Năm 2026 được dự báo là cột mốc quan trọng khi thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam chính thức thoát khỏi giai đoạn tích lũy để bước vào một chu kỳ phát triển mới. Với sự quyết liệt trong kiểm soát đầu cơ từ Bộ Xây dựng cùng sự phân hóa rõ nét về giá trị theo đơn vị hành chính mới, thị trường đang dần hình thành diện mạo minh bạch và bền vững hơn.
Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, thị trường BĐS năm 2026 sẽ duy trì trạng thái "sôi động trong sự thận trọng". Sau giai đoạn tháo gỡ khó khăn cho hàng nghìn dự án trong năm 2025, nguồn cung đang có dấu hiệu bùng nổ trở lại. Tuy nhiên, điểm khác biệt lớn nhất của chu kỳ này chính là sự can thiệp mạnh mẽ của cơ quan quản lý trong việc thanh lọc thị trường.
Dòng tiền sẽ tiếp tục đổ vào bất động sản nhưng có sự chọn lọc khắt khe hơn. Người mua và nhà đầu tư sẽ ưu tiên các dự án có pháp lý minh bạch, hạ tầng đồng bộ và uy tín chủ đầu tư. Phân khúc căn hộ phục vụ nhu cầu ở thực sẽ tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt. Đây là nền tảng để thị trường phát triển lành mạnh, giảm thiểu tình trạng đầu cơ và hướng tới sự bền vững dài hạn.
Bộ Xây dựng khẳng định sẽ siết chặt các cơ chế kiểm soát giá, ngăn chặn tình trạng thao túng và đầu cơ trục lợi. Việc hoàn thiện hệ thống chính sách đồng bộ về đất đai, tín dụng và thuế được kỳ vọng sẽ tạo ra một sân chơi công bằng, nơi các doanh nghiệp phải cạnh tranh bằng năng lực thực tế và giá trị sản phẩm thay vì các thủ thuật thổi giá.
Thứ trưởng cũng nhấn mạnh, năm 2026 thị trường vẫn còn những nút thắt. Đầu tiên là sự lệch pha cung - cầu khi dư thừa phân khúc cao cấp nhưng lại thiếu sản phẩm giá rẻ. Thứ hai là giá bất động sản có xu hướng tăng nhưng chưa phản ánh đúng giá trị thực do tình trạng đầu cơ, găm hàng. Thứ ba là hệ thống cơ sở dữ liệu về giao dịch, giá cả chưa hoàn thiện, dẫn đến hiện tượng "hai giá" gây nhiễu loạn thông tin.
"Quá trình sàng lọc trong năm 2025 vừa qua là tất yếu. Những doanh nghiệp yếu kém về quản trị, phụ thuộc quá nhiều vào đòn bẩy tài chính đã bị loại bỏ. Những cái tên còn trụ lại là những doanh nghiệp có năng lực tài chính và định hướng phát triển thực chất", Thứ trưởng nhấn mạnh.
Bước sang năm 2026, việc sắp xếp đơn vị hành chính (sáp nhập tỉnh thành) đã tạo ra một cục diện mới cho bản đồ địa ốc. Theo các chuyên gia, thị trường sẽ vận hành theo 3 kịch bản chính:
Thứ nhất, từ góc độ tích cực khi kinh tế vĩ mô ổn định, nguồn cung tăng mạnh giúp giá nhà bình ổn, giao dịch bùng nổ ở các khu vực mới sáp nhập nhờ đòn bẩy hạ tầng.
Thứ hai ở góc nhìn trung lập thị trường sẽ có nhịp phục hồi ổn định nhưng có sự phân hóa sâu sắc. Khi đó dòng tiền tập trung vào các đô thị lớn và bất động sản công nghiệp.
Thứ ba với kịch bản thận trọng, áp lực lạm phát và chi phí đầu vào tăng cao khiến giá bán vẫn ở mức cao dù nguồn cung cải thiện, đòi hỏi nhà đầu tư phải tính toán dài hạn.
Các chuyên gia VinaCaptal dự báo, giai đoạn 2026 - 2027 sẽ chứng kiến sự gia tăng mạnh của nguồn cung bất động sản, hơn là một chu kỳ tăng giá mới.
