nhưng phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế.

Ngày nay, trên thực tế hiện tại còn có khá nhiều công ty, cá nhân môi giới bất động sản nhưng chưa có chứng chỉ hành nghề .

3. Quy định về cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản

Điều kiện, trình tự, thủ tục cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản được quy định cụ thể tại Thông tư số 11/2015/TT-BXD của Bộ xây dựng có nội dung như sau:

– Điều kiện cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản:

Cá nhân muốn được ấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản ngoài đáp ứng điều kiện về năng lực hành vi dân sự, còn phải dự thi sát hạch kiến thức môi giới bất động sản và đạt điểm thi theo quy định :

Bài thi đạt yêu cầu là bài thi có kết quả như sau:

+ Bài thi phần kiến thức cơ sở đạt từ 70 điểm trở lên (thang điểm 100).

+ Bài thi phần kiến thức chuyên môn đạt từ 70 điểm trở lên (thang điểm 100).

– Thủ tục xin cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản được tiến hành như sau:

Bước 1: Cá nhân, tổ chức có nhu cầu cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản đăng ký và tham gia kỳ thi sát hạch do Sở Xây dụng tổ chức.

Bước 2: Sau khi có kết quả thi sát hạch, Chủ tịch hội đồng thi báo cáo Giám đốc Sở xây dụng về quá trình tổ chức kỳ thi và phê duyệt kết quả thi theo đề nghị của đơn vị tổ chức kỳ thi.

Bước 3: Trên cơ sở báo cáo của chủ tịch hội đồng thi và kết quả thi do Chủ tịch hội đồng thi phê duyệt, Giám đốc Sở xây dựng phê duyệt danh sách các cá nhân được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.

Muốn có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản cần phải.
Muốn có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, môi giới viên chỉ cần thi bài thi về kiến thức chuyên môn. Ảnh minh họa

Bước 4: Căn cứ quyết định phê duyệt danh sách các cá nhân được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, đơn vị tổ chức kỳ thi sát hạch có trách nhiệm chuyển bản phô tô bài thi và hồ sơ của cá nhân đó về Sở xây dựng để cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.

+ Thời hạn: Trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, Sở xây dựng tổ chức in và ký phát hành chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Sở Xây dựng có trách nhiệm lưu giữ hồ sơ của người được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.

+ Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản có giá trị sử dụng trên phạm vi toàn quốc trong thời hạn 05 năm kể từ ngày được cấp chứng chỉ.

+ Kinh phí cấp chứng chỉ là 200.000 đồng/chứng chỉ, cá nhân nộp trực tiếp tại Sở Xây dựng khi nhận chứng chỉ. Sở Xây dựng sử dụng kinh phí này theo quy định của pháp luật về phí và lệ phí.

+ Nếu người được cấp chứng chỉ không đến nhận trực tiếp thì chứng chỉ được gửi theo đường bưu điện cho cá nhân được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.

– Người được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản phải chấp hành các quy định sau đây:

+ Người được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không được sửa chữa, tẩy xóa nội dung của chứng chỉ được cấp.

+ Người được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không được cho thuê, cho mượn hoặc cho các tổ chức, cá nhân khác sử dụng tên và chứng chỉ của mình để thực hiện các hoạt động liên quan đến hành nghề môi giới bất động sản.

+ Người được cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản không được sử dụng vào các mục đích khác mà pháp luật không quy định.

4. Giá trị, thời hạn chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản

Theo khoản 2 Điều 68 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, khoản 4 Điều 15 Thông tư 11/2015/TT-BXD, chứng chỉ có giá trị sử dụng trên phạm vi cả nước trong thời hạn 05 năm kể từ ngày được cấp.

5. Chủ thể kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản:

Chủ thể có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản bao gồm:

– Thứ nhất: cá nhân.

– Thứ hai: tổ chức.

Điều kiện để tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản bao gồm các nội dung sau:

– Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp theo đúng quy định về thành lập doanh nghiệp và phải có ít nhất hai người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 62 Luật kinh doanh bất động sản năm 2014.

– Các cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập (không phải thành lập doanh nghiệp) nhưng phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế.

– Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không được đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản.

– Dịch vụ môi giới bất động sản vừa là ngành nghề kinh doanh có điều kiện kinh doanh tại Điều 62 Luật kinh doanh bất động sản, vừa có điều kiện về chứng chỉ hành nghề. Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh dịch vụ này đều có yêu cầu về chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.

– Chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản được cấp cho cá nhân khi cá nhân có đủ các điều kiện:

+ Cá nhân phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ theo quy định của pháp luật dân sự.

