Bất động sản là gì? Các loại hình bất động sản phổ biến tại Việt Nam
Bất động sản là gì?
Hiện nay, ở hầu hết các quốc gia đều phân chia tài sản quốc gia thành 2 loại: bất động sản và động sản, nhưng còn có sự khác nhau trong khái niệm cụ thể về bất động sản. Tuy nhiên, có một điểm tương đối thống nhất trong khái niệm bất động sản là những tài sản gắn liền với đất đai và không di dời được.
Theo qui định tại Điều 181 của Bộ Luật Dân sự 2005, bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm:
- Đất đai.
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó.
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai.
- Các tài sản khác do pháp luật qui định.
Theo “Từ điển thuật ngữ tài chính” thì “Bất động sản là một miếng đất và tất cả các tài sản vật chất gắn liền với đất”.
Như vậy, bất động sản trước hết là tài sản nhưng khác với các tài sản khác là nó không di dời được. Theo cách hiểu này, bất động sản bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất.
1. Loại hình đầu tư đất nền
Đất nền là những lô đất mà gần như chưa có những tác động nào của con người như đào, lắp.. mà vẫn giữ nguyên hiện trạng đất như ban đầu. Đất nền dự án là những lô đất nằm trong dự án thuộc quy hoạch của chủ đầu tư, chưa được tiến hành xây dựng. Đất nền là loại hình đầu tư đã được hình thành lâu đời tuy nhiên nhận được rất nhiều sự quan tâm của giới đầu tư cũng như người mua có nhu cầu ở thực vì lợi nhuận cao, nguồn tiền bỏ ra thấp.
 |
| Đất nền có thanh khoản cao đặc biệt là những khu vực có hạ tầng tốt. Ảnh minh họa |
Tuy nhiên trong những 3 năm trở lại đây và có thể phát triển mạnh mẽ trong tương lại nhiều nhà đầu tư đã tìm đến các tỉnh vùng ven để đầu tư khi mà quỹ đất những khu vực thành phố lớn trở nên cạn kiệt. Là loại hình đầu tư mang lại lợi nhuận cao nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro khiến nhiều nhà đầu tư thua lỗ, mất trắng.
Ưu điểm của loại hình đầu tư đất nền:
-Vốn ít, tiềm năng tăng giá cao.
- Lợi nhuận thu về vượt xa mức kỳ vọng.
- Thanh khoản tốt hơn nhà phố.
- Khả năng rớt giá thấp không chịu ảnh hưởng quá nhiều của chu kỳ tăng trưởng bất động sản.
- Nguồn cung khan hiếm, dễ dàng mua bán.
- Nếu đất nền có sổ đỏ, sẽ được ngân hàng thẩm định giá cho vay từ 50 – 60%, thậm chí ở mức cao nhất đạt tới 70%.
Nhược điểm của loại hình đầu tư đất nền:
- Do quá hot nên các công ty môi giới hay lợi dụng để lừa đảo.
- Tính pháp lý ở một số khu vực đất nền vẫn chưa rõ ràng khiến nhà đầu tư dễ gặp rủi ro khi đầu tư.
- Đất nền có vị trí càng đẹp, khả năng thanh khoản cao thì giá càng mắc, mất nhiều vốn đầu tư. Ngược lại, nếu không có vị trí đẹp thì thường khó bán, phải “chôn” vốn lâu.
- Đất nền chỉ thật sự tăng trưởng nếu nằm trong khu vực phát triển đô thị, hạ tầng giao thông đồng bộ, kinh tế vùng phát triển, quy hoạch bài bản.
2. Loại hình đầu tư nhà phố
Nhà phố hay nhà lô phố là loại hình cũng rất phổ biến và được nhiều nhà đầu tư quan tâm, đặc biệt là ở các thành thị, đô thị, thành phố lớn nơi có mật độ dân cư cao. Nhà phố được thiết kế xây dựng theo dạng hình ống, hình chữ nhật và có mặt tiền nhỏ hơn chiều dài của ngôi nhà. Hai đến bốn tầng là kiểu được phổ biến khi xây dựng nhà phố. Đặc điểm nổi bật của nhà phố là hầu hết đều chỉ có một mặt tiền, ba mặt còn lại là tiếp giáp với ngôi nhà bên cạnh.
Ưu điểm khi đầu tư nhà phố:
- Giá trị sử dụng cao thùy thuộc vào mục đích của người dùng.
- Nguồn cầu cao đặc biệt là những vị trí trong thành phố.
- Tính pháp lý rõ ràng.
- Ngân hàng thích loại hình này.
Nhược điểm khi đầu tư nhà phố:
- Số vốn bỏ ra cao, đặt biệt là những vị trí đường lớn, đẹp và thêm chi phí xây dựng, thiết kế.
- Chịu sự ảnh hưởng từ sự biến động của thị trường bất động sản.
- Thiết kế đôi khi không phù hợp với người mua, xu thế dẫn đến khó bán, thời gian chôn vốn lâu.
