Thư bảo lãnh ngân hàng cho dự án bất động sản hình thành trong tương lai là gì?

1. Nhà ở hình thành trong tương lai là gì?

Theo khoản 4, Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định: "Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng".

Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai đang được các ngân hàng thương mại bắt đầu áp dụng phổ biến hiện nay. Ảnh minh họa

2. Điều kiện để nhà ở hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh

Căn cứ Điều 55 và Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh bao gồm:

1. Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

2. Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.

3. Chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

Như vậy, để đưa nhà ở hình thành trong tương lại vào kinh doanh, thì loại nhà ở này phải đáp ứng 3 điều kiện:

(i) Có đầy đủ các giấy tờ theo khoản 1 Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản nêu trên;

(ii) Có văn bản chấp thuận nhà ở đủ điều kiện được mở bán, cho thuê mua của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh (Cụ thể là Sở xây dựng tỉnh/thành phố trực thuộc trung ương);

(iii) Chủ đầu tư dự án phải được phải được bảo lãnh bởi ngân hàng thương mại có đủ năng lực tài chính.

3. Bảo lãnh ngân hàng cho dự án bất động sản hình thành trong tương lai là gì?

Bảo lãnh là một trong những biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ hợp đồng được quy định tại khoản 7 Điều 292 Bộ luật Dân sự 2015.

Khoản 1 Điều 335 Bộ luật Dân sự 2015 định nghĩa bảo lãnh là việc người thứ ba (bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (bên được bảo lãnh) nếu khi đến hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên được nhận bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.

Trong lĩnh vực ngân hàng, thì bảo lãnh ngân hàng được hiểu là cam kết bằng văn bản của tổ chức tín dụng (bên bảo lãnh) với bên có quyền (bên nhận bảo lãnh) về việc thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho khách hàng (bên được bảo lãnh) khi khách hàng không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ đã cam kết với bên nhận bảo lãnh. Khách hàng phải nhận nợ và hoàn trả cho tổ chức tín dụng số tiền đã được trả thay.

Đối với nhà ở hình thành trong tương lai, việc bảo lãnh này được hiểu là bảo lãnh ngân hàng, theo đó ngân hàng thương mại cam kết với bên mua, bên thuê mua (gọi là bên mua) về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư khi đến thời hạn giao, nhận nhà ở đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua mà không hoàn lại hoặc hoàn lại không đầy đủ số tiền đã nhận ứng trước và các khoản tiền khác theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký kết cho bên mua; chủ đầu tư phải nhận nợ và hoàn trả cho ngân hàng thương mại (Khoản 1, Điều 12 Thông tư số 07/2015/TT-NHNN được sửa đổi, bổ sung bởi khoản 3 Điều 1 Thông tư số 13/2017/TT-NHNN).

Bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai nhằm đảm bảo cho việc bảo vệ quyền lợi của người mua nhà tại các dự án xây dựng nhà ở trong tương lai. Ảnh minh họa

Theo đó:

– Phạm vi, điều kiện, nội dung và phí bảo lãnh do các bên thỏa thuận nhưng phải bảo đảm thực hiện trách nhiệm của bên bảo lãnh quy định tại khoản 3 Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản và phải được lập thành hợp đồng. Chủ đầu tư có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua.

Hợp đồng bảo lãnh có thời hạn cho đến khi nhà ở được bàn giao cho bên mua, bên thuê mua.

– Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.

– Việc bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai thực hiện theo quy định tại Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản và quy định của pháp luật về bảo lãnh.

(Khoản 2,3,4 Điều 56 Luật kinh doanh bất động sản)

Có thể thấy, việc bảo lãnh này nhằm mục đích đảm bảo cho bên mua nhà ở hình thành trong tương lai tránh được những rủi ro phát sinh thường thấy trong mua bán nhà ở trong giai đoạn chưa hoàn thành như: Chủ đầu tư chậm tiến độ, không bàn giao nhà,…cũng như tạo sự tin cậy, ràng buộc các bên hơn đối với giao dịch chứa nhiều rủi ro như loại nhà ở này.

4. Doanh nghiệp được bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai phải đáp ứng điều kiện nào?

Căn cứ khoản 3 Điều 1 Thông tư 13/2017/TT-NHNN quy định về điều kiện cấp bảo lãnh của ngân hàng thương mại như sau:

Bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai là bảo lãnh ngân hàng, theo đó ngân hàng thương mại cam kết với bên mua, bên thuê mua (sau đây gọi là bên mua) về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ tài chính thay cho chủ đầu tư khi đến thời hạn giao, nhận nhà ở đã cam kết nhưng chủ đầu tư không bàn giao nhà ở cho bên mua mà không hoàn lại hoặc hoàn lại không đầy đủ số tiền đã nhận ứng trước và các khoản tiền khác theo hợp đồng mua, thuê mua nhà ở đã ký kết cho bên mua; chủ đầu tư phải nhận nợ và hoàn trả cho ngân hàng thương mại.

