Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì? Hướng dẫn thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhanh nhất
 |
Chuyển quyền sử dụng đất là một hợp đồng dân sự nhằm thực hiện việc chuyển quyền sử dụng đẩt từ người sử dụng này sang người sử dụng khác. |
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?
Theo điều 4 Luật Đất đai năm 2018, toàn dân sở hữu đất đai nhưng vẫn do Nhà nước quản lý. Theo đó, Nhà nước trao lại cho người dân quyền sử dụng đất (quyền sử dụng, cho thuê hoặc chuyển nhượng). Như vậy văn bản chứng minh quyền hợp pháp của chủ sở hữu với mảnh đất của mình gọi là Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở và các tài sản đi kèm mảnh đất đó.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất là một hành vi pháp lý có thể được thực hiện bởi cá nhân hoặc một tổ chức chuyển cho cá nhân hoặc tổ chức khác. Trong trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì bên được chuyển nhượng sẽ được thụ hưởng tất cả các quyền đối với mảnh đất nói trên một cách hợp pháp.
Các quyền này bao gồm quyền sở hữu và quyền thu các nguồn lợi khác thuộc về mảnh đất của bên chuyển nhượng, có thể bao gồm quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, các loại công trình xây dựng, sinh hoạt đi kèm theo mảnh đất đó.
Căn cứ theo quy định tại Khoản 1 Điều 179 Luật đất đai có quy định về quyền và nghĩa vụ của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất như sau:
1. Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất nông nghiệp được Nhà nước giao trong hạn mức; đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất; đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế thì có các quyền và nghĩa vụ sau đây:
a) Quyền và nghĩa vụ chung quy định tại Điều 166 và Điều 170 của Luật này;
b) Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác;
c) Chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật;
d) Cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đầu tư tại Việt Nam thuê quyền sử dụng đất;
đ) Cá nhân sử dụng đất có quyền để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Hộ gia đình được Nhà nước giao đất, nếu trong hộ có thành viên chết thì quyền sử dụng đất của thành viên đó được để thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.
Trường hợp người được thừa kế là người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được nhận thừa kế quyền sử dụng đất; nếu không thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này thì được hưởng giá trị của phần thừa kế đó;
e) Tặng cho quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 174 của Luật này; tặng cho quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng quy định tại khoản 1 Điều 186 của Luật này;
g) Thế chấp quyền sử dụng đất tại tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật;
h) Góp vốn bằng quyền sử dụng đất với tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước ngoài để hợp tác sản xuất, kinh doanh;
i) Trường hợp đất thuộc diện thu hồi để thực hiện dự án thì có quyền tự đầu tư trên đất hoặc cho chủ đầu tư dự án thuê quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất với chủ đầu tư dự án để thực hiện dự án theo quy định của Chính phủ.
Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất là gì?
Theo Điều 188Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất được thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đáp ứng được các điều kiện sau đây:
1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Theo đó khi muốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất thì người sử dụng phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không có tranh chấp, không bị kê biên để đảm bảo thi hành án, trong thời hạn sử dụng đất.
Như vậy kể cả trường hợp có đủ điều kiện để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà chưa làm thủ tục để được cấp thì cũng chưa được phép chuyển nhượng mà phải làm thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trước.
 |
| 4 bước để hoàn tất thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất đúng quy định pháp luật. |
Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất cần những gì?
Bước 1: Xác lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản ngắn liền với đất (gọi tắt là: Hợp đồng mua bán nhà đất tại văn phòng công chứng.
+ Các bên sau khi thỏa thuận thành về: Giá nhà đất, nghĩa vụ nộp thuế, điều khoản thanh toán tiền... sẽ cùng nhau đến văn phòng công chứng công hoặc tư để thực hiện giao dịch mua bán nhà đất;
+ Bên Bán và Bên mua cần cầm theo các giấy tờ cá nhân cơ bản như:
- Chứng minh thư nhân dân hoặc hộ chiếu (Bản gốc và còn thời hạn sử dụng);
- Sổ hộ khẩu (Bản gốc);
- Giấy chứng nhận đăng ký kết hôn (bản gốc) trong trường hợp bên bán hoặc bên mua là vợ chồng đứng tên đồng sở hữu. Nếu độc thân thì cần có giấy xác nhận tình trạng độc thân. Nếu đã ly hôn thì phải có quyết định của tòa án về việc giải quyết ly hôn theo quy định của pháp luật.
Công chứng viên sẽ thẩm tra, đối chiếu các giấy tờ cá nhân và hướng dẫn các bên ký, điểm chỉ vào từng trang của hợp đồng mua bán nhà đất. Hợp đồng công chứng sẽ được lập thành 5 bản (Bên bán giữ một bản, bên mua giữ một bản, văn phòng công chứng lưu một bản và Hai bản còn lại được sử dụng để nộp cho cơ quan thế và văn phòng đăng ký nhà và đất).
Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính tại Văn phòng đăng ký đất đai. Hồ sơ thực hiện việc sang tên sổ đỏ gồm:
Về trình tự chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được quy định cụ thể tại Khoản 1 và Khoản 2 Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ–CP quy định chi tiết luật đất đai có quy định về trình tự, thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của vợ hoặc chồng thành của chung vợ và chồng như sau:
“1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất.
2. Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các công việc sau đây:
a) Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định;
b) Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
Trường hợp phải cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì lập hồ sơ trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất;
c) Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi Ủy ban nhân dân cấp xã để trao đối với trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.”
