Chung cư là gì? Điều kiện xây dựng chung cư là gì?

Ảnh minh họa

Chung cư là gì?

Chung cư là nhà ở có từ 02 tầng trở lên có nhiều căn hộ, có lối đi, cầu thang chung, có phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung và hệ thống công trình hạ tầng sử dụng chung cho các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức, bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp để ở và kinh doanh.

Căn cứ khoản 3 Điều 3 Luật Nhà ở năm 2014. Chung cư trước hết là nhà ở, là công trình xây dựng nhằm mục đích sử dụng là để ở và phục vụ các nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình cá nhân. Để tiết kiệm diện tích đất trong khi nhu cầu có nhà ở của người dân tăng cao nên người ta đã nghĩ ra cách xếp các căn hộ liền kề nhau, chồng lên nhau thành nhiều dãy, nhiều tầng. Việc xếp các căn hộ như vậy tạo thành một công trình lớn gọi là nhà ở chung cư. Nhà ở chung cư là loại hình nhà ở rất phổ biến và quen thuộc với nhiều người nhất là ở thành phố.

Nhà ở chung cư hiện nay phục vụ nhiều đối tượng khác nhau, phù hợp với nhu cầu và khả năng kinh tế của từng nhóm người nên có giá bán khá đa dạng. Nhà ở chung cư có thể chia làm nhiều loại như nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ…

Điều kiện xây dựng chung cư

Để được thực hiện xây dựng nhà ở chung cư hay nói rộng ra là điều kiện thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở chung cư thì nhà đầu tư cần phải đáp ứng một số yêu cầu sau đây:

Về chủ thể, nhà đầu tư phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã với ngành nghề kinh doanh bất động sản. Vốn pháp định của doanh nghiệp, hợp tác xã không dưới 20 tỷ đồng. Căn cứ Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản.

Về điều kiện giao đất thực diện dự án xây dựng nhà ở chung cư, để có thể xây dựng nhà ở chung cư thì nhà đầu tư phải được Nhà nước giao đất. Để được giao đất, doanh nghiệp phải có năng lực tài chính đảm bảo tiến độ thực hiện dự án, ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư, không vi phạm quy định về đất đai trong trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác. Căn cứ Điều 58 Luật Đất đai năm 2013.

Về điều kiện năng lực tài chính được quy định chi tiết tại Nghị định số 43/2014.NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai là có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên; có khả năng huy động vốn để thực hiện dự án từ các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài và các tổ chức, cá nhân khác.

Ảnh minh họa

Về ký quỹ bảo đảm thực hiện dự án đầu tư, theo quy định tại Điều 43 Luật Đầu tư năm 2020, căn cứ vào quy mô, tính chất và tiến độ thực hiện của từng dự án đầu tư, mức ký quỹ để bảo đảm thực hiện dự án đầu tư từ 01% đến 03% vốn đầu tư của dự án đầu tư. Trường hợp dự án đầu tư gồm nhiều giai đoạn đầu tư thì số tiền ký quỹ được nộp và hoàn trả theo từng giai đoạn thực hiện dự án đầu tư, trừ trường hợp không được hoàn trả.

Về điều kiện cấp phép xây dựng, đối với trường hợp xây dựng nhà ở chung cư trong đô thị hoặc nhà ở chung cư không theo tuyến ngoài đô thị thì phải được cấp Giấy phép xây dựng. Để được cấp phép thì công trình phải phù hợp với quy hoạch đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, phù hợp với mục đích sử dụng đất; công trình đảm bảo điều kiện về an toàn, phòng cháy chữa cháy… thiết kế công trình đã được thẩm định, phê duyệt.

Mua bán nhà ở chung cư cần lưu ý điều gì?

Khi thực hiện giao dịch mua bán thương mại nhà chung cư với doanh nghiệp kinh doanh thì cần lưu ý về việc thực hiện dự án có hợp pháp hay không. Cụ thể là công trình nhà ở chung cư khi được xây dựng có phù hợp với thiết kế đã được phê duyệt hay không, có phù hợp quy hoạch hay không. Nhiều trường hợp chủ đầu tư sai phạm về thiết kế công trình như xây quá số tầng, quá số căn hộ được phép. Cũng có thể là chủ đầu tư xây dựng không đúng giới mốc giới đất giao thực hiện dự án. Nhà ở chung cư thuộc trường hợp như trên có thể không được cấp Giấy chứng nhận. Đối với mua bán nhà ở chung cư hình thành trong tương lai thì còn phải lưu ý thêm về năng lực của doanh nghiệp đầu tư dự án nhất là về năng lực tài chính. Nếu doanh nghiệp không đủ năng lực thực hiện dự án đến khi hoàn thành hoặc phải tạm dừng tiến độ thì rất rủi ro cho người mua.

Đối với mua bán nhà ở chung cư trong giao dịch dân sự thì cần lưu ý về điều kiện nhà ở đưa vào mua bán. Đó là nhà ở phải được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; nhà ở không có tranh chấp, không thuộc trường hợp kê biên để thi hành án hoặc chấp hành quyết định hành chính.

×