Đất đấu giá là gì? Mẫu hợp đồng mua bán tài sản đấu giá là quyền sử dụng đất

Đất đấu giá là gì?

Đất đấu giá có thể được chia ra 02 trường hợp. Một là, đất đấu giá là đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá để chọn người được giao đất, cho thuê đất. Hai là, đất đấu giá là đất được bán đấu giá quyền sử dụng đất trong giao dịch dân sự. Trường hợp thứ nhất, đất được đấu giá là đối tượng của quan hệ pháp luật hành chính, quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Còn trong trường hợp thứ hai đất đấu giá là đối tượng của quan hệ dân sự cụ thể là hợp đồng mua bán tài sản.

Ảnh minh họa

Trường hợp thứ nhất, đất đấu giá là đất được Nhà nước giao có cho người dân có thu tiền, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất. Có thể nói, đấu giá là hình thức để Nhà nước tìm ra người đủ điều kiện được giao đất, cho thuê đất. Giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá vừa giúp lựa chọn được người thực sự có nhu cầu sử dụng đất và cũng vừa làm tăng thu ngân sách Nhà nước. Pháp luật quy định một số trường hợp giao đất, cho thuê đất phải thông qua hình thức đấu giá. Cụ thể, căn cứ khoản 1 Điều 118 Luật Đất đai năm 2013 quy định các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá là:

• Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua;
• Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;
• Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;
• Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;
• Cho thuê đất thuộc quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
• Giao đất, cho thuê đất đối với đất Nhà nước thu hồi do sắp xếp lại, xử lý trụ sở làm việc, cơ sở hoạt động sự nghiệp, cơ sở sản xuất, kinh doanh mà tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu nhà nước;
• Giao đất ở tại đô thị, nông thôn cho hộ gia đình, cá nhân;
• Giao đất, cho thuê đất đối với các trường hợp được giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

Trường hợp thứ hai, đất đấu giá là đối tượng của hợp đồng mua bán tài sản thông qua hình thức đấu giá. Trong trường hợp này, người có tài sản đấu giá là tổ chức cá nhân có quyền sử dụng đất hoặc người được chủ sử dụng đất ủy quyền bán tài sản thông qua đấu giá. Tài sản đấu giá ở đây là quyền sử dụng đất. Một số trường hợp bán tài sản bắt buộc phải thông qua hình thức đấu giá được quy định tại khoản 1 Điều 4 Luật Đấu giá tài sản năm 2016. Có thể kể đến như tài sản nhà nước, tài sản thuộc sở hữu toàn dân, tài sản bảo đảm, tài sản thi hành án…

Cả hai trường hợp trên việc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định của pháp luật cụ thể là Luật Đấu giá tài sản năm 2016.

Điều kiện để đấu giá đất

Đối với trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, pháp luật quy định điều kiện tổ chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất. Căn cứ Điều 119 Luật Đất đai, các điều kiện đó là:

• Đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt;
• Đất đã được giải phóng mặt bằng, đất có tài sản gắn liền với đất mà tài sản thuộc sở hữu nhà nước;
• Có phương án đấu giá quyền sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Tổ chức cá nhân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải đáp ứng các điều kiện:

• Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo quy định tại Điều 55, 56 Luật Đất đai;
• Phải bảo đảm các điều kiện để thực hiện dự án đầu tư theo quy định tại theo quy định tại Điều 58 Luật Đất đai đối với trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư.

Đối với trường hợp tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất trong giao dịch dân sự thì điều kiện về tài sản đấu giá là tài sản đấu giá phải được phép giao dịch theo quy định. Cụ thể đối với đấu giá quyền sử dụng đất là đấu đã được cấp Giấy chứng nhận, không thuộc diện có tranh chấp, không bị kê biên để thi hành án, đang trong thời hạn sử dụng đất. Các điều kiện này được quy định tại Điều 188 Luật Đất đai năm 2013.

Lưu ý gì khi tham gia đấu giá quyền sử dụng đất

Đối với người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất cần lưu ý đến điều kiện thực hiện tổ chức đấu giá như đã nói ở trên. Đó là điều kiện về đất, điều kiện về tổ chức cá nhân tham gia đấu giá tài sản.