Ngân hàng thương mại xem xét, quyết định cấp bảo lãnh cho chủ đầu tư khi:

- Chủ đầu tư có đủ các điều kiện quy định tại Điều 10 Thông tư này (trừ trường hợp ngân hàng thương mại bảo lãnh cho chủ đầu tư trên cơ sở bảo lãnh đối ứng);

- Dự án của chủ đầu tư đáp ứng đủ các điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh theo quy định tại Điều 55 Luật kinh doanh bất động sản.

Ta thấy, việc doanh nghiệp thực hiện các giao dịch đối với nhà ở hình thành trong tương lai phải được bảo lãnh của ngân hàng thương mại với người mua và để được cấp bảo lãnh này, doanh nghiệp phải đáp ứng các điều kiện nêu trên.

5. Doanh nghiệp được bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai có quyền và nghĩa vụ như thế nào?

Quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp là bên được bảo lãnh quy định tại Điều 31 Thông tư 07/2015/TT-NHNN như sau:

- Doanh nghiệp được bảo lãnh có các quyền sau đây:

+ Từ chối các yêu cầu của bên bảo lãnh, bên bảo lãnh đối ứng, bên xác nhận bảo lãnh không đúng với các thỏa thuận trong thỏa thuận cấp bảo lãnh hoặc cam kết bảo lãnh;

+ Đề nghị bên bảo lãnh, bên bảo lãnh đối ứng thực hiện đúng nghĩa vụ, trách nhiệm theo cam kết;

+ Khởi kiện theo quy định của pháp luật khi bên bảo lãnh, bên bảo lãnh đối ứng vi phạm nghĩa vụ đã cam kết;

+ Thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình theo quy định của pháp luật khi các bên liên quan thực hiện chuyển nhượng quyền và nghĩa vụ bảo lãnh của các bên đối với khoản bảo lãnh;

+ Kiểm tra tính xác thực của cam kết bảo lãnh;

+ Các quyền khác theo thỏa thuận của các bên phù hợp với quy định của pháp luật.

Việc bảo lãnh của ngân hàng nhằm mục đích bảo đảm cho nghĩa vụ hoàn trả khoản tiền mà chủ đầu tư là bên bán đã nhận ứng trước của bên mua nhà dự án trong trường hợp chủ đầu tư vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà theo quy định tại hợp đồng. Ảnh minh họa: Báo Thanh Niên

- Doanh nghiệp được bảo lãnh có các nghĩa vụ sau đây:

+ Cung cấp đầy đủ, chính xác và trung thực các thông tin, tài liệu liên quan đến khoản bảo lãnh và chịu trách nhiệm trước pháp luật về tính chính xác, trung thực, đầy đủ của các thông tin, tài liệu đã cung cấp;

+ Thực hiện đầy đủ và đúng hạn nghĩa vụ, trách nhiệm đã cam kết và các thỏa thuận quy định tại thỏa thuận cấp bảo lãnh;

+ Hoàn trả cho bên bảo lãnh, bên bảo lãnh đối ứng số tiền bên bảo lãnh, bên bảo lãnh đối ứng đã thực hiện nghĩa vụ theo thỏa thuận cấp bảo lãnh hoặc cam kết giữa các bên và các chi phí phát sinh từ việc thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh;

+ Chịu sự kiểm tra, giám sát của bên bảo lãnh, bên bảo lãnh đối ứng về quá trình thực hiện nghĩa vụ được bảo lãnh. Có nghĩa vụ báo cáo tình hình hoạt động có liên quan đến giao dịch bảo lãnh cho bên bảo lãnh, bên bảo lãnh đối ứng;

+ Phối hợp với bên bảo lãnh, bên bảo lãnh đối ứng và các bên liên quan trong quá trình xử lý tài sản bảo đảm (nếu có);

+ Các nghĩa vụ khác theo thỏa thuận của các bên phù hợp với quy định của pháp luật.

Như vậy, doanh nghiệp khi thực hiện bán nhà ở hình thành trong tương lai phải được bảo lãnh của ngân hàng thương mại theo quy định. Doanh nghiệp muốn được cấp bảo lãnh của ngân hàng phải đáp ứng điều kiện và thực hiện hồ sơ, thủ tục đề nghị cấp bảo lãnh theo quy định. Khi được cấp bảo lãnh của ngân hàng thương mại, doanh nghiệp có quyền và nghĩa vụ theo quy định.