Đất phân lô là gì? Những điểm cần lưu ý khi mua bán đất phân lô

Đất phân lô vốn là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê để nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư.

Đất phân lô là gì?

Đất phân lô là đất được Nhà nước giao hoặc cho nhà đầu tư thuê để thực hiện dự án đầu tư sau đó lại được nhà đầu tư tách thành nhiều thửa và chuyển nhượng lại cho các tổ chức cá nhân khác.

Đất phân lô ban đầu khi được nhà đầu tư tiếp nhận thường là đất thương mại dịch vụ nhưng sau đó được chuyển mục đích sử dụng đất thành đất ở và chuyển nhượng cho hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu. Đó là hình thức phổ biến nhất của hoạt động mua bán đất phân lô hiện nay.

Việc nhà đầu tư nhận đất để thực hiện dự án đầu tư nhưng không triển khai dự án mà chuyển mục đích sử dụng rồi bán lại cho chủ thể khác có nhu cầu để hưởng lợi nhuận chênh lệch đã xảy ra rất nhiều trong những năm gần đây. Hoạt động này thường đẩy giá bất động sản lên cao và người hưởng lợi nhiều nhất chính là nhà đầu tư.

Điều kiện để phân lô và chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Như trên đã nói đất phân lô vốn là đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê để nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư. Do đó việc tách thửa và chuyển nhượng đất dự án không phải lúc nào cũng có thể diễn ra một cách tự do. Ví dụ nhà đầu tư được giao đất để thực hiện xây dựng dự án nhà ở riêng lẻ thì việc phân lô và bán nhà đất cho hộ gia đình cá nhân là việc đương nhiên được phép thực hiện.

Tuy nhiên với các dự án kinh doanh thương mại, sử dụng đất thương mại dịch vụ thì việc tách thửa chuyển nhượng cho tổ chức cá nhân khác là điều không đơn giản. Ví dụ nhà đầu tư được Nhà nước cho thuê đất để thực hiện dự án xây dựng khu du lịch nghỉ dưỡng nhưng sau đó muốn phân lô để bán cho cá nhân làm đất ở. Trường hợp này nhà đầu tư cần chuyển mục đích sử dụng đất từ đất dịch vụ thương mại sang đất ở sau đó tách thửa và chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người có nhu cầu.

Do đó để thực hiện được việc phân lô và chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì nhà đầu tư thường phải thực hiện một thủ tục là chuyển mục đích sử dụng đất.

Điều kiện để nhà đầu tư được cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp này hiện vẫn chưa được quy định cụ thể trong Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành. Việc cho phép hay không cho phép chuyển mục đích sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền tại địa phương có đất quyết định tùy tình hình thực tế.

Khi nào được mua bán đất phân lô và cần lưu ý gì khi mua bán đất phân lô?

Như trên đã nói, để có thể mua bán đất phân lô thì trước hết nhà đầu tư dự án phải được phép tách thửa và chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Nếu việc tách thửa và chuyển nhượng diễn ra đúng quy định thì giao dịch mua bán đất phân lô giữa nhà đầu tư dự án và tổ chức cá nhân có nhu cầu được thực hiện. Tuy nhiên trên thực tế nhiều trường hợp nhà đầu tư phân lô bán đất nền trái pháp luật. Ví dụ dự án không được phép phân lô bán nền, chưa được chuyển mục đích sử dụng đất nhưng nhà đầu tư vẫn yêu cầu người mua đặt cọc hoặc yêu cầu trả tiền trước. Sau này khi không được Nhà nước cho phép phân lô bán nền thì nhà đầu tư không chịu trả lại tiền cho người mua. Qua những sự việc như vậy cho thấy rủi ro cho người mua là rất lớn.

Khi tham gia vào các giao dịch mua bán đất dự án phân lô thì người mua cần kiểm tra xác minh các thông tin về đất như đất như đã được chuyển mục đích sử dụng thành đất ở hay chưa trong trường hợp mua đất ở. Để tránh trường hợp nhà đầu tư tự lập ra các dự án không có thật sau đó yêu cầu đặt cọc hay trả tiền trước thực chất là hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản thì người mua cần xác minh thông tin về quyền sử dụng đất của nhà đầu tư dự án qua các giấy tờ như: Quyết định giao đất, cho thuê đất của Cơ quan nhà nước đối với nhà đầu tư; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…

Người mua cũng có thể xác minh qua cơ quan nhà nước, có thể đề nghị cơ quan nhà nước cho biết thửa đất mình muốn mua của nhà đầu tư có được phép chuyển nhượng hay không.