Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cần lưu ý các điều kiện gì?

Ảnh minh họa

Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là gì?

Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là hợp đồng mua bán có đối tượng là tài sản hình thành trong tương lai, cụ thể là nhà ở hình thành trong tương lai. Tài sản hình thành trong tương lai theo quy định của Bộ luật Dân sự là tài sản chưa hình thành hoặc tài sản đã hình thành nhưng chủ thể xác lập quyền sở hữu tài sản sau thời điểm xác lập giao dịch. Tóm lại tài sản hình thành trong tương lai là tài sản mà quyền sở hữu nó được xác lập trong tương lai. Hợp đồng mua bán tài sản hình thành trong tương lai là sự cam kết của một bên về việc chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên còn lại tại một thời điểm trong tương lai. Đối với nhà ở cũng tương tự, mua bán nhà ở hình thành trong tương lai có thể là mua bán từ khi nhà ở đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu, đưa vào sử dụng. Bên bán nhận một phần hoặc toàn bộ tiền mua và tiếp tục xây dựng đến khi hoàn thành sẽ bàn giao lại cho bên mua.

Hoạt động mua bán nhà ở hình thành trong tương lai theo Luật Nhà ở còn là một hình thức huy động vốn để phát triển nhà ở thương mại. Có thể nhà đầu tư tức là bên bán không có đủ vốn để thực hiện dự án xong rồi mới bán nhà mà bán trước, nhận tiền trước rồi mới lấy số tiền đó để xây dựng sau.

Xác lập thực hiện hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai cần lưu ý các điều kiện gì?

Về điều kiện của nhà ở hình thành trong tương lai được phép mua bán

Điều kiện chung nhất đối với nhà ở hình thành trong tương lai được phép mua bán là nhà ở đó phải được hoàn thành thực hiện xây dựng phần móng nhà tại thời điểm giao kết hợp đồng mua bán.

Với đặc thù là tài sản chưa có sẵn cho nên điều kiện của nhà ở hình thành trong tương lai được phép mua bán cũng khác nhà ở có sẵn. Điển hình như nhà ở hình thành trong tương lai không thể có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất như nhà ở có sẵn. Do đó điều kiện về giấy tờ chứng minh quyền sở hữu là không áp dụng với giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Tương tự đối với điều kiện về không thuộc diện đang có tranh chấp, không bị kê biên để thi hành án… cũng không áp dụng đối với loại tài sản này. Mà nhà ở hình thành trong tương lai chỉ cần đáp ứng một điều kiện theo quy định của Luật Nhà ở là không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Riêng đối với nhà ở xã hội hình thành trong tương lai thì việc mua bán phải tuân theo các điều kiện sau theo quy định của Luật Nhà ở:

• Đã có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở, có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt và có Giấy phép xây dựng nếu thuộc diện phải có Giấy phép xây dựng;
• Đã hoàn thành việc xây dựng xong phần móng của nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng và hoàn thành việc đầu tư xây dựng hệ thống đường giao thông, cấp, thoát nước, điện sinh hoạt, điện chiếu sáng công cộng của khu vực nhà ở được bán theo quy hoạch chi tiết xây dựng, hồ sơ thiết kế và tiến độ của dự án đã được phê duyệt; đã giải chấp đối với trường hợp chủ đầu tư có thế chấp nhà ở này, trừ trường hợp được người mua, thuê mua và bên nhận thế chấp đồng ý;
• Đã có văn bản thông báo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, trừ nhà ở xã hội do Nhà nước đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách, công trái...

Trường hợp xác lập hợp đồng mua nhà ở hình thành trong tương lai với chủ thể kinh doanh bất động sản thì nhà ở phải đáp ứng các điều kiện sau theo Luật Kinh doanh bất động sản:

• Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó;
• Trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán. Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.

Ảnh minh họa

Về điều kiện tài chính của chủ đầu tư kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai

Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng. Ngân hàng thương mại có đủ khả năng và có quyền bảo lãnh cho chủ đầu tư nằm trong danh sách do Ngân hành Nhà nước công bố.

Về điều khoản thanh toán trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai với chủ thể kinh doanh bất động sản

Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.