Thị trường BĐS 9 tháng 2025: Có gam sáng, nhưng còn nhiều vướng mắc, khó khăn

Tại phiên họp Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản diễn ra chiều 22/9, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính cho rằng thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội vẫn đối mặt nhiều khó khăn. Hệ thống pháp luật, dù đã sửa đổi, bổ sung, song còn bất cập, đặc biệt trong lĩnh vực đất đai, đấu thầu, chấp thuận chủ trương và lựa chọn nhà đầu tư. Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng, tái định cư còn chậm; việc xác định giá đất ở nhiều nơi còn khó.

Ngoài ra, phân khúc nhà ở còn bất cập, trong đó sản phẩm chủ yếu là phân khúc cao cấp, có lúc giá nhà ở tăng đột biến, nhất là tại các thành phố lớn.

Trước thực trạng này, Thủ tướng yêu cầu các đại biểu rà soát, kiểm điểm nhiệm vụ được giao; khẳng định kết quả đạt được; đồng thời xác định rõ vướng mắc, điểm nghẽn để rút kinh nghiệm, có giải pháp điều hành trong thời gian tới.

Người đứng đầu Chính phủ nhấn mạnh tinh thần "tất cả vì dân vì nước, quyết tâm cao, nỗ lực lớn, hành động phải quyết liệt, làm việc nào ra việc đấy; phân công phải 6 rõ: rõ người, rõ việc, rõ thời gian, rõ thẩm quyền, rõ trách nhiệm và rõ sản phẩm".

Nhiều dự án được triển khai nhưng giá đang "neo" ở mức cao

Báo cáo tại phiên họp, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, 9 tháng đầu năm, cả nước có hơn 1.810 dự án nhà ở, khu đô thị mới đang triển khai, trong đó có 1.071 dự án nhà ở thương mại với quy mô khoảng 398.123 căn hộ. Ngoài ra, có 478 dự án đầu tư xây dựng hạ tầng để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở và 312 dự án nhà ở xã hội với khoảng 245.469 căn.

Tính đến tháng 9/2025, tổng số giao dịch bất động sản trên cả nước đạt khoảng 430.769, tăng nhẹ 1% so với cùng kỳ năm 2024. Thị trường căn hộ tại Hà Nội và TP HCM ghi nhận mức giá bán bình quân đạt 70 - 80 triệu đồng/m², tăng 5,6% so với đầu năm. Một số dự án hạng sang có giá vượt 150 triệu đồng/m².

Giá đất nền tại Hà Nội phổ biến trong khoảng 60 - 100 triệu đồng/m², tại TPHCM dao động 60 - 120 triệu đồng/m², trong khi một số khu vực ven đô và vùng phụ cận có giá chào bán lên tới 200 triệu đồng/m². Giá nhà ở xã hội mới chủ yếu trong khoảng 15 - 25 triệu đồng/m², có biến động nhẹ.

Đáng chú ý, các chính sách hỗ trợ nhà ở tiếp tục được triển khai mạnh mẽ. Đến tháng 7/2025, cả nước đã hỗ trợ được 34.754 hộ nghèo có công với cách mạng về nhà ở. Đến tháng 8, có thêm 58.040 hộ nghèo được hỗ trợ xây dựng, sửa chữa nhà ở, vượt tiến độ so với quy định.

Theo các chuyên gia, giá bất động sản ở Việt Nam đang ở mức cao, đặc biệt tại Hà Nội và TPHCM, vượt xa khả năng chi trả của phần lớn hộ gia đình. Trong khi đó, phân khúc nhà ở xã hội dù giá mềm hơn nhưng nguồn cung còn hạn chế, chưa đủ cân đối với nhu cầu thực tế.

Phân tích từ số liệu trên cho thấy, đối với nhà ở xã hội, giá bán phổ biến 15 - 25 triệu đồng/m². Và với căn hộ 50 m², người dân phải chi từ 750 triệu đến 1,25 tỷ đồng. Dù rẻ hơn nhiều so với nhà thương mại, nhưng với mức thu nhập trung bình hiện nay, người lao động vẫn gặp khó khăn trong việc tiếp cận.

Bên cạnh đó, nhìn ở thị trường giao dịch, có 430.769 giao dịch, tăng nhẹ 1%, cho thấy nhu cầu vẫn có, nhưng không bùng nổ, phản ánh sức mua bị hạn chế bởi giá cao.

Những hạn chế, vướng mắc

Tại phiên họp, Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh cũng chỉ ra những hạn chế. Đó là hệ thống pháp luật liên quan tuy đã được sửa đổi, bổ sung nhưng vẫn còn bất cập, đặc biệt trong lĩnh vực đất đai, đấu thầu, đấu giá... gây khó khăn cho các dự án.