Cụ thể, giá bất động sản sơ cấp có thể sẽ điều chỉnh giảm nhẹ trong năm nay, sau khi tăng mạnh trong năm trước. Dự báo này dựa trên hai yếu tố chính là nguồn cung gia tăng khi các dự án mới được đưa ra thị trường và mức tăng khoảng 1 điểm % của lãi suất cho vay mua nhà trong năm vừa qua.
Các chuyên gia của VinaCaptal cũng cho rằng thị trường sẽ không chứng kiến một đợt tăng giá mạnh hay trạng thái giao dịch sôi động trong năm nay nhưng vẫn kỳ vọng tốc độ hấp thụ sẽ duy trì ổn định đối với các sản phẩm nhà ở phù hợp với nhu cầu ở thực.
PGS.TS Trần Đình Thiên - Thành viên Tổ Tư vấn Kinh tế của Thủ tướng Chính phủ - cũng dự báo nếu nhìn trong tầm nhìn dài hạn, bất động sản vẫn là một kênh đầu tư tiềm năng. Đặc biệt, sau các đợt sáp nhập đơn vị hành chính, mặt bằng giá bất động sản sẽ xuất hiện những chuyển động mang tính phân hóa rõ rệt. Ở một số địa phương từng là thủ phủ cũ, giá có thể điều chỉnh giảm do suy giảm vai trò trung tâm.
Ngược lại, những khu vực được lựa chọn làm trung tâm hành chính mới, đi kèm với đầu tư mạnh về hạ tầng giao thông và dịch vụ công, lại có dư địa tăng giá đáng kể. Điều này cho thấy giá bất động sản trong giai đoạn tới sẽ phụ thuộc rất lớn vào yếu tố vị trí, “tọa độ” phát triển và mức độ đầu tư hạ tầng, thay vì tăng đồng loạt như các chu kỳ trước.
Về dài hạn, tiềm năng của thị trường bất động sản vẫn được củng cố bởi quá trình nâng chuẩn phát triển đô thị. Các đô thị tương lai không chỉ mở rộng về quy mô mà còn phải đáp ứng những tiêu chí ngày càng cao về môi trường, công nghệ và chất lượng sống, hướng tới mô hình đô thị xanh, đô thị thông minh và phát triển bền vững.
"Chính vì vậy, hoạt động đầu tư bất động sản cần được đặt trong một tầm nhìn dài hơi, cân nhắc kỹ các yếu tố nền tảng như quy hoạch, hạ tầng, khả năng kết nối và xu hướng phát triển đô thị, thay vì chạy theo các thông tin đồn đoán ngắn hạn hay tâm lý FOMO trước những cơn “sóng” giá nhất thời", PGS.TS Trần Đình Thiên đưa ra lời khuyên.
Sự phân hóa giá trị cũng trở nên rõ rệt hơn. Tại những địa phương sau sáp nhập, các "cực tăng trưởng" mới đang hình thành, thu hút dòng vốn đầu tư dịch chuyển từ khu vực trung tâm cũ sang các vùng vệ tinh có quỹ đất sạch và quy hoạch hiện đại.
Dự báo về xu hướng đầu tư, các chuyên gia nhận định có 4 phân khúc chủ đạo sẽ trở thành tâm điểm hút tiền trong năm 2026:
Chung cư và Nhà ở túi tiền: Đây tiếp tục là "xương sống" của thị trường do nhu cầu ở thực tại các đô thị lớn vẫn rất cao. Các dự án đáp ứng tiêu chí xanh, tiện ích đồng bộ sẽ dẫn dắt thanh khoản.
Bất động sản công nghiệp: Tiếp tục là trụ cột ổn định nhờ làn sóng FDI bền vững. Phân khúc này không chỉ bao gồm nhà xưởng mà còn mở rộng sang các khu đô thị dịch vụ phụ trợ cho khu công nghiệp.
Đất nền vùng ven: Sau giai đoạn thanh lọc, đất nền có pháp lý chuẩn chỉnh tại các khu vực hưởng lợi từ hạ tầng cao tốc, vành đai sẽ phục hồi có chọn lọc.
Bất động sản nghỉ dưỡng: Ghi nhận sự hồi sinh mạnh mẽ khi ngành du lịch đạt đỉnh cao mới và các quy định về loại hình căn hộ du lịch (condotel) đã được làm rõ về mặt pháp lý.
