Diện tích thông thủy và những điều mà cư dân chung cư cần biết

Diện tích thông thủy là gì?

Diện tích thông thủy hay kích thước thông thủy được sử dụng rất phổ biến trong việc tính diện tích nhà ở, đặc biệt là chung cư.

Theo Khoản 2, Điều 101 Luật Nhà ở 2014 có quy định như sau:

"2. Diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư được tính theo kích thước thông thủy bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ, diện tích ban công, lô gia (nếu có) và không tính diện tích tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ. Khi tính diện tích ban công thì tính toàn bộ diện tích sàn; trường hợp ban công có phần diện tích tường chung thì tính từ mép trong của tường chung".

Kích thước thông thủy là diện tích để mô tả không gian bị giới hạn bởi các biên tường, khoảng không gian này là khoảng không gian nước có thể chảy qua mà không bị cản trở. Ảnh minh họa

Trong các mẫu Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, ở Điều 1: Giải thích từ ngữ thường có định nghĩa phần “diện tích sử dụng căn hộ” như sau:

"Diện tích sử dụng căn hộ” là diện tích sử dụng riêng của căn hộ mua bán được tính theo kích thước thông thủy và được khi vào Giấy chứng nhận cấp cho người mua, bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công, lô gia (nếu có) gắn liền với căn hộ đó, không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ…".

Căn cứ thực tiễn, các quy định của pháp luật và nghĩa Hán Việt của từ “thông thủy”, kích thước thông thủy được hiểu như sau: "Kích thước thông thủy là diện tích để mô tả không gian bị giới hạn bởi các biên tường, khoảng không gian này là khoảng không gian nước có thể chảy qua mà không bị cản trở".

Trong đó cần lưu ý: Diện tích thông thủy bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ và diện tích ban công, lô gia (nếu có) gắn liền với căn hộ đó. Và diện tích thông thủy không tính tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ.

Diện tích căn hộ được tính theo kích thước thông thủy

Trước đây tại Thông tư 16/2010/TT-BXD, diện tích căn hộ chung cư được xác định theo nguyên tắc tính kích thước thông thuỷ của căn hộ hoặc tính từ tim tường bao, tường ngăn chia các căn hộ.

Khi được lựa chọn cách tính thì chủ đầu tư thường sẽ chọn cách tính theo tim tường. Bởi lẽ là cách tính này sẽ làm tăng diện tích của căn hộ trên hợp đồng nhưng diện tích thực tế mà người mua được sử dụng bị giảm so với hợp đồng. Qua đó, người mua sẽ bị thiệt hại không chỉ về diện tích sử dụng thực tế mà còn chịu thêm các khoản phí dịch vụ về sau.

Trước những bất cập trên, Thông tư 03/2014/TT-BXD (có hiệu lực từ ngày 08/4/2014) đã sửa đổi quy định trên, theo đó diện tích được tính theo kích thước thông thủy).

Diện tích căn hộ được tính theo kích thước thông thủy.

Cách tính theo kích thước thông thủy cũng được quy định rõ tại khoản 2 Điều 101 Luật Nhà ở 2014 như sau:

"2. Diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư được tính theo kích thước thông thủy bao gồm cả phần diện tích tường ngăn các phòng bên trong căn hộ, diện tích ban công, lô gia (nếu có) và không tính diện tích tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ. Khi tính diện tích ban công thì tính toàn bộ diện tích sàn; trường hợp ban công có phần diện tích tường chung thì tính từ mép trong của tường chung".

Căn hộ tính theo kích thước thông thủy có lợi thế nào?

(1) Bảo đảm quyền sử dụng thực tế đúng với số tiền bỏ ra

Như đã phân tích ở trên, kích thước thông thủy của căn hộ chung cư là diện tích sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ, được tính từ mép trong của tường thay vì tính từ tim tường bảo đảm quyền sử dụng thực tế đúng với số tiền bỏ ra.

(2) Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư

Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được xác định theo quy định tại Điều 106 Luật Nhà ở 2014, được căn cứ vào từng nhà chung cư và trên cơ sở thỏa thuận với đơn vị quản lý vận hành.

Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được xác định bằng tiền Việt Nam đồng và tính trên mỗi mét vuông (m2) diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư (xác định theo diện tích thông thủy) (theo khoản 2 Điều 30 Thông tư 02/2016/TT-BXD).

Như vậy, giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được xác định theo phần diện tích sở hữu riêng của chủ sở hữu căn hộ.

(3) Kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư

Kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư do các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư đóng hàng tháng hoặc theo định kỳ (bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao căn hộ, diện tích khác trong nhà chung cư mà chưa sử dụng) để đơn vị quản lý vận hành thực hiện các công việc quy định.

Kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư được tính bằng giá dịch vụ quản lý vận hành nhân (x) với diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác không phải căn hộ trong nhà chung cư.

Trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận thì diện tích làm cơ sở để tính kinh phí quản lý vận hành là diện tích sử dụng thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu (diện tích thông thủy; diện tích này được xác định trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc xác định theo thực tế.

Tóm lại, khi diện tích căn hộ chung cư tính theo kích thước thông thủy không chỉ giúp người mua bảo đảm về diện tích khi mua mà còn có lợi trong việc đóng các khoản kinh phí vận hành. Nếu tính theo tim tường vô hình chung người mua phải chịu thiệt.

Phân biệt diện tích thông thủy với diện tích tim tường

Hiểu một cách đơn giản nhất, diện tích thông thủy được xác định từ mép trong tường căn hộ chung cư.

Diện tích tim tường là cách tính diện tích căn hộ đo từ tim tường. Diện tích tim tường sẽ tính bao gồm tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, diện tích sàn có cột, hộp kỹ thuật nằm bên trong căn hộ.

Sự khác biệt giữa diện tích thông thủy và diện tích tim đường.

Như vậy, diện tích xác định theo kích thước thông thủy sẽ có lợi hơn tim tường nhưng xét từ khả năng thực thi quyền chủ sở hữu và hạn chế tranh chấp, đo theo tim tường là phương án hợp lý hơn. Bởi vì khoảng không gian đậm đặc trong các bức tường không phải là không bao giờ được sử dụng.