+ Cá nhân có trình độ tốt nghiệp trung học phổ thông trở lên.

+ Cá nhân đã qua sát hạch về kiến thức môi giới bất động sản.

6. Nội dung môi giới bất động sản

Môi giới bất động sản bao gồm các nội dung sau đây:

– Các cá nhân, tổ chức làm dịch vụ mội giới bất động sản tìm kiếm đối tác đáp ứng các điều kiện của khách hàng để tham gia đàm phán, ký hợp đồng.

Nội dung về công việc của một môi giới viên bất động sản được quy định rõ ràng theo quy định hiện hành của Việt Nam. Ảnh minh họa
Nội dung về công việc của một môi giới viên bất động sản được quy định rõ ràng theo quy định hiện hành của Việt Nam. Ảnh minh họa

– Các cá nhân, tổ chức làm dịch vụ mội giới bất động sản đại diện theo ủy quyền để thực hiện các công việc liên quan đến các thủ tục mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

– Các cá nhân, tổ chức làm dịch vụ mội giới bất động sản cung cấp thông tin, hỗ trợ cho các bên trong việc đàm phán, ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

7. Quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản:

Thứ nhất: Quyền của doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản:

– Các doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản có quyền thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản theo quy định của Luật này.

– Các doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản có quyền yêu cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, thông tin về bất động sản.

– Các doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản có quyền hưởng thù lao, hoa hồng môi giới theo thỏa thuận trong hợp đồng đã ký với khách hàng.

– Các doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản có quyền thuê doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập khác thực hiện công việc môi giới bất động sản trong phạm vi hợp đồng dịch vụ môi giới bất động sản đã ký với khách hàng, nhưng phải chịu trách nhiệm trước khách hàng về kết quả môi giới.

– Một số các quyền khác trong hợp đồng đã ký trước đó.

Thứ hai: Nghĩa vụ của doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản:

– Các doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản có nghĩa vụ thực hiện đúng hợp đồng đã ký với khách hàng.

– Các doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản có nghĩa vụ cung cấp hồ sơ, thông tin về bất động sản do mình môi giới và chịu trách nhiệm về hồ sơ, thông tin do mình cung cấp.

– Các doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản có nghĩa vụ hỗ trợ các bên trong việc đàm phán, ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

– Các doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản có nghĩa vụ thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật và chịu sự kiểm tra, thanh tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền

– Các doanh nghiệp, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản có nghĩa vụ bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra.

– Thực hiện nghĩa vụ về thuế với Nhà nước theo quy định của pháp luật.

– Một số các nghĩa vụ khác trong hợp đồng trước đó.

8. Phạt đến 60 triệu nếu môi giới bất động sản mà không có chứng chỉ hành nghề

Từ ngày 28/01/2022, người môi giới bất động sản độc lập mà không có chứng chỉ hành nghề có thể bị phạt đến 60 triệu đồng. Đây là nội dung tại Nghị định 16/2022/NĐ-CP về xử lý vi phạm hành chính về xây dựng do Chính phủ ban hành.

Cụ thể, khoản 1 Điều 59 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy địnhphạt tiền từ 40 triệu đồng đến 60 triệu đồng đối với các hành vi sau đây:

- Kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập mà không có chứng chỉ hành nghề hoặc chứng chỉ hành nghề hết thời hạn sử dụng theo quy định;

- Tẩy xóa, sửa chữa chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản làm sai lệch nội dung chứng chỉ;

- Cho mượn, cho thuê hoặc thuê, mượn chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản để thực hiện các hoạt động liên quan đến môi giới bất động sản;

(Trước đây, tại khoản 1 Điều 58 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, chỉ áp dụng mức phạt tiền từ 10 triệu đồng đến 15 triệu đồng đối với những hành vi vi phạm về kinh doanh dịch vụ bất động sản nêu trên).

- Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng trong một giao dịch kinh doanh bất động sản.

(Bổ sung trường hợp tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng so với quy định trước đây).

Lưu ý: Căn cứ điểm c khoản 3 Điều 4 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, mức phạt tiền đối với những hành vi vi phạm về kinh doanh dịch vụ bất động sản nêu trên áp dụng đối với cá nhân.

Trừ trường hợp tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản đồng thời vừa là nhà môi giới vừa là một bên thực hiện hợp đồng sẽ áp dụng mức phạt trên đối với tổ chức, mức phạt tiền đối với cá nhân bằng ½ mức phạt đối với tổ chức.