Theo số liệu từ VietstockFinance với 103 doanh nghiệp (trên HOSE, HNX và UPCoM) công bố BCTC quý IV/2024 thuộc nhóm bất động sản bao gồm nhà ở và khu công nghiệp cho thấy: tổng giá trị hàng tồn kho tính đến cuối năm 2024 ở mức cao kỷ lục trong hơn 2 thập niên qua - hơn 491.2 nghìn tỷ đồng, tăng 5% so với đầu năm. Trong đó, 52 doanh nghiệp tăng, 9 không đổi và 42 doanh nghiệp giảm tồn kho.

Trong đó, CTCP Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (Novaland, Mã: NVL) tiếp tục đứng đầu danh sách với hơn 146.600 tỷ đồng, tăng 6% so với đầu năm và chiếm hơn 61% tổng tài sản. Tồn kho của doanh nghiệp này tăng 33% kể từ cuối năm 2021.

Cụ thể, giá trị bất động sản thành phẩm khoảng 8.500 tỷ đồng, bất động sản đang xây dựng khoảng 138.440 tỷ đồng. Toàn bộ giá trị tồn kho này đã được dùng làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay có tổng giá trị hơn 59.000 tỷ đồng. Hiện Novaland đang phối hợp với các địa phương để tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho một số dự án.

Tồn kho của CTCP Vinhomes (Mã: VHM) ghi nhận giảm 7% so với cuối năm ngoài còn 48.723 tỷ đồng, chủ yếu là bất động sản để bán đang xây dựng. Giá trị tồn kho được Vinhomes ghi nhận chủ yếu là chi phí tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng, giá mua các công ty con được phân bổ như một phần chi phí mua dự án, chi phí xây dựng và phát triển tại dự án như Vinhomes Grand Park, Vinhomes Smart City, Vinhomes Ocean Park 1, 2, 3 và một số dự án khác.

Trong năm 2024, doanh số bán hàng của Vinhomesđạt 103.900 tỷ đồng (tương đương khoảng 4,1 tỷ USD), tăng 19% so với năm 2023. Doanh số chưa ghi nhận tính đến cuối năm khoảng 94.200 tỷ đồng với 12.800 sản phẩm mới được giới thiệu ra thị trường, lần lượt giảm 6% và 56%.

Doanh số bán hàng trong năm được đóng góp từ 3 dự án chính gồm Royal Island (55%), Ocean Park 3 (19%), Ocean Park 2 (12%), còn lại là các dự án khác.

Trong khi đó, ở nhóm Bất động sản khu công nghiệp, Becamex IDC (HoSE: BCM) đứng đầu với hơn 21,2 ngàn tỷ đồng tồn kho, tăng 7%. Một phần lớn trong đó là chi phí dở dang của các dự án khu công nghiệp và các khoản chi phí đầu tư cơ sở hạ tầng. Tổng

Công ty Phát triển đô thị Kinh Bắc - CTCP (HOSE: KBC) đứng thứ hai với hơn 13,8 nghìn tỷ đồng tồn kho, tăng 13%, chủ yếu đến từ các dự án khu công nghiệp và khu đô thị lớn.

Tại CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (Mã: KDH) tồn kho tại các dự án gần 22.180 tỷ đồng, tăng 18% và chiếm hơn 72% tổng giá trị tài sản. Các dự án đang xây dựng chiếm giá trị tồn kho lớn gồm: Khang Phúc - Khu dân cư Tân Tạo (hơn 6.858 tỷ), Bình Trưng- Bình Trưng Đông (4.422 tỷ), Đoàn Nguyên - Bình Trưng Đông (3.662 tỷ), Khang phúc – Khu dân cư Bình Hưng 11A (1.816 tỷ), Khang Phúc - Khu định cư Phong Phú 2 (1.810 tỷ), Bình Trưng Mới – Bình Trưng Đông (1.372 tỷ)…

Trong năm 2024, Khang Điền không mở bán dự án mới. Hiện công ty đang hoàn thiện hạ tầng và xây dựng các căn thấp tầng tại dự án liên doanh với Keppel. Giá trị hàng tồn kho vẫn ghi nhận ở mức cao và dòng tiền từ hoạt động kinh doanh trong năm ghi nhận âm 4.252 tỷ đồng (mức thấp nhất trong lịch sử hoạt động của công ty), chủ yếu đến từ khoản phải thu và hàng tồn kho cho thấy công ty vẫn có nhu cầu vốn tương đối lớn để phát triển các dự án hiện hữu.

Mặc dù đã bàn giao vượt kế hoạch hơn 1.400 sản phẩm thuộc Dự án Akari giai đoạn 2, tồn kho của Nam Long Group vẫn chiếm 59% tổng tài sản với gần 18.000 tỷ đồng) tính đến cuối năm 2024.

4 dự án có giá trị tồn kho trên nghìn tỷ đang được Nam Long ghi nhận gồm Izumi, Waterpoint giai đoạn 1, Waterpoint giai đoạn 2, dự án Cần Thơ. Riêng tồn kho tại dự án Akari giảm mạnh từ 1.700 tỷ về còn hơn 300 tỷ.

Tập đoàn Đất Xanh (HoSE: DXG) cũng không nằm ngoài cuộc chơi với hơn 13,4 nghìn tỷ đồng tồn kho, dù giảm 5% so với đầu năm.

Giá trị tồn kho tại các dự án của CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (Mã: PDR) tính đến cuối năm ghi nhận trên 13.400 tỷ đồng, tăng 11% và chiếm hơn 56% tổng giá trị tài sản.

