Bất động sản du lịch là gì?

Bất động sản du lịch như chính tên gọi của nó là bất động sản phục vụ vào mục đích kinh doanh dịch vụ du lịch. Có thể kể đến các sản phẩm bất động sản thuộc nhóm này như khách sạn, căn hộ du lịch, biệt thự du lịch… Rộng hơn nữa có thể kể đến bất động sản du lịch tự nhiên như hang động, bãi biển, vịnh… Trong bài viết này chỉ đề cấp đến các sản phẩm bất động sản du lịch do con người tạo ra như khách sạn, căn hộ du lịch, homestay…

Ảnh minh hoạ
Ảnh minh hoạ

Một số quy định của pháp luật hiện hành về bất động sản du lịch

Đất xây dựng dự án bất động sản du lịch

Đất xây dựng bất động sản phục vụ hoạt động kinh doanh du lịch hiện nay là đất thương mại dịch vụ theo Điều 153 Luật Đất đai năm 2013. Đất xây dựng bất động sản du lịch được Nhà nước cho tổ chức cá nhân thuê với hình thức cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê hoặc cho thuê thu tiền hàng năm. Tuy nhiên chủ yếu đất tại các dự án bất động sản du lịch hiện nay được Nhà nước cho thuê với hình thức cho thuê đất thu tiền một lần cho cả thời gian thuê.

Đất thương mại dịch vụ được Nhà nước cho doanh nghiệp thuê với thời hạn tối đa là 50 năm, đối với các dự án sử dụng vốn đầu tư lớn, thời gian thu hồi vốn lâu dài thì thời hạn cho thuê đất tối đa là 70 năm. Hết thời hạn trên chủ đầu tư có thể đề nghị gia hạn thời gian sử dụng đất nhưng thời gian gia hạn cũng không quá thời hạn như trên. Thời hạn này được quy định tại khoản 3 Điều 126 Luật Đất đai năm 2013.

Chủ đầu tư dự án bất động sản du lịch

Chủ thể đầu tư kinh doanh bất động sản du lịch phải thành lập doanh nghiêp hoặc hợp tác xã với vốn pháp định không nhỏ hơn 20 tỷ đồng. Trừ trường hợp tổ chức cá nhân kinh doanh bất động sản du lịch quy mô nhỏ, không thường xuyên thì không phải thành lập doanh nghiệp, hợp tác xã (Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014)

Ngoài ra pháp luật còn quy định về tỷ lệ sở hữu vốn của chủ đầu tư trong dự án kinh doanh bất động sản là có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên. Và phải có khả năng huy động vốn từ ngân hàng, các tổ chức tín dụng, từ các tổ chức cá nhân khác. Đây là quy định về điều kiện tài chính của tổ chức được giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất. Quy định tại Điều 14 Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013.

Giao dịch bất động sản du lịch có những rủi ro nào cần phải lưu ý?

Một trong những rủi ro lớn nhất mà người tham gia giao dịch liên quan đến bất động sản du lịch là những người mua một phần của công trình xây dựng phục vụ mục đích du lịch nghỉ dưỡng như căn hộ du lịch condotel sẽ không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Ví dụ như một người mua một phòng trong tổ hợp căn hộ du lịch nhiều tầng của chủ đầu tư. Lý do không được cấp giấy chứng nhận là có sự chồng chéo không tách bạch về quyền sở hữu tài sản giữa chủ đầu tư dự án và người mua condotel. Việc mua bán những công trình như condotel chỉ có thể được hiểu là hợp đồng hợp tác kinh doanh giữa người mua và chủ đầu tư.

Một điểm dễ gây rủi ro cho người hợp với chủ đầu tư kinh doanh bất động sản du lịch là khả năng về vốn của chủ đầu tư. Việc chủ đầu tư hợp tác với các nhà đầu tư nhỏ lẻ và cam kết phân chia lợi nhuận sau khi dự án hoàn thành là phương thức huy động vốn cho dự án. Do đó người quyết định cung cấp vốn cho chủ đầu tư cần tìm hiểu rõ về khả năng tài chính hiện có của chủ đầu tư để tránh trường hợp dự án không thể hoàn thành do thiếu vốn từ đó dẫn đến không thể có lợi nhuận để phân chia.

Kiến nghị sửa đổi quy định pháp luật về bất động sản du lịch

Mới đây Bộ Xây dựng đã có đề nghị sửa đổi Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Trong đó có đề nghị sửa đổi về kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng; hoàn thiện quy định về kinh doanh quyền sử dụng đất trong dự án bất động sản, chuyển nhượng dự án bất động sản.

Các quy định này có thể tác động trực tiếp đến loại hình bất động sản du lịch qua đó xây dựng hành lang pháp lý thông suốt đối với các sản phẩm bất động sản du lịch như condotel, resort villa… Tạo cơ chế để đảm bảo tốt hơn quyền lợi của người hợp tác với chủ đầu tư dự án, quy định quyền và nghĩa vụ cụ thể cho từng đối tượng. Sửa đổi quy định để tránh tình trạng chủ đầu tư dự án huy động vốn của nhà đầu tư nhỏ lẻ, cam kết lợi nhuận cao nhưng sau này không thể thực hiện.