Thời của shophouse nay còn đâu?

02 năm qua, do ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 nên các căn shophouse rơi vào tình trạng ế ẩm, thậm chí nhiều người sẵn sàng bán cắt lỗ thì lượng giao dịch vẫn vô cùng hạn chế.

Đa qua thời hoàng kim của shophouse?

Cùng với sự phát triển của các dự án nhà ở, khu đô thị, loại hình shophouse từng trở thành phân khúc được các nhà đầu tư săn đón, nhất là thời điểm “nở rộ” trên thị trường BĐS hồi năm 2015 với giá bán và giá cho thuê cao ngất ngưởng. Tuy nhiên khi đại dịch COVID -19 bùng phát, phân khúc shophouse rơi vào tình cảnh ế ẩm, thậm chí nhiều chủ đầu tư đã giảm từ 50 – 60% giá cho thuê nhưng vẫn không có khách hàng.

Thực trạng vừa nêu cũng chính là tình cảnh đang hiện hữu tại nhiều khu đô thị trên địa bàn quận Hà Đông và huyện Hoài Đức (Hà Nội) khi các dãy shophouse mới ở đây đều đóng cửa, treo biển cho thuê cả năm qua nhưng không có người đến hỏi.

Tại huyện Hoài Đức, nhiều dãy shophouse mới xong phần xây thô đã được chủ cho thuê để bán đồ ăn hay chỗ ở cho người lao động khiến cảnh quan khu vực vô cùng nhếc nhác. Tình hình tương tự cũng xảy ra tại đường Tố Hữu (quận Hà Đông), khi nhiều căn shophouse dù có vị trí mặt tiền đường lớn, giao thông thuận tiện nhưng cũng cửa đóng then cài vì không có ai thuê.

Ở TP HCM, nhiều dãy shophouse tại các quận Gò Vấp, Tân Bình, quận 2, quận 4, Phú Nhuận… cũng rơi vào trạng thái "vắng như chùa bà Đanh" khi không có người thuê cả năm qua.

Ông H.V.T - Giám đốc một sàn giao dịch bất động sản tại Hà Nội cho biết, những năm trước shophouse được luôn hút khách vì mua bán sang nhượng có lãi lớn, cho thuê giá cao, chỉ có các nhà hàng lớn, các cửa hàng kinh doanh mặt hàng cao cấp mới có thể thuê được. Nhưng 02 năm qua, do ảnh hưởng của đại dịch Covid-19 nên các căn shophouse rơi vào tình trạng ế ẩm, thậm chí nhiều người sẵn sàng bán cắt lỗ thì lượng giao dịch vẫn vô cùng hạn chế.

Chuyên gia bất động sản Hoàng Linh nhận định, đại dịch Covid-19 đã khiến nhiều doanh nghiệp mảng dịch vụ, thực phẩm chuyển dịch từ kinh doanh trực tiếp sang mô hình kinh doanh trực tuyến. Đặc biệt đối với các doanh nghiệp và tiểu thương ngành dịch vụ ăn uống F&B (nhóm chiếm phần lớn trong khối tiêu thụ shophouse).

Đáng chú ý, theo khảo sát của Bộ phận bán lẻ Savills Việt Nam thực hiện vào tháng 7/2021 cho thấy, tỷ trọng doanh thu của kênh trực tuyến so với tổng doanh thu của hãng trung bình tăng 1,5-2 lần so với trước dịch COVID-19, thể hiện tiềm năng tăng trưởng doanh thu khổng lồ. Bởi vậy, nhiều hãng đều dốc sức đầu tư cho mạng lưới kinh doanh trực tuyến này. Và nếu bước vào thời kỳ hậu đại dịch Covid-19 thì phương thức bán hàng trực tuyến vẫn sẽ là trọng tâm phát triển của ngành hàng F&B khi vừa tiết kiệm được chi phí mặt bằng, nhân lực mà doanh thu vẫn tăng trưởng mạnh mẽ.

