Tại hội thảo khoa học: “Dự án PPP và vai trò của Kiểm toán Nhà nước” diễn ra vào tháng 3/2020, với sự tham dự của các lãnh đạo, chuyên gia và nhà khoa học của Kiểm toán Nhà nước, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, Bộ Tài nguyên và Môi trường, Quốc hội và UBND một số tỉnh, thành phố phía bắc cũng chỉ ra nhiều vấn đề xung quanh việc triển khai các dự án BT.

Theo Báo cáo số 25/BC-CP ngày 30-1-2019 của Chính phủ về tổng kết tình hình thực hiện dự án PPP, đến nay cả nước đã có 336 dự án PPP (trong đó, 140 dự án theo hợp đồng BOT, 188 dự án theo hợp đồng BT và tám dự án được áp dụng các loại hợp đồng khác); huy động được khoảng 1.609.295 tỷ đồng vào đầu tư phát triển hệ thống kết cấu hạ tầng quốc gia). Trong đó, 99 dự án BT với tổng vốn đầu tư khoảng 117.421 tỷ đồng, ba dự án theo hình thức khác.

Kiểm toán Nhà nước cũng chỉ ra rằng, đối với các dự án BT thanh toán bằng quỹ đất cũng đã bộc lộ một số bất cập (tương tự như các dự án BOT) về công tác công bố dự án, lạm dụng chỉ định thầu, công tác giám sát lỏng lẻo…

Ngoài ra, công tác xác định giá trị quỹ đất để thanh toán còn nhiều hạn chế, dẫn đến sự chênh lệch lớn giữa giá trị công trình BT và giá trị quỹ đất thanh toán, chênh lệch giữa giá đền bù, giá công bố của chính quyền địa phương và giá bán của nhà đầu tư gây bức xúc trong xã hội.

Hơn nữa, nhiều dự án đầu tư được phê duyệt khi không có báo cáo đánh giá tác động môi trường được phê duyệt; Việc xác định giá trị nghiệm thu thanh toán áp dụng giá vật tư, xăng, dầu, cát vàng, xi-măng… không đúng tại thời điểm thi công làm tăng giá trị ảo cho dựa án.

Tính đến thời điểm 2018, qua kiểm toán tại 30 dự án BT từ trước tới nay, Kiểm toán Nhà nước đã kiến nghị xử lý tài chính 4.515 tỷ đồng, trong đó có dự án tỷ lệ xử lý tài chính lên đến 27% tổng giá trị dự án được kiểm toán.

Tuy nhiên, đến nay, đã 5 năm công trường dự án vẫn chỉ là bãi đất trống cỏ mọc um tùm và hàng trăm khối bê tông, sắt thép rỉ sét theo thời gian. Công tác đền bù, giải phóng mặt bằng thậm chí còn chưa được hoàn tất.
Nhiều dự án BT chậm tiến độ đến và năm trời, công trường dự án vẫn chỉ là bãi đất trống cỏ mọc um tùm và hàng trăm khối bê tông, sắt thép rỉ sét theo thời gian. Nhà nước và người dân không hề được hưởng lợi ích.

Thành phố thiệt đơn, thiệt kép

Hơn 20 năm hình thức đầu tư dự án BT được áp dụng tại Việt Nam, qua kết quả rà soát của Kiểm toán Nhà nước (KTNN), rất nhiều dự án bộc lộ những bất cập.

Đơn cử, Liên doanh Công ty Cổ phần Văn Phú - Bắc Ái (Văn Phú - Bắc Ái) được UBND T HCM lựa chọn làm nhà đầu tư dự án BT (xây dựng - chuyển giao) tuyến kết nối đường Phạm Văn Đồng với nút giao thông Gò Dưa (TP. Thủ Đức) dài 2,75km với tổng mức đầu tư hơn 2.700 tỷ đồng.

Theo Hợp đồng BT ký ngày 25/11/2016, UBND TP HCM dự kiến sẽ dùng 5 khu đất để thanh toán chi phí cho nhà đầu tư gồm: 234 Lý Tự Trọng, phường Bến Nghé, Quận 1, rộng 643 m2; khu đất 129 Đinh Tiên Hoàng, Q.Bình Thạnh, 7.200 m2; khu đất 582 Kinh Dương Vương, Q.Bình Tân, 12.240 m2; khu đất 132 Đào Duy Từ, Q.10, rộng 10.618,5 m2; khu đất 12 Kỳ Đồng, Q.3, rộng 940 m2; khu đất 42 Trương Định, Q.3, 807 m2.

