Báo cáo kết quả giám sát công tác cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà của Hội đồng nhân dân TP HCM cho thấy, hiện trên địa bàn TP HCM có 60 dự án nhà ở mà chủ đầu tư thế chấp ngân hàng và chưa xoá chấp nên chưa được cấp giấy chứng nhận cho người mua nhà.

Qua rà soát, nhiều dự án đăng ký thế chấp với thời gian dài nhưng chưa thực hiện thủ tục xoá đăng ký thế chấp, làm ảnh hưởng đến việc người mua nhà không được cấp giấy chứng nhận.

Trong đó có 41/60 dự án chủ đầu tư thế chấp từ năm 2016 đến 2023, một số dự án đã đưa vào sử dụng và bàn giao cho người mua nhà. Cụ thể, chung cư Bảy Hiền (quận 11) thế chấp năm 2008; chung cư Minh Thành (quận 7) thế chấp năm 2010; chung cư Phú Thạnh (quận Tân Phú) thế chấp năm 2010; chung cư Tân Hồng Ngọc (quận Tân Phú) thế chấp năm 2010; chung cư Khang Gia (quận Tân Phú) thế chấp năm 2011; chung cư Avila (quận 8) thế chấp năm 2016...

Hay nhóm dự án vi phạm pháp luật về xây dựng như chủ đầu tư xây dựng không đúng giấy phép hoặc xây dựng không đúng quy hoạch nên không đủ điều kiện nghiệm thu, hoàn công, cấp giấy chứng nhận như: tự ý cơi nới, nâng tầng, chia nhỏ căn hộ, chuyển công năng…

Giải trình về vấn đề trên, ông Huỳnh Thanh Khiết – Phó giám đốc Sở Xây dựng cho biết, theo quy định của pháp luật không được hợp thức hoá các công trình xây dựng, không được tái cấp phép xây dựng các phần sai phép trong khi thực tế đã xảy ra, thực tế các quận, huyện có thể triển khai cưỡng chế các phần này nhưng một số trường hợp không thể nào cưỡng chế phá dỡ được.

Quan điểm của Sở Xây dựng, đối với phạm vi nào không vướng đến vi phạm xây dựng thì sẽ cấp giấy chứng nhận, phần nào vi phạm về cấp phép xây dựng về mặt kết cấu, khả năng chịu lực, ảnh hưởng đến mặt lâu dài thì buộc phải xử lý.

Sở Xây dựng đã có đề nghị UBND TP Thủ Đức, các quận, huyện báo cáo thật bản chất của vấn đề đến Sở Xây dựng, UBND TPHCM nội dung nào xử lý được, nội dung nào xử lý không được.

TP HCM: 60 dự án không thể cấp sổ hồng do chủ đầu tư đã mang thế chấp. Ảnh minh họa
60 dự án tại TP HCM không thể cấp sổ hồng do chủ đầu tư đã mang thế chấp. Ảnh minh họa

Liên quan đến vấn đề dự án bị thế chấp, quy định đã quy định rất cụ thể trước khi chủ đầu tư dự án ký hợp đồng mua bán phải giải chấp tài sản thế chấp hoặc phải có thoả thuận giữa bên thế chấp, chủ đầu tư, người mua nhà nên trong công văn thông báo đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai đối với các dự án thế chấp luôn có câu dự án đã được thế chấp, trong trường hợp này các ngân hàng đều có công văn đồng ý cho phép chủ đầu tư mở bán.

Nếu chủ đầu tư cố tình chưa giải chấp mà ký hợp đồng với người mua nhà là lừa gạt. Tuy nhiên, vụ việc này xảy ra rất nhiều, thậm chí có trường hợp chủ đầu tư khi Sở Xây dựng đồng ý cho bán thì mới đem đi thế chấp, thế chấp cả nhà ở hình thành trong lai.

Nhận định về tình trạng trên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) cho biết, tình trạng chậm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sổ hồng) cho khách hàng mua nhà, tại các dự án nhà ở trên địa bàn TP.HCM, đã xảy ra trong nhiều năm qua và dẫn đến nhiều hệ lụy.

Theo ông Châu, việc tắc tiền sử dụng đất dẫn đến tắc sổ hồng cho người mua nhà, đã hình thành nên các hệ quả tiêu cực, một trong những số đó là việc không đảm bảo được quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng, gây tâm lý hoang mang, bất an cho khách hàng mua nhà. Cũng như, sẽ làm giảm nguồn thu ngân sách nhà nước.

Chủ tịch HoREA nhận định, có 2 vấn đề cần tách ra để xử lý phù hợp, cụ thể, người mua nhà là bên ngay tình, vô can, nếu đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng mua nhà, thì phải được ưu tiên giải quyết cấp sổ hồng trước.

Về nghĩa vụ tài chính, ông Châu cho rằng tiền sử dụng đất bổ sung (nếu có) giữa chủ đầu tư dự án với Nhà nước hoặc chủ đầu tư thế chấp cả dự án cho ngân hàng thì tách ra xử lý riêng, với điều kiện chủ đầu tư cam kết và có giải pháp đảm bảo thực hiện các nghĩa vụ tài chính liên quan.

Từ những nhận định trên, ông Châu cho rằng cần xem xét, chỉ đạo ưu tiên giải quyết cấp sổ hồng cho khách hàng đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ theo hợp đồng mua nhà, vì là bên ngay tình, vô can, để triệt tiêu các “điểm nóng” tiềm ẩn.