Bất động sản 2023 sẽ phân hóa mạnh cả về giá và phân khúc

Tại phiên tọa đàm VRES 2022 do Batdongsan.com.vn tổ chức mới đây, ông Nguyễn Thành Dũng, Chủ tịch công ty BĐS Thiên Khôi đưa ra những nhận định, dự báo về thị trường bất động sản năm 2023 dưới góc nhìn, quan điểm cá nhân. Theo ông, thị trường năm tới sẽ có sự phân hóa mạnh mẽ, trong đó loại hình bất động sản dự án (bất động sản hình thành trong tương lai), bất động sản vùng ven vẫn tiếp tục khó khăn trong khi bất động sản phục vụ nhu cầu thực, bất động sản khu công nghiệp sẽ hồi phục nhanh hơn.

Theo ông Dũng, câu chuyện khó khăn của thị trường bất động sản , đặc biệt là bất động sản dự án xoay quanh vấn đề của các doanh nghiệp và giá bán sản phẩm, vì xét về kinh tế vĩ mô, Chính phủ vẫn đang kiểm soát tốt lạm phát, sức khỏe nền kinh tế tương đối ổn. Cụ thể, không có nhiều dự án mở bán trong 2 năm qua dù nhu cầu cao.

Tuy nhiên mức độ giá tăng vượt so với sức mua, mặt bằng giá đang bị đẩy lên quá cao, chủ yếu từ phía chủ đầu tư và các sàn môi giới. Thậm chí mua bất động sản phải trả thêm tiền chênh, cả chủ đầu tư, sàn lẫn người đầu cơ đều muốn kiếm lãi, không thuần túy đầu tư. Giá bất động sản sẽ không thể lên mãi, nên dù kinh tế tăng trưởng tốt cũng không thể đảm bảo quá trình tăng giá bất động sản tiếp diễn mãi. Thực tế lực cầu vẫn có ở cả nhu cầu và khả năng thanh toán, thậm chí lực cầu khá mạnh nhưng cũng có các giới hạn: đầu tư và ở thực hoặc đầu tư dòng tiền...

Ông Dũng đánh giá bất động sản dự án có thể khó khăn hết 2023 thậm chí hết 2 quý đầu của 2024, tức là sẽ chìm sâu hơn so với kỳ vọng hiện tại. Đây cũng là thời gian thị trường cần để lấy lại sự cân bằng: các doanh nghiệp yếu kém, kinh doanh đầu tư mạo hiểm sẽ bị đào thải. Những doanh nghiệp lớn mạnh nhờ đòn bẩy tài chính hiện đang phải trả giá khi không kiểm soát được.

Tuy nhiên đây là quy luật cạnh tranh tự nhiên và sẽ xuất hiện những doanh nghiệp mới những công ty mới, lớn mạnh, có thể mua, thâu tóm lại hoặc thanh toán áp lực trái phiếu để đảm bảo yếu tố cung cầu, dòng tiền. Tức là bản thân các doanh nghiệp sẽ phải thanh lọc để phát triển còn Nhà nước không có trách nhiệm bao cấp mà chỉ ổn định tình hình chung.

Sau cùng, ông Dũng dự báo bất động sản dự án vẫn tiếp tục đi xuống cho đến hết 2023 thậm chí giữa 2024, bất động sản vùng ven cũng tương tự. Tuy nhiên tốc độ giảm giá bất động sản vùng ven sẽ chậm lại nếu được hỗ trợ bởi thông tin quy hoạch, giải ngân đầu tư công thúc đẩy cơ sở hạ tầng... ngược lại cũng sẽ xuống mạnh như bất động sản dự án. Trong khi đó, các bất động sản liên quan khu công nghiệp, liên quan dịch chuyển sản xuất giữa các nước hậu Covid, đặc biệt là từ Trung Quốc... không chịu nhiều ảnh hưởng.

Ngoài ra, tốc độ đô thị hóa, di dân đều tác động đến nhu cầu ở thật, thuê để kinh doanh thật, từ đó thúc đẩy giá nhà phố, mặt bằng kinh doanh tăng lên.

Ông Dũng cũng đưa ra một góc nhìn lạc quan về dòng tiền. Đó là thời gian qua, loại hình nhà đất ở vùng ven được bán rất mạnh. Những chủ sở hữu bất động sản khu vực này - người bán đầu tiên, khi đã bán được nhà đất với giá cao trong các đợt sốt sẽ có xu hướng mua nhà trong trung tâm, mở rộng kinh doanh, mua nhà cho con cái học hành trong thành phố...

