Tỷ lệ đầu cơ BĐS cao, người Việt phải mất hơn 26 năm mới mua được nhà, cao gấp đôi so với mức bình quân thế giới

Theo ông Lực, tín dụng đầu tư vào lĩnh vực bất động sản thời gian qua đã tăng khoảng 20%, trong khi cho vay mua nhà để ở, xây dựng nhà xưởng hay mặt bằng sản xuất cũng tăng mạnh. Dòng vốn này góp phần thúc đẩy tăng trưởng, song đồng thời khiến tỷ trọng cho vay bất động sản cao hơn mặt bằng chung, tiềm ẩn rủi ro nếu thị trường đảo chiều.

“Khi môi trường ổn định thì không sao nhưng nếu lãi suất hoặc thanh khoản thay đổi, các doanh nghiệp đầu tư dàn trải sẽ đối mặt với khó khăn lớn", ông Lực cảnh báo.

Ông Lực chỉ ra loạt vấn đề thị trường bất động sản đã và đang diễn ra. Đầu tiên giá nhà đất tăng quá nhanh so với thu nhập của người dân. Trung bình, một người Việt phải mất hơn 26 năm tích lũy mới mua được nhà, cao gấp đôi so với mức bình quân thế giới. Thứ hai, cung - cầu lệch pha nghiêm trọng, trong đó 63% dự án thuộc phân khúc cao cấp, trong khi dự án thuộc phân khúc bình dân và trung cấp lại thiếu hụt. Thứ ba, bất động sản du lịch nghỉ dưỡng vẫn rất khó khăn, lượng hấp thụ thấp dù du lịch quốc tế phục hồi. Thứ tư, ứng dụng công nghệ trong xây dựng, quản lý và phát triển dự án còn yếu, khiến chi phí cao và tiến độ chậm. Cuối cùng, chi phí đầu vào tăng mạnh, trong khi năng lực quản trị dự án của nhiều doanh nghiệp còn hạn chế.

Thứ hai là hiện tượng “gom hàng, thổi giá” vẫn diễn ra phổ biến. Tỷ lệ đầu cơ cao khi 80% giao dịch được sang tay trong vòng một năm, trong khi ở các nước phát triển là từ ba đến năm năm.

Thứ ba là chính sách, ông Lực cho biết việc hạn chế cho vay mua nhà thứ hai, thứ ba của Bộ Xây dựng, ông Lực lưu ý cần nghiên cứu kỹ hơn, có lộ trình phù hợp, tránh tạo cú phanh gấp cho thị trường. Tuy nhiên, theo ông, về lâu dài có lẽ cũng phải có những biện pháp mạnh như vậy.

Trong khi đó, TS Nguyễn Minh Phong, chuyên gia kinh tế, đưa ra loạt cảnh báo với thị trường bất động sản. Theo ông, việc “nóng” lên của tín dụng và trái phiếu tiềm ẩn nhiều rủi ro, khi dư nợ và áp lực thanh toán tăng mạnh. Nếu không được kiểm soát tốt, các khoản vay mới cộng dồn với nợ cũ chưa được xử lý sẽ khiến rủi ro tài chính ngày càng lớn.

Nguồn cung bất động sản có xu hướng tăng, nhưng phần lớn sản phẩm vượt quá khả năng chi trả của người có thu nhập trung bình và thấp, cho thấy dấu hiệu đầu cơ, "lướt sóng" gia tăng, tiềm ẩn nguy cơ vỡ bong bóng.

Theo ông Phong, rủi ro còn nằm ở việc hạ giá đồng loạt bất động sản khi đến hạn thanh toán, trong bối cảnh nợ vay và tài sản thế chấp ngày càng nhiều.

“Nếu giá vàng và giá bất động sản tiếp tục tăng song hành, nguy cơ cả hai cùng ‘vỡ’ trong tương lai là điều hoàn toàn có thể”, vị chuyên gia cảnh báo.