Dự kiến tuyến đường sẽ đưa vào sử dụng sau 24 tháng thi công. Tuy nhiên, đến nay đã 5 năm công trường dự án vẫn chỉ là bãi đất trống cỏ mọc um tùm và hàng trăm khối bê tông, sắt thép rỉ sét theo thời gian. Công tác đền bù, giải phóng mặt bằng thậm chí còn chưa được hoàn tất.

Nhà đầu tư Văn Phú - Bắc Ái cho biết đang gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắt. Bên cạnh đó, theo thống kê sơ bộ thì Ngân sách Nhà nước cũng chịu thiệt hại hơn 10 tỷ đồng mỗi tháng (tiền lãi ngân hàng) nếu dự án vẫn đình trệ như hiện nay. Từ thực tế đó, nhà đầu tư kiến nghị được sớm thanh toán quỹ đất để giảm áp lực tài chính cho các bên liên quan.

Báo cáo mới nhất của Ban Quản lý Công trình giao thông - Sở GTVT TP.HCM cũng kiến nghị, UBND TP.HCM chỉ đạo Sở TNMT, Sở Tài chính sớm hoàn tất công tác thẩm định giá để tham mưu đề xuất UBND TP HCM báo cáo, xin ý kiến Thủ tướng Chính phủ về quỹ đất thanh toán cho Nhà đầu tư.

Dự án BT lợi ích thuộc về ai?

Chuyên gia nhìn nhận, công thức của BT là “đổi đất lấy hạ tầng” nhưng thực tế không có “cuộc đổi chác” nào là ngang giá. Vấn đề định giá ở dự án BT Nhà nước đang thiệt cả hai đầu, còn chủ đầu tư thì lợi cả đôi đường.

Thông qua kiểm toán mới thấy rằng, hầu như tất cả dự án đều bị đẩy giá lên nhiều lần so với giá trị thực. Còn giá trị đất đối ứng thì đa phần là không theo đấu giá, không định giá được theo giá trị thực tế trên thị trường, đặc biệt là khi mảnh đất đó ở vị trí “đắc địa”, dẫn tới việc những mảnh đất "vàng" bị rơi vào tay các chủ đầu tư.

Cụ thể, như Văn Phú - Bắc Ái vẫn chưa được UBND TP HCM giao đất, trong đó có khu đất vàng 132 Đào Duy Từ, phường 6, Quận 10. Tuy nhiên, tài liệu PV thu thập được cho thấy, khu đất nói trên đã được CTCP Văn Phú Bắc Ái nhận tiền, ký Hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng cho Cty TNHH Joming với giá trị ghi trên Hợp đồng là 370 tỷ đồng, chia làm 04 đợt thanh toán cụ thể gồm: Các đợt 1,2,3 đặt cọc với số tiền mỗi đợt 74 tỷ đồng và đợt thanh toán cuối cùng là 148 tỷ đồng.

Vấn đề được đặt ra Công ty Cổ phần Văn Phú - Bắc Ái của ông Trần Đức Thắng và phía đối tác Công ty TNHH Joming (Joming) do ông Vòng Pảy Pắn làm đại diện pháp luật căn cứ vào đâu để phát sinh các cam kết giao dịch chuyển nhượng đất nêu trên trong lúc UBND TP HCM còn chưa trình Thủ tướng chấp thuận quỹ đất thanh toán Hợp đồng BT. Đồng thời, UBND TP HCM và các đơn vị tham mưu, giám sát có nắm được việc này hay không?

Văn Phú - Bắc Ái dĩ nhiên không thể chỉ căn cứ vào việc khu đất 132 Đào Duy Từ được đưa vào Hợp đồng BT làm quỹ đất dự kiến thanh toán cho nhà đầu tư để cam kết chuyển nhượng cho bên thứ 3 ngay khi dự án BT còn chưa kịp khởi công. Và số tiền Văn Phú Bắc Ái nhận được từ Joming được gọi là gì, phải chăng là hình thức dùng đất công để huy động vốn cho chính doanh nghiệp này trong khi hàng ngày Ngân sách vẫn đang trả lãi hàng trăm triệu đồng cho các khoản vay liên quan đến dự án BT?

