Căn hộ giá trên 110 triệu đồng/m2 chiếm khoảng 56% nguồn cung mới tại TP HCM

Theo Savills, giá bán căn hộ sơ cấp tại TP HCM hiện đạt trung bình khoảng 102 triệu đồng/m2, tiếp tục xu hướng tăng trong bối cảnh nguồn cung mới chủ yếu thuộc phân khúc trung và cao cấp.

Đáng chú ý, căn hộ có giá trên 110 triệu đồng/m2 hiện chiếm khoảng 56% nguồn cung mới, trong khi sản phẩm dưới 50 triệu đồng/m2 chỉ còn khoảng 12%, cho thấy sự mất cân đối đáng kể trong cơ cấu sản phẩm trên thị trường.

Thực trạng này cho thấy sự lệch pha ngày càng rõ rệt giữa nguồn cung và nhu cầu ở thực của đại bộ phận người dân.

Ông Neil MacGregor, Giám đốc Điều hành của Savills Việt Nam nhận định, Việt Nam đang đứng trước cơ hội tiếp cận bài toán nhà ở theo hướng dài hạn hơn, đặc biệt khi các yếu tố nền tảng như cải cách pháp lý và đầu tư hạ tầng đang dần hội tụ. Trong giai đoạn 2026–2028, TP HCM dự kiến sẽ có thêm khoảng 58.000 căn hộ từ 80 dự án, với khu Đông tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt nguồn cung mới.

Tuy vậy, triển vọng gia tăng nguồn cung chưa đồng nghĩa với việc giải quyết được bài toán tiếp cận nhà ở nếu cấu trúc sản phẩm không thay đổi. Thực tế quý I/2026 cho thấy thị trường đang vận hành theo hướng “phục hồi có chọn lọc”, nơi các dự án có pháp lý rõ ràng, vị trí tốt và chủ đầu tư uy tín tiếp tục thu hút dòng tiền, trong khi phân khúc giá phù hợp với nhu cầu ở thực vẫn thiếu hụt kéo dài.

Theo báo cáo quý I/2026 của JLL, thị trường căn hộ cao cấp TP HCM ghi nhận 1.338 căn mở bán mới, chủ yếu đến từ các dự án quy mô lớn của những chủ đầu tư uy tín. Mặt bằng giá sơ cấp đạt trung bình 4.148 USD/m², tăng 2,3% so với quý trước và 7,3% so với cùng kỳ, cho thấy xu hướng tăng giá vẫn tiếp diễn trong bối cảnh nguồn cung mới chưa thực sự dồi dào.

Thanh khoản thị trường tiếp tục được duy trì với 1.447 căn hộ tiêu thụ trong quý, không chỉ đến từ các dự án mới mà còn từ lượng hàng tồn kho hiện hữu. Đáng chú ý, nhiều giao dịch đã chuyển sang giai đoạn ký kết hợp đồng mua bán chính thức, phản ánh mức độ sẵn sàng tài chính cao hơn của người mua so với giai đoạn trước.

Ở phân khúc nhà liền thổ, dù không ghi nhận nguồn cung mới do vướng mắc pháp lý, thị trường vẫn đạt 562 giao dịch trong quý I. Giá bán sơ cấp trung bình đạt 3.311 USD/m², tăng 7,4% so với cùng kỳ, cho thấy áp lực tăng giá vẫn hiện hữu khi nguồn cung tiếp tục bị hạn chế.

Nhìn từ góc độ này, nhận định của JLL về một chu kỳ tăng trưởng chọn lọc là phù hợp với diễn biến thực tế. Tuy nhiên, nếu xu hướng này tiếp tục nghiêng về phía phân khúc cao cấp và nhóm khách hàng giàu, thị trường có thể đối mặt với nguy cơ phục hồi thiếu cân bằng, khi động lực tăng trưởng không đến từ nhu cầu đại chúng mà chủ yếu dựa vào một nhóm người mua hạn chế.

Trong bối cảnh đó, việc tái định vị nhà ở như một phần của hạ tầng – gắn với quy hoạch, chính sách tài chính và chiến lược phát triển đô thị dài hạn – được xem là hướng tiếp cận cần thiết. Chỉ khi nguồn cung được điều chỉnh theo nhu cầu thực và khả năng chi trả của số đông, thị trường mới có thể chuyển từ trạng thái phục hồi cục bộ sang phát triển bền vững hơn trong các chu kỳ tiếp theo.

Theo báo cáo của DKRA, nguồn cung sơ cấp căn hộ tại TP HCM và các tỉnh lân cận hiện đạt khoảng 12.378 căn từ 126 dự án, trong đó TP HCM chiếm tới 93,3% thị phần.

Lượng tiêu thụ đạt khoảng 4.965 căn, tương đương tỷ lệ hấp thụ khoảng 40%, cho thấy sức cầu đã có sự cải thiện so với giai đoạn trước. Giao dịch chủ yếu tập trung ở phân khúc trung cấp và hạng B, đặc biệt tại các khu vực đô thị vệ tinh như Bình Dương.

Theo các chuyên gia, việc thiếu hụt nhà ở vừa túi tiền đang khiến một bộ phận người mua buộc phải dịch chuyển ra các khu vực vùng ven như Bình Dương (cũ), nơi có nhiều lựa chọn phù hợp hơn về mức giá.

Song song đó, sự phát triển của các đại đô thị quy mô lớn và hệ thống hạ tầng liên vùng cũng đang góp phần thúc đẩy xu hướng mở rộng thị trường nhà ở ra ngoài khu vực trung tâm.

Trong giai đoạn 2026 - 2028, thị trường căn hộ TP HCM được dự báo sẽ bổ sung khoảng 58.000 căn từ khoảng 80 dự án mới. Đán chú ý, khu Đông TP HCM dự kiến chiếm khoảng 50% nguồn cung, tiếp tục đóng vai trò là khu vực dẫn dắt thị trường nhờ quỹ đất lớn và hệ thống hạ tầng ngày càng hoàn thiện.

Về dài hạn, các chuyên gia cho rằng việc hoàn thiện khung pháp lý cho thị trường bất động sản, cùng tiến độ tháo gỡ vướng mắc trong phát triển dự án, sẽ giúp cải thiện nguồn cung trong những năm tới.

Đặc biệt, các mô hình phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng hay còn gọi là Transit-Oriented Development (TOD) được kỳ vọng sẽ mở ra thêm quỹ đất và nguồn cung nhà ở dọc theo các tuyến hạ tầng trọng điểm như metro, vành đai và các trục giao thông liên vùng.

×