Một trong những thay đổi quan trọng nhất là cơ cấu nhu cầu. Theo lãnh đạo Bộ Xây dựng, phân khúc chủ đạo của thị trường năm 2026 sẽ là nhà ở vừa túi tiền và căn hộ có giá phù hợp tại các đô thị lớn. Đây là nhóm sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, có thanh khoản ổn định và ít rủi ro.
Đất nền vẫn tồn tại nhu cầu nhưng chỉ tập trung ở khu vực có hạ tầng đồng bộ, dân cư ổn định. Các khu vực chỉ dựa vào thông tin quy hoạch hoặc kỳ vọng tăng giá sẽ khó thu hút nhà đầu tư như trước. Điều này đồng nghĩa thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh, loại bỏ hiện tượng đầu cơ ngắn hạn.
Hoạt động môi giới bất động sản cũng được chuẩn hóa và chuyên nghiệp hơn nhờ quản lý chặt chẽ. Các hành vi thổi giá, tạo sóng ảo sẽ bị tăng cường giám sát. Đồng thời, thông tin quy hoạch và dữ liệu thị trường ngày càng minh bạch, giúp người dân dễ tiếp cận và hạn chế rủi ro.
Quá trình thanh lọc doanh nghiệp tiếp tục diễn ra. Những chủ đầu tư có quỹ đất sạch, pháp lý rõ ràng sẽ phục hồi nhanh, trong khi doanh nghiệp yếu kém dần bị đào thải. Thị trường vì vậy giảm biến động nhưng chất lượng tăng lên.
Đặc biệt, nhà ở xã hội được xác định là yếu tố quan trọng giúp ổn định thị trường. Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục đôn đốc địa phương và doanh nghiệp triển khai các dự án nhằm bảo đảm nguồn cung. Cùng với đó, chương trình tín dụng cho nhà ở xã hội và người trẻ được thúc đẩy giải ngân để tăng khả năng tiếp cận nhà ở.
Các địa phương cũng phải bố trí đủ quỹ đất, nhất là phần diện tích trong các dự án thương mại dành cho nhà ở xã hội; đồng thời cải cách thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian phê duyệt nhằm đẩy nhanh tiến độ dự án.
Bà Phạm Thị Miền – Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam (VARS IRE) nhận định: "Năm 2026 không còn chỗ cho những nhà đầu tư 'lướt sóng' không kiến thức. Thị trường khởi sắc rõ nét nhưng yêu cầu sự bền vững hơn, ít rủi ro hơn."
Trong bối cảnh chi phí đất đai và vật liệu xây dựng vẫn neo cao, mặt bằng giá BĐS khó có thể giảm sâu. Do đó, người mua nhà và nhà đầu tư cần ưu tiên các sản phẩm đã hình thành hoặc có tiến độ xây dựng tốt, thuộc các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh.
Kết thúc năm 2026, thị trường BĐS Việt Nam được kỳ vọng sẽ thiết lập một mặt bằng giá mới dựa trên sự minh bạch và nhu cầu thực, đặt nền móng cho một thập kỷ phát triển ổn định phía trước.
Theo Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh, khi các giải pháp này được triển khai đồng bộ, thị trường bất động sản từ năm 2026 sẽ chuyển sang giai đoạn phát triển bền vững, phục vụ nhu cầu ở thực và góp phần bảo đảm an sinh xã hội. Đây không phải giai đoạn tăng nóng, mà là giai đoạn tạo nền tảng dài hạn cho sự phát triển ổn định của nền kinh tế.
Mới đây, ngân hàng BIDV trong nhóm Big 4 có văn bản yêu cầu các chi nhánh trên toàn quốc tạm ngừng trình Trụ sở chính xem xét việc tiếp cận mới các dự án, phương án kinh doanh bất động sản của khách hàng doanh nghiệp.
Hưng Yên đang triển khai thủ tục lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án Khu đô thị mới Liên Phương tại xã Liên Phương. Dự án có quy mô sử dụng đất khoảng 97,97 ha, tổng mức đầu tư dự kiến khoảng 15.208 tỷ đồng, chưa tính chi phí bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
TP HCM đặt mục tiêu phát triển thêm 181.257 căn nhà ở xã hội, trong đó khoảng 50.000 căn dành cho thuê trong 5 năm tới. Thành phố đồng thời đề xuất nhiều cơ chế ưu đãi về tín dụng, đất đai và thủ tục đầu tư nhằm thúc đẩy phát triển phân khúc nhà ở này.