3. Loại hình đầu tư căn hộ - chung cư
Căn hộ - chung cư là loại hình đầu tư phát triển và bùng nổ trong vòng 10 năm trở lại đây và dần trở thành thị trường tiềm năng được sự săn đón không chỉ các nhà đầu tư mà còn nhận được sự quan tâm lớn của những người có thu nhập thấp và tầm trung bởi vì, quỹ đất tại các khu đô thị, thành phố ngày càng hạn hẹp, giá đất tăng nhanh thì căn hộ chung cư là sự lựa chọn phù hợp với tài chính của nhiều người. Tuy nguồn cầu có sẵn cao nhưng loại hình này cũng có những rủi ro cần lưu ý.
 |
| Loại hình đầu tư bđs – căn hộ chung cư. Ảnh minh họa |
Ưu điểm:
- Phương thức thanh toán linh hoạt, có thể trả góp trong nhiều đợt.
- Được ngân hàng cho vay với lãi suất ưu đãi hấp dẫn.
- Nhu cầu người mua lớn.
- Dễ đầu tư theo hình thức “lướt sóng”.
- Có thể cho thuê tạo thu nhập ổn đinh.
- Lợi nhuận lớn nếu vị trí đẹp và đầu tư từ giai đoạn đầu.
Nhược điểm:
- Nhiều dự án bị thổi giá cao so với giá trị thực tế.
- Giá ít có sự biến động tăng vọt.
- Thời gian nhận căn hộ lâu, nhiều chủ đầu tư chơi trò “đắp mộ cuộc tình”.
- Có thời hạn sử dụng.
- Tốn thêm chi phí khi dọn vào ở.
4. Loại hình đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng
Bất động sản nghỉ dưỡng là loại hình đầu tư bất động sản theo mô hình timeshare (chia sẻ quyền sở hữu phân đoạn) được bắt đầu ở Mỹ vào năm 1959 và lần đầu tiên xuất hiện tại Việt Nam vào năm 2015 nên còn khá mới mẻ với nhiều nhà đầu tư. Đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng có 2 công năng chính là du lịch nghỉ dưỡng và khai khác cho thuê. Cùng Sohongrieng.com tìm hiểu ưu và nhược điểm của loại hình này nhé.
Ưu điểm:
- Khan hiếm vị trí đẹp để khai thác mục đích du lịch.
- Tiềm năng phát triển du lịch của Việt Nam lớn tạo nên nguồn khách du lịch tăng hàng năm.
- Khả năng sinh lời kéo dài.
Nhược điểm:
- Phụ thuộc vào sự biến động của thị trường du lịch, một số vùng chịu sự ảnh hưởng của thời tiết.
- Vốn đầu tư cao.
- Vướng mắc pháp lý khi một số hình thức chưa được sự công nhận, bảo hộ người mua của nhà nước.
5. Loại hình đầu tư bất động sản Shophouse và Officetel
(1) SHOPHOUSE
Shophouse là một loại hình bất động sản kết hợp nhiều tính năng và mục đích sử dụng, Shophouse phát triển từ rất lâu trên thế giới từ những năm đầu của thế kỷ 19. Loại hình này phát triển mạnh ở Việt Nam từ năm 2015, 2016 và đang trở thành xu thế trong làng bất động động Việt Nam hiện nay.
Ưu điểm:
- Có giá trị thương mại lớn.
- Tính thanh khoản cao.
- Doanh thu khai thác Shophouse cao và ổn định.
- Nguồn cung khan hiếm thông thường Shophouse chỉ chiếm 2% - 5% trên tổng số lượng căn hộ của dự án.
Nhược điểm:
- Giá mua cao, Shophouse thường nằm tầng trệt nên số lượng có hạn, thêm diện tích lớn và có thể kinh doanh nên giá thành mua khá cao.
- Về mặt pháp lý Shophouse được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng nhưng có thời hạn sử dụng.
(2) OFFICETEL
Officetel được hiểu theo nghĩa chính thống đó là sự kết hợp của 2 từ tiếng Anh: Office và Hotel. Chính cái tên đã nói lên tất cả, nó phản ánh trực tiếp chức năng và đặc điểm chính của mô hình căn hộ kết hợp giữa nhà ở tiện nghi và văn phòng hiện đại. Diện tích của Officetel nhỏ khiến giá tiền bỏ ra sở hữu thấp hơn nên được nhiều nhà đầu tư quan tâm.
 |
| Officetel hứa hẹn trở thành xu hướng đầu tư trong tương lai. Ảnh minh họa |
Ưu điểm của Officetel:
- Diện tích căn hộ Officetel không lớn nên giá rẻ hơn so với những căn hộ thông thường.
- Có thể sử dụng để đăng ký giấy phép kinh doanh, mở văn phòng.
- Có khu vực tiếp tân riêng, có thể treo tên công ty trong khu vực tiếp tân.