Trong năm 2024, doanh nghiệp đã bán hết toàn bộ 627 sản phẩm (gồm 92 căn nhà ở kết hợp dịch vụ và 535 nền đất) thuộc giai đoạn 1 của dự án Khu đô thị Bắc Hà Thanh - giai đoạn 1 (Quy Nhơn Iconic). Trong nửa đầu năm 2025, gần 800 sản phẩm từ các giai đoạn tiếp theo của dự án này sẽ được tung ra thị trường.

Thông tin từ lãnh đạo Phát Đạt, có hai dự án đóng góp vào kết quả kinh doanh năm nay là Inconic và Thuận An (Nguyễn Thị Minh Khai, Bình Dương).

Thống kê cho thấy, đến cuối năm 2024, có 11 doanh nghiệp Bất động sản có tồn kho chiếm trên 50% tổng tài sản của công ty, phần lớn là các doanh nghiệp trong lĩnh vực Bất động sản nhà ở. Bất động sản HUDLAND (HNX: HLD) dẫn đầu với tồn kho chiếm tới 90% tổng tài sản, lên đến 1,8 nghìn tỷ đồng, gấp 5 lần so với đầu năm.

Cùng với đó, các doanh nghiệp khác như Đầu tư và Xây dựng HUD4 (UPCoM: HU4) với 86% tổng tài sản là tồn kho, hay Quốc Cường Gia Lai (HOSE: QCG) cũng có tới 75% tài sản là tồn kho. Đây là những con số cảnh báo rằng, việc quản lý tồn kho và các chiến lược thanh lý tài sản đang là thách thức lớn cho những doanh nghiệp này.

Ở nhóm tồn kho dưới 10.000 tỷ, duy nhất có Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp, Mã: DIG) ghi nhận tăng. Hàng tồn kho chủ yếu là giá trị dở dang tại các dự án gần 8.000 tỷ đồng, tăng 24% so với cuối năm ngoái. Trong đó có một số dự án chiếm giá trị lớn như Khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước (hơn 2.140 tỷ), Khu đô thị mới Nam Vĩnh Yên (hơn 2.000 tỷ), Chung cư A2 - Vũng Tàu Center Point (hơn 1.000 tỷ), Khu dân cư P4 Hậu Giang (hơn 1.000 tỷ)…

Các doanh nghiệp ghi nhận tồn kho giảm có CTCP Đầu tư Dịch vụ Tài chính Hoàng Huy (Mã: TCH) giảm 15% với cuối năm ngoái, với hơn 8.600 tỷ đồng. Trong đó, chi phí sản xuất kinh doanh dở dang chiếm 7.224 tỷ đồng, tập trung chủ yếu tại dự án Hoàng Huy New City II (hơn 5.087 tỷ), Hoàng Huy Green River (hơn 1.744 tỷ). Tồn kho là bất động sản thành phẩm hơn 1.008 tỷ đồng, chủ yếu tại dự án Hoàng Huy Commerce gần 754 tỷ, Hoàng Huy New City hơn 217 tỷ…

Tồn kho của CTCP Đầu tư Văn Phú - Invest (Mã: VPI) ghi nhận giảm hơn 20%, với gần 2.950 tỷ đồng. Đây chủ yếu là chi phí sản xuất kinh doanh dở dang tại các dự án: Vlasta Thủy Nguyên (1.975 tỷ), The Terra Bắc Giang (429 tỷ), Song Khê – Nội Hoàng (223 tỷ). Tồn kho bất động sản thành phẩm không đáng kể, chủ yếu tại dự án Vlasta Sầm Sơn (hơn 65 tỷ).

Trong quý cuối năm 2024, doanh nghiệp này tập trung bàn giao các sản phẩm thuộc dự án Đầu tư xây dựng nhà ở, nhà kết hợp thương mại hỗn hợp tại phân khu số 2, khu đô thị phía Nam TP Bắc Giang, tên thương mại là Terra Bắc Giang.

Nhờ bàn giao dự án, tồn kho của CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (Mã: AGG) giảm mạnh hơn 60% sau một năm, còn gần 776 tỷ đồng, chủ yếu giảm ở dự án Westgate, The Standard, Signial…

Theo dữ liệu Bộ Xây dựng cho biết, tính đến quý IV/2024, lượng tồn kho Bất động sản trong các dự án vẫn còn khá lớn, với khoảng 17.058 căn/nền (bao gồm chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền). Tuy nhiên, mức tồn kho ở phân khúc chung cư giảm mạnh 77% so với quý trước, trong khi lượng tồn kho đất nền và nhà ở riêng lẻ vẫn duy trì ở mức cao.

Sự gia tăng tồn kho Bất động sản lên mức cao kỷ lục phản ánh tình hình khó khăn của ngành, nhưng cũng đồng thời là một cơ hội cho các doanh nghiệp sáng tạo trong việc tìm kiếm giải pháp giảm tồn kho.

Dự báo rằng, trong những năm tới, các doanh nghiệp Bất động sản sẽ phải tập trung vào việc tái cấu trúc và điều chỉnh chiến lược để vượt qua giai đoạn khó khăn này.

Trong khi đó, các chính sách và giải pháp hỗ trợ từ phía chính phủ sẽ đóng vai trò quan trọng trong việc kích thích thị trường Bất động sản phát triển, giảm bớt áp lực tài chính cho các doanh nghiệp, và mở ra cơ hội mới cho ngành Bất động sản Việt Nam.

×