Hồ sơ thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất gồm:
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (01 bản chính + 02 bản photo có chứng thực)
– CMND, hộ khẩu 2 bên chuyển nhượng (02 bản có chứng thực)
– Tờ khai lệ phí trước bạ
– Tờ khai thuế thu nhập cá nhân
– Giấy tờ chứng minh tài sản chung/ riêng (giây xác nhận tình trạng hôn nhân, 02 bộ có chứng thực)
– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng
– Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ( sổ đỏ), 01 bản sao có chứng thực quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất
– 01 bản có chứng thực chứng minh thư nhân dân, sổ hộ khẩu của bên bán và bên mua
Đối với trường hợp cho tặng, thừa kế phải có giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân của người cho và người nhận để được miễn thuế thu nhập cá nhân.
Thời hạn có thông báo nộp thuế: 10 ngày Sau khi có thông báo thì người nộp thuế nộp tiền vào ngân sách nhà nước.
Bước 3: Kê khai hồ sơ sang tên
- Bên bán ký đơn đề nghị đăng ký biến động, nếu trong trường hợp hai bên thỏa thuận về việc bên mua thực hiện thủ tục hành chính thì bên mua có thể ký thay.
-Hợp đồng chuyển nhượng có công chứng chứng thực.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bản gốc quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất.
– Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
– Bản sao sổ hộ khẩu, chứng minh thư nhân dân của bên nhận chuyển nhượng.
– Theo quy định của pháp luật về thời hạn sang tên.
Bước 4: Theo quy định của pháp luật nộp lệ phí và nhận sổ đỏ
Sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính, chủ thửa đất nộp biên lai cho Văn phòng đăng ký đất đai để nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Các loại lệ phí và thuế chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Phí chuyển nhượng chính là số tiền bạn cần nộp cho Nhà nước để thực hiện được quy trình Chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Lệ phí này sẽ do cả hai bên cùng chịu trách nhiệm đóng góp bao gồm:
Lệ phí công chứng: Hai bên và văn phòng công chứng tự thỏa thuận.
Lệ phí trước bạ do bên được chuyển nhượng nộp. Thường phí này thu bằng 0.5% giá trị tài sản (bao gồm đất và nhà đi kèm nếu có).
Thuế thu nhập cá nhân sau khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất do bên chuyển nhượng nộp. Thường phí này bằng 2% giá trị hợp đồng chuyển nhượng.
Mức thuế TNCN được tình theo công thức: Thuế TNCN = Giá chuyển nhượng x 2%
Trong đó giá chuyển nhượng là giá ghi tại hợp đồng chuyển nhượng nếu giá chuyển nhượng bằng hoặc cao hơn giá theo bảng giá nhà, đất do UBND cấp tỉnh/thành phố ban hành tại thời điểm chuyển nhượng. Trường hợp giá chuyển nhượng thấp hơn giá theo bảng giá nhà đất do UBND cấp tỉnh/thành phố ban hành thì áp dụng giá theo bảng giá đất tại thời điểm chuyển nhượng.
Phí cấp quyền sử dụng đất. (Khoảng 100.000 VND/lần)
Phí trích lục bản đồ địa chính. (Khoảng 15.000 VND/lần)
Chứng nhận đăng ký biến động đất đai. (Khoảng 20.000 VND/lần)
Các lệ phí này có thể có chênh lệch giữa các vùng miền, địa phương tuy nhiên sự chênh lệch này không đáng kể.
Trong trường hợp bên chuyển nhượng nộp thuế thì thời hạn nộp thuế là 10 ngày kể từ khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng.
Trường hợp bên chuyển được nhượng nộp thuế thì việc nộp thuế cần phải hoàn thành trước khi làm xong thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Như vậy sẽ có 7 loại phí và thuế cần thực hiện khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
 |
| Lệ phí và thuế cần phải thực hiện khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất để tránh bị xử phạt. |
Mức xử phạt nếu không thực hiện đúng quy định việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất?
Theo điều 95 của Luật Đất đai, các cá nhân, tổ chức bắt buộc phải thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản đi kèm đất nếu có khi có biến động về hai quyền này. Các trường hợp cần đăng ký biến động, chuyển nhượng quyền sử dụng đất bao gồm các trường hợp mua bán, cho tặng và thừa kế.
Trong vòng 30 ngày kể từ khi ký kết hợp đồng mua bán hoặc phân chia tài sản thì cần đăng ký biến động để tiến hành làm thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Nếu quá thời hạn 30 ngày kể trên thì theo điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, mức phạt được quy định như sau:
- Tại khu vực nông thôn: Nếu trong vòng 24 tháng mới đăng ký biến động và chuyển nhượng quyền thì phạt hành chính từ 1 - 3 triệu VND. Nếu quá 24 tháng mới thực hiện chuyển nhượng quyền thì mức phạt nâng lên từ 2 - 5 triệu VND.
- Tại khu vực đô thị: Mức phạt sẽ tính gấp đôi so với mức phạt của từng trường hợp tại nông thôn. Lưu ý các khu vực là nội, ngoại thành của thành phố, thị xã, thị trấn đều được áp dụng mức phạt đối với khu vực đô thị. Tuy nhiên hiện nay Nhà nước cho phép phạt hành chính đối với việc chậm trễ chuyển nhượng tối đa là 10 triệu VND/vụ.