Đây là vấn đề rất cần được làm rõ trong bối cảnh Đảng, Nhà nước và cơ quan liên quan tập trong tối đa nguồn lực để xử lý dứt điểm các tồn đọng liên quan đến sai phạm về trục lợi đất công/ tài sản công, gây thất thoát Ngân sách Nhà nước.

Giá trị chuyển nhượng nêu trong Hợp đồng đã ký giữa Văn Phú - Bắc Ái và Joming cũng đặt ra rất nhiều nghi vấn. Cụ thể, theo giá trị chuyển nhượng 370 tỷ đồng thì mỗi m2 của khu đất thuộc dạng “vàng mười” này chỉ có giá chưa đến 35 triệu đồng/ m2. Đó là chưa kể khu đất được thoả thuận quy hoạch xây dựng căn hộ cao cấp kết hợp thương mại lên đến 25 tầng.

Tại Hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng, khu đất 132 Đào Duy Từ được xác định có giá trị là 370 tỷ đồng, trong đó đã bao gồm chi phí giải phóng mặt bằng và nộp tiền sử dụng đất. Như vậy, Văn Phú Bắc Ái sẽ xử ký thế nào nếu giá trị khu đất được UBND TP HCM định giá cao hơn gấp nhiều lần so với con số 370 tỷ đồng vào thời điểm UBND TP HCM giao đất. Văn Phú - Bắc Ái có chấp nhận “chịu thiệt” bỏ tiền túi ra thêm để trả cho TP HCM?

Đây là con số quá “khiêm tốn” so với giá trị chuyển nhượng các bất động sản cùng khu vực. Đối chiếu các giao dịch chuyển nhượng bất động sản tại khu vực này cho thấy giá trung bình mỗi m2 đất thời điểm hiện tại có giá trị dao động vào khoảng hơn 250 triệu đồng/ m2. Lý do gì để Văn Phú - Bắc Ái bất chấp, “vội vàng” chuyển nhượng khu đất vàng này cho một Joming non trẻ, chỉ mới thành lập được hơn 2 tháng với giá rẻ bèo như thế - có hay không một thoả thuận khác ngoài Hợp đồng này?

Để làm rõ hơn nghi vấn trên, PV đã lần theo địa chỉ Công ty TNHH Joming tại số 253 Điện Biên Phủ, Quận 3. Tại đây, nhân viên Toà nhà cho biết, hiện tại không có bất kỳ công ty nào đang thuê hoặc làm việc tại phòng 01, lầu 02 như trong GPĐKKD của Joming. Tiếp tục tìm hiểu theo địa chỉ ghi là “trụ sở chính” của Joming trong Hợp đồng nguyên tắc chuyển nhượng khu đất 132 Đào Duy Từ, Quận 10 tại tầng 15, Toà nhà Lim II Tower, Quận 3 thì bộ phận quản lý khẳng định chưa từng nghe nhắc đến tên công ty này. Hiện tại địa chỉ này đang do một doanh nghiệp khác thuê làm văn phòng.

Tìm hiểu thêm một số thông tin về hoạt động kinh doanh của Công ty TNHH Joming của ông Vòng Pảy Pắn thì hầu như không phát sinh hoạt động nào khác ngoài Hợp đồng đã ký kết với CTCP Văn Phú Bắc Ái liên quan khu đất 132 Đào Duy Từ, Quận 10, TP HCM.

Nhận định về thực trạng đang tồn tại, bất cập và hệ lụy xoay quanh câu chuyện các dự án thực hiện theo hình thức BT, TS. Nguyễn Trí Hiếu – Chuyên gia kinh tế cũng cho rằng, để ngăn chặn thất thoát tài sản nhà nước khi thanh toán các dự án BT thì việc sử dụng tài sản công để thanh toán, khi thực hiện dự án BT phải theo nguyên tắc ngang giá, giá trị tài sản công được xác định theo giá thị trường, quy định của pháp luật tại thời điểm thanh toán; còn giá trị dự án BT được xác định theo kết quả đấu thầu.