Tỉnh Bắc Ninh chấp thuận chủ trương đầu tư hu đô thị sinh thái trị liệu, du lịch và vui chơi giải trí nằm tại xã Kiên Lao (thuộc huyện Lục Ngạn, tỉnh Bắc Giang cũ) với quy mô hơn 356ha.
Sở Xây dựng TP Hải Phòng vừa chính thức công bố giá bán tạm tính đối với dự án nhà ở xã hội tại phường Thủy Nguyên do Công ty CP Tập đoàn bất động sản CRV (thành viên Tập đoàn Hoàng Huy) làm chủ đầu tư. Với mức giá dao động chỉ từ 10,7 triệu đến gần 30 triệu đồng/m2 tùy vị trí tầng.
Theo quy hoạch mới của Bộ Xây dựng, Cảng Hàng không quốc tế Cam Ranh sẽ xây dựng thêm đường cất hạ cánh dài 3.350m, duy trì 2 đường băng và nâng công suất lên 19 triệu hành khách/năm vào năm 2030, hướng tới 36 triệu khách vào năm 2050.
Bộ Công an đang lấy ý kiến dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quản lý, sử dụng vũ khí, vật liệu nổ và công cụ hỗ trợ, Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ. Trong đó, Bộ Công an đề xuất bỏ nghiệm thu phòng cháy, chữa cháy đối với công trình đã thẩm định thiết kế.
HĐND tỉnh Gia Lai vừa chính thức thông qua chủ trương chuyển mục đích sử dụng đối với hơn 200 ha rừng sang mục đích khác. Đây là quyết định quan trọng nhằm tạo quỹ đất sạch, phục vụ cho việc triển khai siêu dự án du lịch sinh thái, nghỉ dưỡng quy mô lớn tại khu vực ven Biển Hồ, hứa hẹn thay đổi diện mạo hạ tầng du lịch địa phương trong thời gian tới.
Dự án sân golf Cồn Ấu với tổng mức đầu tư hơn 1.147 tỷ đồng tại TP Cần Thơ vừa có bước chuyển biến quan trọng về thủ tục pháp lý. Theo thông tin mới nhất từ UBND TP Cần Thơ, dự án dự kiến sẽ chính thức khởi công xây dựng vào quý IV/2026, hứa hẹn tạo cú hích lớn cho hạ tầng du lịch cao cấp tại thủ phủ miền Tây.
UBND TP Hà Nội vừa chính thức phê duyệt điều chỉnh liên danh nhà đầu tư siêu dự án Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng trị giá gần 737.000 tỷ đồng. Đáng chú ý, trong khi các "ông lớn" như T&T, MIK Group và Văn Phú rút lui, dự án hiện chỉ còn sự góp mặt của Đại Quang Minh, THACO và Hòa Phát.
Ngày 5/6, Công ty Cổ phần Đầu tư và Xây dựng số 18 tổ chức lễ mở bán dự án Licogi 18 Riverside và Lễ ký kết hợp tác chiến lược cùng đơn vị phát triển kinh doanh và Tổng đại lý SGO Land.
Liên quan đến đề xuất dịch chuyển tuyến đường sắt hiện hữu của Vingroup, Chính phủ lưu ý cần so sánh các phương án đầu tư tối ưu. Trường hợp áp dụng mô hình đối tác công tư (PPP), quy trình lựa chọn nhà đầu tư phải đảm bảo công khai, minh bạch theo đúng quy định pháp luật.
TP.HCM đang lấy ý kiến về dự thảo điều chỉnh bảng giá đất trên địa bàn. Đáng chú ý, tại các vị trí đắc địa thuộc khu vực trung tâm quận 1, mức giá đất được đề xuất tăng mạnh, chạm ngưỡng 1 tỷ đồng/m2.
Theo quyết định mới của Bộ Xây dựng, thủ tục thông báo đơn vị đủ điều kiện quản lý vận hành nhà chung cư sẽ chính thức bị bãi bỏ từ ngày 1/7/2026.
Hà Nội quyết liệt đẩy nhanh tiến độ 9 dự án cầu vượt sông Hồng, sông Đuống, nhằm hoàn thiện hạ tầng khung, Hà Nội đang tập trung nguồn lực thúc đẩy loạt dự án cầu vượt sông lớn, mở đường cho chiến lược phát triển đô thị hai bên bờ sông Hồng.