Ngoài ra, việc nhiều dự án bị dừng do chờ quy hoạch sau sáp nhập, tâm lý e ngại trách nhiệm hay sự phát triển mạnh của tài sản số, sàn vàng... cũng là thách thức đối với thị trường bất động sản.

TS Nguyễn Minh Phong lưu ý thêm, các yếu tố chính sách như việc chậm phê duyệt dự án mới, cùng với chủ trương định giá đất theo giá thị trường, có thể khiến giá đất tiếp tục leo thang. Trong khi đó, sắp tới nếu áp dụng thuế chuyển nhượng bất động sản, thị trường sẽ chịu thêm tác động đáng kể.

Ông Vương Duy Dũng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, thị trường bất động sản đang phục hồi với nhiều tín hiệu tích cực từ đầu năm đến nay. Cụ thể, số lượng dự án mới được chấp thuận triển khai ngày càng tăng lên. Nhiều dự án từng vướng mắc nay đã được Ban Chỉ đạo của Chính phủ chỉ đạo xử lý, khơi thông tăng nguồn cung.

Mặt khác, niềm tin của nhà đầu tư và người dân cũng được cải thiện, thể hiện qua lượng giao dịch và thanh khoản tăng. Đồng thời, các dòng vốn tín dụng, trái phiếu, FDI vào bất động sản đều có xu hướng ổn định, tích cực.

Theo ông Dũng, Chính phủ và Thủ tướng đặc biệt quan tâm tới hai vấn đề lớn nhất hiện nay, đó là giá nhà đất quá cao và cung - cầu lệch pha. Để giải quyết bài toán giá nhà cao, phải nhìn đúng vào bản chất của cơ cấu giá bất động sản để đánh giá đúng và trúng.

Ông Dũng cho rằng, giá thành bất động sản phụ thuộc vào nhiều yếu tố, như chi phí sử dụng đất, xây dựng, đầu tư hạ tầng, lãi vay và chi phí bán hàng. Trong đó, chi phí vốn chiếm tỷ trọng lớn, thời gian thực hiện dự án càng kéo dài thì chi phí vốn càng tăng.

Theo lãnh đạo Cục Quản lý Nhà và Thị trường Bất động sản, giải pháp quan trọng là giảm chi phí đầu vào. Điều này đòi hỏi phải tiếp tục cắt giảm, đơn giản hóa thủ tục hành chính trong đầu tư - xây dựng, rút ngắn thời gian thực hiện dự án, qua đó giảm chi phí vốn và chi phí tuân thủ cho doanh nghiệp.

“Chỉ khi chi phí đầu vào giảm, giá bất động sản mới có thể hạ nhiệt thực chất”, ông Dũng nhấn mạnh.

Cùng với đó, cần điều chỉnh lại cơ cấu cung - cầu, tập trung phát triển các phân khúc nhà ở giá phù hợp, đặc biệt là nhà ở xã hội để đáp ứng nhu cầu thật của người dân. Thủ tướng Chính phủ đã giao nhiệm vụ cho Bộ Xây dựng nghiên cứu cơ chế, chính sách đột phá phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2026-2030, nhằm tăng nguồn cung, ổn định thị trường và hướng đến phát triển bền vững.

“Cùng với việc tăng nguồn cung nhà ở thương mại giá phù hợp, khi cung tăng, thị trường sẽ dần cân bằng trở lại, góp phần giảm giá nhà trên thị trường”, ông Dũng khẳng định.

Theo ông Cấn Văn Lực kiến nghị, Nhà nước cần tiếp tục hoàn thiện thể chế về đất đai, xây dựng và bất động sản, trong đó sớm có Nghị quyết tháo gỡ vướng mắc thực hiện Luật Đất đai 2024, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở 2023. Có biện pháp khả thi trong ổn định và giảm giá bất động sản. Nghiên cứu cho phép chuyển đổi trụ sở cơ quan dư thừa để làm nhà ở xã hội, nhà ở công vụ.

×