Song song với đó, việc tổ chức triển khai thực hiện pháp luật về quy hoạch, đất đai, nhà ở tại nhiều địa phương còn chậm, nhất là trong công tác thẩm định, chấp thuận chủ trương đầu tư. Công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư còn vướng mắc, xác định giá đất nhiều khi thiếu chính xác, dẫn đến chậm trễ và chi phí đội lên cao.

Ngoài ra, một số địa phương chưa bám sát chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được phê duyệt, dẫn đến thiếu chủ động trong quản lý cơ cấu sản phẩm và triển khai dự án. Doanh nghiệp bất động sản cũng gặp nhiều khó khăn trong tiếp cận vốn tín dụng, trong khi thị trường trái phiếu còn tiềm ẩn rủi ro.

Những hạn chế này cho thấy bức tranh thị trường bất động sản hiện nay không chỉ chịu áp lực từ phía cung - cầu, mà còn vướng mắc nặng nề về thể chế và thực thi.

Nếu không có những giải pháp đồng bộ, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục rơi vào tình trạng mất cân đối: giá nhà ngày càng cao, nguồn cung hạn chế, còn nhu cầu thực sự của người dân về chỗ ở ổn định lại chưa được đáp ứng đúng mức.

Nhiệm vụ trọng tâm đến cuối năm 2025

Để thị trường bất động sản phát triển ổn định, Thứ trưởng Xây dựng nhấn mạnh một số nhiệm vụ trọng tâm, nổi bật.

Một là tiếp tục rà soát, hoàn thiện cơ chế, chính sách, pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản, đất đai, quy hoạch, xây dựng… nhằm tháo gỡ vướng mắc, tạo hành lang pháp lý minh bạch cho thị trường bất động sản.

Hai là thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, phấn đấu hoàn thành chỉ tiêu năm 2025 mà Thủ tướng Chính phủ giao, đồng thời đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính để tạo nguồn cung cho thị trường.

Ba là tăng cường quản lý thị trường, giám sát chặt chẽ các giao dịch, xử lý nghiêm các hành vi đầu cơ, găm hàng, đẩy giá gây mất cân đối cung - cầu.

Bốn là thúc đẩy huy động vốn, đa dạng hóa các kênh huy động từ xã hội, ngân hàng, trái phiếu nhưng phải đảm bảo an toàn, minh bạch.

Nhiệm vụ giao cho các Bộ, ngành địa phương được chỉ ra rất cụ thể. Bộ Xây dựng tiếp tục nghiên cứu, hoàn thiện pháp luật, đề xuất cơ chế thí điểm mô hình "Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất" để tăng minh bạch. Đồng thời, phối hợp Bộ Tài chính hoàn thiện khung pháp lý về quỹ phát triển nhà ở quốc gia.

Bộ Tài chính giải quyết các vấn đề về huy động vốn, rà soát pháp luật liên quan đến chứng khoán, trái phiếu, đấu thầu… để tháo gỡ khó khăn cho thị trường.

Bộ Nông nghiệp và Môi trường tập trung hoàn thiện quy định về quy hoạch, sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, xác định giá đất.

Ngân hàng Nhà nước điều hành chính sách tín dụng linh hoạt, triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội, mở rộng cho vay ưu đãi với người trẻ dưới 35 tuổi mua nhà lần đầu.

UBND các tỉnh, thành phố cần đẩy nhanh thẩm định, phê duyệt các dự án, đặc biệt là nhà ở xã hội; xử lý ngay khó khăn, vướng mắc tại địa phương; tổ chức cắt giảm thủ tục hành chính, tiết kiệm chi phí cho doanh nghiệp.

Có thể thấy, với những giải pháp đồng bộ từ Trung ương đến địa phương, thị trường bất động sản được kỳ vọng sẽ ổn định trở lại trong những tháng cuối năm. Nhà ở xã hội, nhà ở công nhân sẽ là phân khúc được ưu tiên, nhằm đáp ứng nhu cầu ở thực của đông đảo người dân, đồng thời góp phần kéo giảm áp lực giá.

Tuy vậy, rủi ro vẫn hiện hữu nếu công tác triển khai chậm trễ hoặc thiếu đồng bộ. Để đạt mục tiêu phát triển bền vững, các bộ, ngành và địa phương cần tiếp tục phối hợp chặt chẽ, giám sát sát sao, bảo đảm tính minh bạch và ổn định lâu dài của thị trường.

×