Hà Nội đang khẩn trương chuẩn bị công bố Quy hoạch tổng thể Thủ đô với tầm nhìn chiến lược 100 năm. Toàn bộ diện mạo tương lai sẽ được tái hiện trực quan qua hệ thống bản đồ và sa bàn chi tiết, mở ra chương mới cho sự phát triển kinh tế - xã hội.
UBND tỉnh Đồng Nai vừa ban hành quyết định thu hồi hơn 1.164 ha đất để phục vụ cho dự án phát triển khu đô thị quy mô lớn gần sân bay quốc tế Long Thành. Đây được xem là bước đi chiến lược nhằm hoàn thiện hạ tầng đô thị vệ tinh, đón đầu dòng giao thương khi siêu sân bay chính thức đi vào vận hành.
Theo đó, 5 địa phương được Thủ tướng yêu cầu sớm triển khai các dự abs nhà ở cho thuê quy mô lớn gồm: tỉnh Quảng Ninh, Bắc Ninh, Ninh Bình, Hưng Yên.
Hà Nội vừa kiến nghị nâng quy mô đầu tư tuyến đường Vành đai 5 - Vùng Thủ đô theo hướng xây dựng phần cao tốc chính với quy mô 8 làn xe, vốn đầu tư dự án khoảng 261.688 tỷ đồng.
Bắc Ninh vừa phê duyệt dự án nhà ở công nhân quy mô hơn 2.236 tỷ đồng tại xã Yên Trung, huyện Yên Phong. Dự án nhằm hiện thực hóa mục tiêu phát triển nhà ở xã hội, đảm bảo điều kiện sống và giữ chân lực lượng lao động phổ thông tại các khu công nghiệp trọng điểm.
Hơn 10.800 tỷ đồng giải phóng mặt bằng siêu dự án đường sắt tốc độ cao Bắc-Nam được TP HCM lên kế hoạch dự chi. Tuyến đường sắt tốc độ cao Bắc-Nam đi qua TP HCM dài khoảng 13,64km.
ACV là viết tắt của Airports Corporation of Vietnam tên giao dịch quốc tế của Tổng công ty Cảng hàng không Việt Nam - CTCP trên cơ sở hợp nhất 3 tổng công ty. ACV được giao quản lý, điều phối hoạt động và đầu tư khai thác toàn bộ hệ thống 22 cảng hàng không trên toàn lãnh thổ Việt Nam bao gồm 9 sân bay quốc tế và 13 sân bay nội địa.
Công ty CP Vietcap đứng vị trí 196 trong danh sách 500 doanh nghiệp tư nhân lớn nhất Việt Nam. Chứng khoán Vietcap là gì? Công ty CP Vietcap uy tín không? Có nên mở tài khoản tại chứng khoán Bản Việt không?
Công ty TNHH Thương mại và Công nghiệp Mỹ Việt đứng ở vị trí số 195 trong danh sách 500 doanh nghiệp tư nhân lớn nhất Việt Nam. Công ty TNHH Thương mại và Công nghiệp Mỹ Việt kinh doanh gì? Tấm lợp Olympic có tốt không?
ACV là viết tắt của Airports Corporation of Vietnam tên giao dịch quốc tế của Tổng công ty Cảng hàng không Việt Nam - CTCP trên cơ sở hợp nhất 3 tổng công ty. ACV được giao quản lý, điều phối hoạt động và đầu tư khai thác toàn bộ hệ thống 22 cảng hàng không trên toàn lãnh thổ Việt Nam bao gồm 9 sân bay quốc tế và 13 sân bay nội địa.
Công ty CP Vietcap đứng vị trí 196 trong danh sách 500 doanh nghiệp tư nhân lớn nhất Việt Nam. Chứng khoán Vietcap là gì? Công ty CP Vietcap uy tín không? Có nên mở tài khoản tại chứng khoán Bản Việt không?
Công ty TNHH Thương mại và Công nghiệp Mỹ Việt đứng ở vị trí số 195 trong danh sách 500 doanh nghiệp tư nhân lớn nhất Việt Nam. Công ty TNHH Thương mại và Công nghiệp Mỹ Việt kinh doanh gì? Tấm lợp Olympic có tốt không?