Người tham gia đấu giá không được cung cấp thông tin sai sự thật, sử dụng giấy tờ giả mạo để tham gia đấu giá; không được thông đồng, móc nối với đấu giá viên, tổ chức đấu giá hay người có tài sản bán đấu giá để dìm giá, làm sai lệch kết quả đấu giá. Đây là các hành vi bị nghiêm cấm trong hoạt động đấu giá tài sản nói chung và đấu giá quyền sử dụng đất nói riêng.

Người có hành vi thông đồng dìm giá hoặc nâng giá tài sản đấu giá có thể bị xử phạt vi phạm hành chính với mức phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng theo quy định tại khoản 2 Điều 23 Nghị định 82/2020/NĐ-CP. Trường hợp nghiêm trọng có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về tội “Vi phạm quy định về hoạt động bán đấu giá tài sản” theo Điều 218 Bộ luật Hình sự. Người phạm tội này có thể bị phạt tù đến 05 năm.

Mẫu hợp đồng mua bán tài sản đấu giá là quyền sử dụng đất

Sau đây là mẫu hợp đồng mua bán tài sản đấu giá là quyền sử dụng đất thông dụng giữa người trúng đấu giá và người có tài sản bán đấu giá:

HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN THÔNG QUA HOẠT ĐỘNG ĐẤU GIÁ

…….. ngày…… tháng…… năm……

Căn cứ Bộ luật Dân sự năm 2015;

Căn cứ Luật Đấu giá tài sản năm 2016;

Căn cứ ý chí nguyện vọng của các bên tham gia hợp đồng

Chúng tôi gồm:

Bên có tài sản bán đấu giá:

- Họ và tên cá nhân/ Tên cơ quan tổ chức:……………………………………..

- Địa chỉ: ...............................................................................

Bên mua được tài sản bán đấu giá

- Họ và tên cá nhân/ Tên cơ quan tổ chức:............................................................

- Địa chỉ:..........................................................................

Các Bên thống nhất ký kết Hợp đồng với các nội dung sau:

Điều 1. Nội dung tài sản bán đấu giá

1. Tài sản bán đấu giá:

Quyền sử dụng đất diện tích…… thửa đất số……. tờ bản đồ số………. Địa chỉ………..

1.2. Mô tả tài sản: ........................................................................................

1.3. Nguồn gốc tài sản:.................................................................................

1.4. Giá khởi điểm:………………………………………………………

1.5. Thời gian và địa điểm tổ chức cuộc bán đấu giá:……………..

1.6. Tổ chức đấu giá tài sản:………………………………………..

Điều 2. Giá bán tài sản

Giá bán tài sản nêu tại khoản 1 là: ………………đồng

(bằng chữ:............................... )

Điều 3. Thời hạn, phương thức, địa điểm thanh toán tiền mua tài sản đã bán đấu giá

3.1. Thời hạn thanh toán (trong đó, quy định rõ trách nhiệm việc nộp tiền chậm nộp trong trường hợp quá thời hạn quy định tại Quyết định số 71/2014/QĐ-TTg):...................................;

3.2. Phương thức thanh toán:………………………………………………….;

3.3. Địa điểm thanh toán:………………………………………………….;

Điều 4. Thời hạn, địa điểm và phương thức giao nhận tài sản:

Điều 5. Thuế và lệ phí liên quan đến việc mua bán tài sản theo Biên bản này (nếu có) do Bên …………… chịu trách nhiệm nộp.

Điều 6. Quyền và nghĩa vụ của các bên:

........................................................................................................................

........................................................................................................................

Hợp đồng được lập thành 07 bản có giá trị pháp lý như nhau. Tổ chức bán đấu giá giữ 01 bản, Bên có tài sản bán đấu giá giữ 02 bản, bên mua được tài sản đấu giá giữ 02 bản, 01 bản gửi cơ quan chủ quản, 01 bản gửi chủ tài khoản tạm giữ.