Nhóm nhà đầu tư này thường có thói quen mua chung cư, nhà phố nội thành ở phân khúc tầm trung giá rẻ, từ 3 tỷ đến dưới 12 tỷ. Do đó, đây sẽ là những phân khúc vẫn có thanh khoản tốt trong thời gian tới. Đồng thời, những bất động sản cho thuê phục vụ nhu cầu ở, học hành, bất động sản cho thuê gần khu công nghiệp phục vụ nhu cầu của người lao động, công nhân cũng vẫn có thanh khoản tốt.

"Như vậy, thị trường bất động sản năm 2023 không hoàn toàn chỉ có gam màu xám mà sẽ biến động, phân hóa theo các phân khúc, khu vực và giá trị khác nhau", ông Dũng nhận định.

Thị trường bất động sản sẽ khởi sắc năm 2023

Tại diễn đàn “Dự báo thị trường bất động sản 2023” vừa diễn ra, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, thị trường bất động sản đang đối mặt một nghịch lý lớn là lực cầu của thị trường rất mạnh nhưng tình hình giao dịch lại chững từ nhiều tháng nay. Sự suy thoái của thị trường bất động sản đang gây ra những hệ lụy lớn với gần 40 ngành nghề liên đới như các ngành vật liệu xây dựng sắt thép, cát đá, máy móc, logistics, hàng hoá tiêu dùng phục vụ nhà ở...

Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết nút thắt này sẽ từng bước được gỡ trong tháng cuối năm 2022 và năm 2023.

Cụ thể, mới đây, theo Quyết định 1435/QĐ-TTg, Chính phủ đã thành lập tổ công tác nhằm rà soát thực trạng khó khăn của doanh nghiệp, địa phương có các dự án đang bị vướng mắc. Bên cạnh đó, Chính phủ lại có Công điện 1164/CĐ-TTg để đôn đốc các đơn vị liên quan thực hiện theo Quyết định 1435 trước đó, trong đó đề cập việc các doanh nghiệp bất động sản cần phải tự nghiên cứu, xem xét hàng hóa cho phù hợp với nhu cầu của thị trường.

Chưa dừng lại đó, nhiều công điện được gửi đến các bộ ngành như Bộ Tài chính để yêu cầu xem xét các vấn đề đang tạo điểm nghẽn cho thị trường, cho doanh nghiệp như tín dụng, phát hành trái phiếu... Với các động thái trên, ông Đính cho rằng sẽ giúp cho thị trường bất động sản khởi sắc trở lại và sẽ có sự phát triển ổn định, thay vì thực trạng tăng nóng như trước đó.

Cũng tại hội thảo, Tiến sĩ Trần Kim Chung cũng đưa ra những chỉ dấu tích cực về nguồn vốn của thị trường bất động sản. Theo đó, sau năm 2022 kiểm soát tín dụng, thì tín dụng năm 2023 sẽ dồi dào hơn năm nay, nguyên nhân là bởi quyết định nới thêm hạn mức tín dụng cho các ngân hàng thương mại để tạo đà cho doanh nghiệp vận hành năm 2023.

Bên cạnh đó, nguồn tiền từ thị trường chứng khoán đang có xu hướng tăng trở lại. Trong trường hợp chứng khoán tăng lên mức 1.300 - 1.400 sẽ có một lượng tiền lớn đi vào nền kinh tế và bất động sản. Ngoài ra, thị trường trái phiếu đang dần phục hồi, đây tiếp tục là kênh dẫn vốn quan trọng cho nền kinh tế và thị trường bất động sản. Với những chỉ dấu tích cực này, Tiến sĩ Trần Kim Chung cũng bày tỏ sự lạc quan về một bức tranh sáng của thị trường trong năm 2023.

Mới đây nhất, Bộ Tài chính cũng trình Chính phủ giải pháp 'cứu' thị trường trái phiếu. Số liệu từ Bộ Tài chính cho biết trái phiếu doanh nghiệp là nhóm phát hành lớn nhất, chiếm 41,34% tổng khối lượng phát hành, trong đó các doanh nghiệp bất động sản chiếm tỉ trọng áp đảo, lên tới 28,87%. Theo đó, Bộ Tài chính đề xuất lùi 1 năm thực hiện quy định về nhà đầu tư chứng khoán chuyên nghiệp, xếp hạng tín nhiệm với nhà phát hành... để vực dậy thị trường trái phiếu. Động thái này cũng tác động tích cực lên thị trường bất động sản bởi các doanh nghiệp BĐS lớn trên thị trường đều có khối lượng phát hành trái phiếu không hề nhỏ.

Chuyên gia kinh tế Cấn Văn Lực, Kinh tế trưởng ngân hàng BIDV nhận định động thái nới room lần này sẽ góp phần tháo gỡ phần nào những vướng mắc của thị trường thời gian qua, là động lực giúp thị trường bất động sản ấm dần lên.

×