Nhược điểm của Officetel:
- Diện tích nhở nên chỉ phù hợp với văn phòng nhỏ hoặc gia đình nhỏ.
- Thời gian sử dụng chỉ 50 năm, hết thời hạn chủ sở hữu phải nộp đơn xin gia hạn.
- Chi phí quản lý cao hơn căn hộ bình thường.
- Chỉ là nơi cư trú tạm thời chứ không được đăng ký nơi cư trú vĩnh viễn.
6. Loại hình phòng trọ cho thuê
Nhu cầu thuê phòng trọ hiện nay là rất lớn đặc biệt là những khu vực thành phố, khu đô thị, khu vực tập trung các khu công nghiệp do thị trường việc làm cao. Có thể nói đây là loại hình đầu tư có bề dày lịch sử nhất thị trường bất động sản Việt Nam.
Ưu điểm của đầu tư phòng trọ cho thuê:
- Nhu cầu người thuê lớn.
- Doanh thu ổn định hàng tháng.
- Kênh trú ẩn an toàn, đề kháng tốt trước sự biến động theo hướng xấu của thị trường bất động sản.
- Cơ hội gia tăng giá trị bất động sản cao theo năm tháng.
- Giúp những người mới bước chân vào đầu tư bất động sản có được những trải nghiệm vô giá trong lĩnh vực đầu tư bất động sản. Những trải nghiệm đó sẽ giúp nhà đầu tư mới có góc nhìn thực tiễn cũng như nhận định thị trường tốt hơn trước khi bước vào những thương vụ đầu tư lớn hơn.
Nhược điểm khi đầu tư phòng trọ cho thuê:
- Mất thời gian để thu tiền, có thể bị quỵt tiền thuê gây thất thu.
- Tiếp xúc với nhiều đối tượng khách hàng phức tạp dẫn đến không đảm bảo an ninh, xảy ra tệ nạn xã hội ảnh hưởng đến người thuê.
- Tốn thời gian quản lý, chi phí bảo trì phòng trọ.
- Mất đi những cơ hội đầu tư tốt khác khi bạn không thể xoay vòng nguồn vốn.
7. Loại hình đầu tư nhà xưởng
Khi các doanh nghiệp có xu hướng mở rộng và phát triển thị trường thì đều có nhu cầu tim thuê nhà xưởng hoặc nhà kho để hoạt động sản xuất nhằm tiết kiệm chi phí ban đầu và hạn chế rủi ro. Với nhu cầu đa dạng của các doanh nghiệp, loại hình đầu tư này đang nhận được sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư đặc biệt là các khu vực tập trung nhiều khu công nghiệp.
 |
| Đầu tư cho thuê nhà xưởng thường tốn khá nhiều diện tích đất. Ảnh minh họa |
Ưu điểm:
- Nguồn cung ổn định.
- Giá cho thuê cao.
- Khách thuê rõ ràng, không phức tạp như cho thuê phòng trọ.
Nhược điểm:
- Khó tìm được quỹ đất lớn để xây xưởng.
- Thủ tục pháp lý còn nhiều rào cản.
- Thời gian thu hồi vốn chậm.
- Nguồn vốn lớn và dài hạn.
8. Hoa viên nghĩa trang
Dù chỉ mới xuất hiện nhưng đầu tư loại hình hoa viên nghĩa trang vẫn luôn có sức hút với các nhà đầu tư. Loại hình này đã xuất hiện trên thế giới nhưng tại Việt Nam vẫn chưa thực sự mở rộng, chủ yếu tập trung tại các khu vực lân cận Hà Nội và TP HCM.
Ưu điểm của loại hình đầu tư bđs hoa viên nghĩa trang:
- Loại hình đầu tư thị trường ngách này không bị biến động bởi chu kỳ bất động sản.
- Lợi nhuận cao, có dự án ghi nhận lợi nhuận lên đến 40 – 100%.
- Nguồn cung tương đối ít nhưng nhu cầu thì không đổi.
- Vốn đầu tư vừa túi tiền và sản phẩm đa dạng.
- Thường sẽ được chủ đầu tư hỗ trợ thanh khoản ra hàng cho các nhà đầu tư.
- Cơ chế thoáng, mở cửa về hành lang pháp lý.
- Chất lượng sống ngày càng cao cùng quan niệm sống của người Việt Nam luôn hướng về cội nguồn, muốn lo chu toàn nơi an nghỉ cho người đã khuất tạo điều kiện tiềm năng phát triển loại hình đầu tư bđs hoa viên nghĩa trang.
Nhược điểm của loại hình đầu tư hoa viên nghĩa trang:
- Rủi ro từ đầu tư hoa viên nghĩa trang gần như rất thấp hoặc không có.
- Chịu ảnh hưởng bởi yếu tố quy hoạch của nhà nước.
- Quan niệm đầu tư của người Việt Nam còn khá ngần ngại đối với loại hình hoa viên nghĩa trang này.
