Góc nhìn luật sư: Nhiều vấn đề pháp lý phát sinh trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho condotel, officetel

Mơ hồ về tính định danh của condotel

Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà vừa ký ban hành Nghị định số 10/2023/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai (Nghị định 10), có hiệu lực từ ngày 20/5 tới đây. Nghị định này đã sửa đổi, bổ sung rất nhiều vấn đề còn vướng mắc về pháp lý trong nhiều năm qua.

Đáng chú ý, Nghị định bổ sung quy định cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ cho công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú, du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch trên đất thương mại, dịch vụ.

Thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HOREA) cho thấy, đến cuối năm 2022, chỉ riêng căn hộ khách sạn, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng (condotel), cả nước có khoảng 83.000 căn chờ sổ đỏ, phần lớn thuộc các khu du lịch nghỉ dưỡng, sử dụng quỹ đất thương mại, dịch vụ có thời hạn 50 - 70 năm.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhận định, việc chậm cấp "sổ hồng" cho công trình xây dựng không phải là nhà ở, phục vụ mục đích lưu trú, du lịch, trong đó có căn hộ du lịch, hoàn toàn không phải do quy định của Luật Đất đai gây ra.

Nguyên nhân chủ yếu là do Luật Xây dựng, Luật kinh doanh bất động sản chưa quy định cụ thể, để thực hiện quy định việc cấp Giấy chứng nhận thì “phải có văn bản về giao dịch đó theo quy định của pháp luật” mà ở đây là phải theo quy định của Luật Xây dựng, Luật kinh doanh bất động sản.

Đồng thời, Luật Du lịch cũng chưa đồng bộ, chưa liên thông. Bên cạnh đó, còn có nguyên nhân do công tác thực thi pháp luật của các địa phương.

Chính vì vậy, quy định mới này ra đời được đánh giá sẽ tháo gỡ nút thắt về pháp lý cho doanh nghiệp và người mua căn hộ khách sạn, căn hộ du lịch nghỉ dưỡng và cả văn phòng lưu trú (officetel), biệt thự du lịch nghỉ dưỡng, những công trình khác phục vụ lưu trú, du lịch trên đất thương mại, dịch vụ.

Để có góc nhìn đa chiều về tính pháp lý của sản phẩm bất động sản này, phóng viên đã có cuộc trao đổi với Luật sư Đinh Đức Duy, Văn phòng Luật Kết Nối, Đoàn Luật sư TP Hà Nội.

Luật sư Đinh Đức Duy bày tỏ quan điểm: "Thực chất quy định về condotel và officetel vừa được bổ sung tại Nghị định 10/2023/NĐ-CP không phải là mới. Trước đây, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Công văn số 703/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 14/2/2020 về việc hướng dẫn chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở.

Theo đó, quy định trường hợp các dự án có công trình căn hộ du lịch, biệt thự du lịch có đủ điều kiện được chuyển nhượng theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản thì việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng cho bên nhận chuyển nhượng. Tuy nhiên, qua thực tế triển khai thực hiện gặp nhiều khó khăn, một số địa phương chưa triển khai cấp hoặc triển khai nhưng không phù hợp với quy định của pháp luật, làm ảnh hưởng đến quyền lợi của chủ đầu tư cũng như của người nhận chuyển nhượng.

Nhiều vấn đề pháp lý phát sinh trong cấp sổ đỏ condotel. Ảnh minh họa

Chính vì vậy, Nghị định 10/2023/NĐ-CP sắp tới có hiệu lực đã được sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến condotel và officetel như sau: Đối với công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch trên đất thương mại, dịch vụ nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về đất đai, pháp luật về xây dựng, pháp luật về kinh doanh bất động sản thì được chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đất thương mại, dịch vụ.

Theo Luật sư Đinh Đức Duy, condotel hay còn gọi là căn hộ khách sạn là dòng sản phẩm kết hợp giữa căn hộ chung cư và khách sạn. Trên thị trường, thông thường các dự án condotel được chủ đầu tư xây dựng và bán lại cho người mua ngay khi dự án còn chưa hoàn thành. Sau khi mua condotel, khách hàng sẽ giao lại cho chủ đầu tư vận hành.

