Phân hóa lợi suất cho thuê căn hộ, hết thời 'một vốn bốn lời'?

Tại Hà Nội, lợi suất cho thuê căn hộ đã sụt giảm đáng kể, từ mức trên 4% của những năm trước xuống chỉ còn hơn 3% trong giai đoạn đầu năm 2025. Nguyên nhân chính được chỉ ra là do giá bán căn hộ đã tăng vọt 30-40% trong năm 2024, tạo ra một khoảng cách lớn so với giá thuê. Ông Tô Anh Hùng – Giám đốc REFI, cố vấn tài chính cộng đồng cố vấn tài chính Việt Nam (VWA), chia sẻ tại talkshow "Mua nhà trả góp bằng lương" do báo Tuổi trẻ tổ chức tại TP HCM.

“Lợi suất cho thuê là một trong những phương pháp định giá được sử dụng phổ biến trên thế giới để xác định giá trị phù hợp của bất động sản, khác với việc định giá dựa trên mức giá bán trung bình”, chuyên gia cho biết.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA), cũng đồng tình với xu hướng này, nhấn mạnh rằng lợi suất cho thuê tại Hà Nội trong năm 2024 đã giảm từ hơn 4% xuống còn hơn 3%. Điều này đặt ra một thách thức không nhỏ cho các nhà đầu tư kỳ vọng vào dòng tiền ổn định từ việc cho thuê căn hộ tại Hà Nội.

Báo cáo của Savills cho biết trong quý II/2025, Hà Nội đón nhận 7,000 căn hộ mới và tổng nguồn cung sơ cấp trong 6 tháng đầu năm đạt 14,900 căn, cao hơn 121% so với cùng kỳ năm 2024. Tương tự, Cushman & Wakefield cũng ghi nhận sự bứt phá mạnh mẽ về nguồn cung mới tại Hà Nội trong quý II/2025 với hơn 8,300 căn hộ được tung ra thị trường, tăng 57% so với quý trước. Điều này cho thấy, dù lượng giao dịch thành công đạt khoảng 13,100 căn trong 6 tháng đầu năm 2025, cao hơn so với cùng kỳ năm ngoái, nhưng tốc độ tăng giá bán đã vượt qua tốc độ tăng giá thuê, dẫn đến lợi suất bị sụt xuống.

Dữ liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, trong quý 2 năm 2025, Hà Nội tiếp tục dẫn đầu cả nước về tốc độ tăng giá bán căn hộ chung cư, đạt mức trung bình 75.5 triệu đồng/m², tăng khoảng 7.7% so với quý trước và tăng mạnh 87.7% so với năm 2019. VARS đánh giá, mức giá cao như hiện nay nằm ngoài tầm với của cả những người thuộc nhóm thu nhập trung bình cao.

Trong khi đó, thị trường TP HCM lại cho thấy một bức tranh ổn định hơn khi lợi suất cho thuê căn hộ vẫn duy trì khoảng 4% trong 6 tháng đầu năm 2025, một con số được xem là hợp lý so với trung bình 10 năm qua. Sự ổn định này có thể được lý giải bởi tốc độ tăng giá bán căn hộ tại TP HCM chậm hơn so với Hà Nội, giúp duy trì cân bằng tương đối giữa giá trị tài sản và khả năng sinh lời từ việc cho thuê. Tuy nhiên, mức lợi suất 4% vẫn là một con số cần được xem xét kỹ lưỡng, đặc biệt khi so sánh với các kênh đầu tư tài chính khác.

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, giá cho thuê căn hộ trên cả nước gần như đi ngang trong suốt hai năm qua (từ quý I/2024 đến quý II/2025). Sự mất cân đối này tạo ra khoảng cách lớn giữa giá trị tài sản và khả năng sinh lời từ việc cho thuê, khiến việc đầu tư vào căn hộ cho thuê trở nên kém hấp dẫn hơn về mặt dòng tiền.

VARS nhận định, tốc độ tăng giá thuê chỉ bằng một nửa giá nhà trong năm 2024. Tính chung cả nước, tỷ suất cho thuê căn hộ dưới 4%, phổ biến dưới 2%, thấp hơn so với việc gửi tiết kiệm.

Theo báo cáo của CBRE Việt Nam, quý II/2025, giá căn hộ sơ cấp trung bình tại Hà Nội đạt 79 triệu đồng/m², tăng 13% so với cùng kỳ năm ngoái; giá thứ cấp đạt 50 triệu đồng/m², tăng 15%.

Tại TP HCM, giá sơ cấp đạt 82 triệu đồng/m², tăng 29%; giá thứ cấp 53 triệu đồng/m², tăng 33%. Trong khi đó, tỉ suất cho thuê gộp tại hai thành phố lớn chỉ còn 3,4%-3,7% trong 6 tháng đầu năm. Con số này thấp hơn đáng kể so với Bangkok - Thái Lan (6,2%), Kuala Lumpur - Malaysia (5,1%), Seoul - Hàn Quốc (4,3%) và chỉ cao hơn Hồng Kông - Trung Quốc (3,2%) và Singapore (3,3%).

Một yếu tố khác ảnh hưởng đến lợi suất cho thuê là diễn biến của giá thuê và mức độ quan tâm của thị trường. Trong tháng 7, mức độ quan tâm đối với loại hình căn hộ cho thuê tại TPHCM tăng 22% so với tháng 6/2025, còn Hà Nội tăng 7%. Điều này một phần đến từ sự thay đổi trong thói quen sinh hoạt và tiêu dùng của người trẻ, họ không còn chỉ tìm kiếm một nơi để ở mà còn hướng tới các căn hộ tại khu đô thị với đầy đủ tiện ích. Tuy nhiên, tâm lý "có nhà mới lập nghiệp" vẫn còn phổ biến tại Việt Nam.

Dù vậy, việc thuê nhà đã trở thành một lựa chọn phổ biến và linh hoạt hơn cho người trẻ. Ông Lê Hoàng Châu từng chia sẻ rằng ở nhiều nước, việc thuê nhà là chuyện rất bình thường và ông cho rằng người trẻ hoàn toàn có thể thuê nhà trước, sống linh hoạt theo công việc, rồi khi tích lũy đủ mới mua.

Nhận định về thị trường TPHCM tháng 7/2025, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn cho rằng lợi nhuận thực sự mà các nhà đầu tư thu được từ căn hộ chung cư hiện nay chủ yếu đến từ kỳ vọng tăng giá vốn của tài sản trong dài hạn, hơn là từ dòng tiền cho thuê hàng tháng.

Theo ông Tuấn, điều này phản ánh sự trở lại của dòng tiền và tâm lý tích cực từ phía nhà đầu tư, đồng thời lưu ý rằng "phân khúc cao cấp ghi nhận thanh khoản tốt, chiếm tỷ trọng lớn trong các giao dịch, cho thấy nhu cầu thực và đầu tư dài hạn vẫn duy trì sức hút mạnh mẽ.

Đối với những nhà đầu tư tìm kiếm lợi nhuận từ dòng tiền, thị trường cho thuê căn hộ chung cư hiện tại có thể không phải lựa chọn tối ưu. Do đó, các nhà đầu tư cần đánh giá kỹ lưỡng cả hai yếu tố gồm lợi suất cho thuê và kỳ vọng tăng giá vốn, để đưa ra quyết định đầu tư hiệu quả.

×