Hàng tồn kho bất động sản 'phình to' cho thấy điều gì xảy ra với thị trường?

Tổng giá trị hàng tồn kho của 104 doanh nghiệp bất động sản niêm yết đã chạm mốc gần 499.000 tỷ đồng vào cuối quý III/2025, đây là mức cao nhất nhiều năm trở lại đây.

So với đầu năm, quy mô tồn kho toàn ngành tăng khoảng 26%, phản ánh tốc độ triển khai dự án vượt xa khả năng tiêu thụ trong bối cảnh thị trường vẫn duy trì thanh khoản yếu.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết quý 3/2025 có hơn 136,6 ngàn giao dịch bất động sản trên toàn quốc, bằng 87% quý trước và 97% cùng kỳ năm 2024. Trong đó, giao dịch căn hộ và nhà riêng đạt 32,1 nghìn, giảm 16% so với cùng kỳ. Tồn kho bất động sản tại các dự án đạt 26,7 nghìn căn/nền với hơn 6,3 nghìn căn chung cư, hơn 12,3 ngàn căn nhà ở riêng lẻ và gần 8,1 nghìn nền đất.

So với quý II/2025, tồn kho chung cư và nhà ở riêng lẻ tăng 37%, trong khi tồn kho đất nền giảm 31% cho thấy nguồn cung nhà ở tiếp tục dồn lại, còn phân khúc đất nền vẫn duy trì khả năng hấp thụ tốt hơn.

Trong các doanh nghiệp niêm yết tồn kho bất động sản dẫn đầu là Novaland (HOSE: NVL) với gần 152.3 nghìn tỷ đồng, tăng 4% so với hồi đầu năm và chiếm 31% toàn ngành; phần lớn là bất động sản để bán đang xây dựng, lên hơn 145 nghìn tỷ đồng, còn lại hơn 7.3 nghìn tỷ đồng các sản phẩm đã hoàn thành.

Dù không công bố chi tiết, phần lớn giá trị này có thể tập trung ở các đại dự án như NovaWorld Phan Thiết, NovaWorld Hồ Tràm, Aqua City... Tại thời điểm ngày 30/9/2025, Novaland đã dùng lượng tồn kho này để làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay trị giá hơn 61.7 ngàn tỷ đồng; trong khi tổng nợ vay tài chính gần 64.3 ngàn tỷ đồng, tăng hơn 2.6 ngàn tỷ đồng so với đầu năm.

Xếp thứ hai là tồn kho của Vinhomes (HOSE: VHM) tăng vọt lên mức kỷ lục - hơn 125.6 nghìn tỷ đồng, gấp 2.3 lần đầu năm; phần lớn nằm tại bất động sản để bán đang xây dựng với hơn 97.2 nghìn tỷ đồng, gấp 2.5 lần, do đẩy mạnh triển khai loạt dự án quy mô lớn, đặc biệt là Vinhomes Green Paradise Cần Giờ quy mô 2,870ha, khởi công hồi tháng 4/2025. Tính đến cuối tháng 9, doanh số chưa ghi nhận của Vinhomes đạt 223.9 ngàn tỷ đồng, mức cao nhất trong lịch sử doanh nghiệp.

Ở nhóm bất động sản khu công nghiệp, Kinh Bắc (HOSE: KBC) lần đầu dẫn đầu với hàng tồn kho hơn 25 nghìn tỷ đồng, tăng 81%, do dự án khu đô thị và dịch vụ Tràng Cát tăng 92%, lên hơn 16.2 nghìn tỷ đồng; trong khi KCN Lộc Giang gấp gần 25 lần đầu năm, lên hơn 1.4 nghìn tỷ đồng.

Becamex IDC (HOSE: BCM) đứng sau với hơn 22.2 nghìn tỷ đồng tồn kho, tăng 5%; chủ yếu là chi phí từ các hạng mục xây dựng cơ sở hạ tầng, giải phóng mặt bằng và quyền sử dụng đất.