Về bản chất, có thể thấy condotel là công cụ giúp chủ đầu tư huy động và chiếm dụng vốn từ khách hàng. Còn với khách hàng, trong đa số các trường hợp, condotel chính là một kênh đầu tư với lợi nhuận cao thu về mỗi năm, và kỳ vọng bán lại khi giá căn hộ tăng lên.

Mơ hồ về tính định danh được thể hiện ngay từ tên gọi, không biết gọi tên sao cho đúng. Hiện nay pháp luật Việt Nam như Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS chưa có thuật ngữ “condotel” nên chưa thừa nhận loại hình bất động sản này. Được đánh giá là loại hình nhiều tiềm năng, phát triển tuy nhiên vẫn chưa có cơ sở pháp lý nào thực sự rõ ràng quy định về nội hàm, bản chất của condotel.

Nghị định mới quy định cấp giấy chứng nhận cho condotel tuy nhiên vì chưa có quy định nào làm rõ condotel sẽ phát sinh rất nhiều vấn đề khi cấp giấy chứng nhận cho condotel.

Phạm vi điều chỉnh của Nghị định còn rất hẹp

Theo Thông tư số 03/2021/TT-BXD Ban hành QCVN 04:2021/BXD quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về nhà chung cư, nhà chung cư có thể bao gồm nhà chung cư được xây dựng với mục đích để ở và nhà chung cư được xây dựng có mục đích sử dụng hỗn hợp, trong đó nhà chung cư hỗn hợp được thiết kế, xây dựng để sử dụng vào mục đích ở và các mục đích khác như làm văn phòng, dịch vụ, thương mại,...

Trong nhà chung cư hỗn hợp có phần căn hộ (phục vụ mục đích để ở cho một gia đình, cá nhân hay tập thể) và phần chức năng khác (dùng cho các chức năng khác, bao gồm: văn phòng, nhà hàng, siêu thị, khách sạn, căn hộ lưu trú (condotel), officetel và các dịch vụ khác).

Như vậy, theo Thông tư số 03/2021/TT-BXD, quy chuẩn của condotel là quy chuẩn của nhà chung cư, nghĩa là condotel có thể được xây dựng trên đất ở và được áp dụng chế độ sử dụng đất ở. Nói cách khác, trường hợp condotel được xây dựng trong dự án hỗn hợp nhiều loại công trình, với công năng sử dụng khác nhau thì condotel cũng có thể được xây dựng trên đất ở.

Loại hình căn hộ này được xác định là “loại công trình hỗn hợp” theo quy định tại Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 06/2021/NĐ-CP. Tuy nhiên, quy định pháp luật điều chỉnh mục đích sử dụng đất hỗn hợp chưa cụ thể, rõ ràng về hình thức tiếp cận đất đai, thời hạn sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ pháp lý của người sử dụng đất hỗn hợp.

"Mặc dù Nghị định số 10/2023/NĐ-CP đã có một số điểm mới, có tác động tích cực đến các dự án Condotel và thị trường bất động sản thế nhưng phải thừa nhận phạm vi điều chỉnh của Nghị định số 10/2023/NĐ-CP vẫn còn rất hẹp, chưa quy định khái quát hóa việc cấp giấy chứng nhận đối với tất cả các công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú trên đất thương mại, dịch vụ mà chỉ quy định cấp giấy chứng nhận đối với công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch trên đất thương mại, dịch vụ", Luật sư Đinh Đức Duy nhận định.

dự án Cocobay Đà Nẵng – Dự án condotel đầu tiên "vỡ trận".

Hiện tại, các quy định về cấp giấy chứng nhận cho condotel, officetel tại Nghị định số 10/2023/NĐ-CP được cho là sẽ tháo gỡ một số khó khăn pháp lý trong thời gian vừa qua, tuy nhiên, Luật sư Đinh Đức Duy cho rằng vẫn còn một số bất cập phát sinh từ quy định này. Cụ thể, cơ quan nào có trách nghiệm trong việc xác định đủ điều kiện và như nào thì được cho là đủ điều kiện....

