Trong số đó, đất nền chiếm tỷ trọng lớn nhất với 11.717 nền, gần như không thay đổi so với quý trước.

Phân khúc chung cư hiện ghi nhận 3.287 căn, tăng mạnh 41%, còn nhà ở riêng lẻ 10.290 căn, tăng 9%.

Giá trị hàng tồn kho cuối quý II/2025 đạt gần 570.300 tỷ đồng, tăng 14% so với đầu năm và là mức cao nhất từ trước đến nay.

Hiện Novaland (HoSE: NVL) đang tiếp tục đứng ngôi đầu bảng với hơn 150.100 tỷ đồng tồn kho (tăng 2% so với đầu năm), chiếm 26% toàn ngành.

Phần lớn giá trị này là bất động sản để bán hiện đang xây dựng gần 143.000 tỷ, còn lại hơn 7.700 tỷ là sản phẩm đã hoàn thành.

Lượng hàng tồn kho của Novaland so với cuối năm 2019 đã cao gấp 2,6 lần.

Tập đoàn Vingroup (mã: VIC) là đơn vị đứng thứ 2 với gần 137.100 tỷ đồng, tăng 20% so với đầu năm.

Hiện có khoảng 83.600 tỷ đồng nằm ở những dự án đang xây dựng, BĐS đã sẵn sàng để bán gần 10.500 tỷ đồng.

Công ty con Vinhomes (HoSE: VHM) hiện tăng nhanh với hơn 80.100 tỷ tồn kho (tăng 47%), chủ yếu là bất động sản để bán đang được xây dựng với 53.300 tỷ tại loạt dự án như: Vinhomes Ocean Park 2 và 3, Grand Park...

Ở phân khúc BĐS công nghiệp, Đô thị Kinh Bắc (HoSE: KBC) hiện cũng đang ghi nhận lượng hàng tồn kho cao mức kỷ lục với gần 23.800 tỷ đồng, tăng 72%.

Becamex IDC (BCM) cũng báo cáo tồn kho gần 21.300 tỷ đồng, phần lớn phát sinh từ chi phí hạ tầng, giải phóng mặt bằng và quyền sử dụng đất. Việc tồn kho tăng mạnh ở cả lĩnh vực công nghiệp cho thấy bài toán dòng tiền không chỉ dừng lại ở nhà ở đô thị, mà lan rộng ra toàn bộ thị trường bất động sản.

Đáng chú ý, tồn kho hiện đang chiếm tỷ lệ rất cao trong cơ cấu tài sản của nhiều doanh nghiệp. Cuối quý II, có tới 15 doanh nghiệp bất động sản mà hàng tồn kho chiếm hơn 50% tổng tài sản.

HUDLAND (HLD) dẫn đầu với hơn 2.000 tỷ đồng tồn kho, tương đương 85% tổng tài sản. Các đơn vị như HUD4 (HU4) và COTANA (CSC) cũng không nằm ngoài tình trạng này, với tỷ lệ lần lượt 80% và 69%. Khi tài sản chủ yếu nằm trong các dự án chưa thể tiêu thụ, rủi ro tài chính và áp lực thanh khoản trở nên đặc biệt nghiêm trọng.

Dù một số doanh nghiệp như MGROUP hay Khải Hoàn Land đã ghi nhận sự sụt giảm tồn kho, bức tranh toàn ngành vẫn chủ yếu là xu hướng tăng. Áp lực giải phóng hàng tồn đang đè nặng lên vai doanh nghiệp, buộc họ phải tìm kiếm những giải pháp linh hoạt hơn: từ điều chỉnh chính sách giá bán, tung ra ưu đãi để kích cầu, đến việc huy động thêm nguồn vốn mới nhằm duy trì tiến độ triển khai.

Ngoài ra, một số biến động đáng chú ý khác gồm Rox Key Holdings (HOSE: TN1) với tồn kho gần 24 tỷ đồng, gấp 2.3 lần so với đầu năm.

Trong thời gian tới, thị trường nhiều khả năng sẽ chứng kiến các đợt “xả hàng” quy mô lớn, kéo theo sự điều chỉnh mặt bằng giá bất động sản. Đây có thể mở ra cơ hội cho những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính, nhưng đồng thời cũng đặt ra không ít rủi ro khi toàn thị trường vẫn chưa thực sự bước qua giai đoạn trầm lắng.

Các chuyên gia của DKRA Group cho rằng, lượng hàng tồn kho của các doanh nghiệp tuy lớn nhưng lại cho thấy dấu hiệu tích cực của thị trường, khi phản ánh doanh nghiệp hiện đã có sẵn kho hàng để đưa ra thị trường, đồng thời có nguồn tiền để thực hiện dự án.

Sau giai đoạn 2022-2024, ngành bất động sản gặp nhiều khó khăn, đặc biệt trong vấn đề pháp lý. Vì vậy, hàng tồn kho cao trong giai đoạn này là rủi ro với các công ty địa ốc. Đến đầu năm 2025, hàng loạt dự án đã được cơ quan quản lý tháo gỡ, tạo ra nguồn cung cho thị trường. Việc này giúp hàng tồn kho của các doanh nghiệp địa ốc tăng lên do các dự án chưa mang về doanh thu nhưng đã sẵn sàng đưa vào kinh doanh.

Ngoài ra, nhóm bất động sản còn đang hưởng lợi nhờ kết quả kinh doanh tích cực và nhu cầu lớn đến từ người dân, dẫn đến việc hàng tồn kho cao không còn là rủi ro. Tuy nhiên, nếu từ giờ đến cuối năm lượng hàng của các công địa ốc vẫn lớn như hiện tại, đó không còn là một tín hiệu tích cực.

×