Một số doanh nghiệp khác có tồn kho lớn trên 10 ngàn tỷ đồng như Nhà Khang Điền (HOSE: KDH) gần 23.1 nghìn tỷ đồng, tăng 4%; Nam Long (HOSE: NLG) hơn 17.8 nghìn tỷ đồng, giảm 1%; Phát Đạt (HOSE: PDR) gần 15 nghìn tỷ đồng, tăng 6% và Tập đoàn Đất Xanh (HOSE: DXG) hơn 14.6 nghìn tỷ đồng, tăng 9%.

Đáng chú ý, cùng thời điểm cuối quý III/2025 đã có 17 doanh nghiệp bất động sản mà hàng tồn kho chiếm trên 50% tổng tài sản, phần lớn là nhóm bất động sản nhà ở.

Trong đó, Bất động sản HUDLAND (HNX: HLD) đứng đầu danh sách khi chiếm tới 89% tổng tài sản, với tồn kho hơn 2.1 nghìn tỷ đồng, tăng 16% so với đầu năm.

Tồn kho của Regal Group (UPCoM: RGG) hơn 3.6 ngàn tỷ đồng, tăng 4%, chiếm 69% nguồn vốn. Bất động sản Taseco (HOSE: TAL) chiếm 55%, tương đương gần 7.3 nghìn tỷ đồng, tăng 78%. SJ Group (HOSE: SJS) cũng nằm trong nhóm này với gần 4.4 nghìn tỷ đồng tồn kho, chiếm 54% tổng tài sản, tăng 4%.

Xét theo tổng tài sản, 2 ông lớn gồm VHM, NVL có tổng tồn kho chiếm 57% toàn ngành, ở mức gần 278 nghìn tỷ đồng, tăng 38% so với đầu năm. Nhóm bất động sản khu công nghiệp với BCM, KBC chiếm 10% toàn ngành, tương đương gần 47.3 nghìn tỷ đồng, tăng 35% so với đầu năm.

Ngoài ra, một số doanh nghiệp có hàng tồn kho tăng, giảm đột biến. Ở nhóm tăng, Địa ốc Sacom (UPCoM: SLD) ghi nhận hàng tồn kho hơn 9 tỷ đồng, gấp hơn 200 lần đầu năm, do chi phí sản xuất kinh doanh dở dang tăng cao. Bất động sản Văn Phú (HOSE: VPI) tồn kho hơn 5.4 nghìn tỷ đồng, tăng 84%, do chi phí sản xuất kinh doanh dở dang tại dự án Vlasta Thủy Nguyên tăng lên hơn 3.6 nghìn tỷ đồng, tăng 82%.

Trái ngược, ở nhóm giảm, đáng chú ý là Tổng Công ty Đầu tư Phát triển Nhà và Đô thị Nam Hà Nội (HOSE: NHA) có tồn kho giảm 56%, về còn gần 41 tỷ đồng, do ghi nhận giảm chi phí sản xuất kinh doanh dở dang tại các dự án.

Theo các chuyên gia, tình trạng tồn kho bất động sản của các doanh nghiệp tiếp tục tăng xuất phát từ nhiều nguyên nhân. Trong đó, mức giá quá cao và vị trí xa trung tâm là nguyên nhân chính khiến căn hộ tồn kho khó bán. Nhiều dự án hiện không phù hợp với nhu cầu thực tế của người mua để ở hoặc nhà đầu tư, trong khi thị trường lại thiếu nghiêm trọng sản phẩm giá vừa túi tiền.

Tồn kho ở mức cao không chỉ gây áp lực lên dòng tiền của doanh nghiệp bất động sản, nhất là những doanh nghiệp có tỷ trọng hàng tồn kho cao trong tổng tài sản. Đồng thời, việc này còn phản ánh rõ sự lệch pha trong phát triển phân khúc sản phẩm và nhu cầu thực.

×