Phạm vi điều chỉnh của khoản 4 Điều 1 Nghị định số 10/2023/NĐ-CP rất hẹp, chỉ quy định cấp Giấy chứng nhận đối với “công trình xây dựng có sử dụng vào mục đích lưu trú du lịch theo quy định của pháp luật về du lịch”. Điều đó dẫn đến khoản 4 Điều 1 Nghị định số 10/2023/NĐ-CP chưa đồng bộ, thống nhất với khoản 2 Điều 6 Nghị định số 02/2022/NĐ-CP quy định lập Hợp đồng mẫu đối với condotel và officetel.

Bên cạnh đó, trong suốt một thời gian dài vừa qua đã có rất nhiều condotel được cấp sai Giấy chứng nhận (sổ hồng) công nhận quyền sở hữu căn hộ gắn liền với “quyền sử dụng đất ở không hình thành đơn vị ở ổn định lâu dài” đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền kết luận là đã cấp Giấy chứng nhận trái pháp luật, nhưng Nghị định số 10/2023/NĐ-CP chưa quy định xử lý chuyển tiếp việc cấp lại Giấy chứng nhận (sổ hồng) đối với các trường hợp này.

Không thể phủ nhận quy định mới này được nhà đầu tư condotel và officetel xem là một tín hiệu vui bởi chính chủ đầu tư và người mua là những được hưởng lợi lớn nhất từ loại hình này. Trong những năm gần đây, những dự án condotel gặp rất nhiều khó khăn trong vấn đề thanh khoản do thiếu số đỏ cho các nhà đầu tư thứ cấp nên chưa thể giao dịch, mua bán trên thị trường thứ cấp.

Khi Nghị định mới được ban hành, đây sẽ là động lực cho loại hình này phát triển trở lại, giải tỏa cho hàng trăm nhà đầu tư và các dự án thuộc loại hình này.

Nhìn lại dự án Cocobay Đà Nẵng – Dự án condotel đầu tiên "vỡ trận" có thể thấy: Dự án Cocobay Đà Nẵng được khởi công vào giữa năm 2016 với chủ đầu tư là Công ty Đầu tư Phát triển và Xây dựng Thành Đô, chia thành nhiều giai đoạn đầu tư, bao gồm nhiều loại hình bất động sản trong đó có loại hình condotel.

Ban đầu, chủ đầu tư cam kết lợi nhuận 12%/năm trong 8 năm đầu tiên với khách hàng sở hữu condotel và tất cả cả chủ sở hữu đều chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu. Sau đó do khó khăn tài chính, chủ đầu tư phải chuyển đổi các căn hộ condotel thành chung cư; thanh lý hợp đồng tự kinh doanh, thanh lý hợp đồng hoàn lại tiền hoặc tự đề xuất giải pháp hợp lý hơn.

Dự án Cocobay chấm dứt cam kết lợi nhuận 12%/năm đến từ nhiều nguyên nhân, trong đó một phần do thiếu hành lang pháp lý điều chỉnh hoạt động đầu tư, xây dựng, kinh doanh loại hình condotel, dẫn đến rủi ro cho khách hàng do chủ đầu tư không thực hiện được cam kết trả lợi nhuận.

Tất cả khách hàng mua condotel không có Giấy chứng nhận quyền sở hữu, vẫn phải trầy trật với khoản lãi vay ngân hàng khi chủ đầu tư thông báo dừng trả thu nhập cam kết mà không thể làm gì được do chưa có pháp luật điều chỉnh.

Luật sư Đinh Đức Duy cho rằng: "Việc kinh doanh Condotel luôn gắn với một bất động sản có giá trị lớn nhưng lại thiếu những quy định pháp luật để bảo hộ, nên chủ đầu tư và khách hàng luôn phải đối mặt với nhiều rủi ro"./.