Tập trung nguồn lực để đầu tư hệ thống phân phối online và kênh giao nhận hiệu quả, tập trung vào các thông điệp marketing online... chắc chắn sẽ là những điều mà doanh nghiệp F&B sẽ thực hiện trong thời kì hậu đại dịch Covid-19 chứ không phải ồ ạt mở lại cửa hàng, chuyên gia Hoàng Linh chia sẻ.

Qua khảo sát của phóng viên, phân khúc shophouse không chỉ nở rộ ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP HCM mà còn phát triển mạnh ở nhiều địa phương như Phú Quốc, Quảng Ninh, Đà Nẵng… Về kiến trúc bề ngoài, căn shophouse giống như những căn nhà phố hay nhà liền kề ở các khu đô thị. Tuy nhiên, shophouse không có hợp đồng mua bán nhà mà chỉ là hình thức thuê mua và quyền sở hữu giới hạn trong thời gian nhất định bởi đất xây dựng shophouse thường là đất thuê có thời hạn.

Những hạn chế của phân khúc shophouse khiến nhà đầu tư "chùn tay"

Theo báo cáo quý 3/2021 của Savills thì phân khúc nhà phố, liền kề, shophouse của các dự án với giá chào bán cao có lượng giao dịch khá èo uột. Trong đó các căn có giá sơ cấp dưới 5.000 USD/m2 (115 triệu đồng) chiếm tới 51% lượng giao dịch còn số căn có giá bán từ 5.000 - 7.500 USD/m2 (115-172 triệu đồng/m2) chiếm 31% và các căn có giá trên 7.500 USD/m2 chỉ chiếm 18% lượng giao dịch.

Nhiều người ngộ nhận shophouse là nơi họ có thể vừa kinh doanh vừa sử dụng để ở, nhưng thực tế thì không thể bởi sẽ không được phép đăng ký tạm trú, tạm vắng ở những căn shophouse này.

Bà Dương Thùy Dung - Giám đốc Cấp cao CBRE Việt Nam cho rằng thị trường shophouse chỉ thật sự hấp dẫn, có giá khi thị trường tốt, dự án tốt và khả năng lấp đầy nhanh; kèm với đó là các tiện ích dịch vụ tốt, cư dân trong nội khu đủ đông và có sự kết nối tốt với cộng đồng cư dân bên ngoài. Tuy nhiên đại diện CBRE Việt Nam cho rằng shophouse chỉ phù hợp cho nhà đầu tư dài hạn vì dòng sản phẩm này thuộc dạng mua rồi để đó.

"Nhiều shophouse có lượng khách ngoại khu không cao do thiếu tính kết nối với không gian thương mại bên ngoài. Bên cạnh đó, vì lý do an toàn một số dự án hạn chế cư dân bên ngoài vào khiến việc kinh doanh shophouse không tốt. Chưa kể, nếu dự án có thiết kế chỗ dừng, đậu xe bố trí không phù hợp, khó thu hút đông khách mua sắm cũng có thể là rào cản lớn cho suất đầu tư shophouse", Giám đốc Cấp cao CBRE Việt Nam phân tích.

Trong khi đó, nhiều chuyên gia bất động sản cho rằng việc kinh doanh ế ẩm hay shophouse bị bỏ trống do nhiều nguyên nhân khác nhau, nhưng nhìn chung do người dân đã quen với việc đến các trung tâm thương mại, phố ẩm thực để trải nghiệm chứ ít người đến các khu shophouse để mua sắm, ăn uống.

Trao đổi với báo chí, luật sư Nguyễn Duy Sinh - Trưởng văn phòng luật sư Sinh và Cộng sự cho biết thực chất shophouse là tên gọi doanh nghiệp tự đặt. Hiện khái niệm shophouse chưa được đề cập và chưa có quy định cụ thể trong các văn bản quy phạm pháp luật. Shophouse gọi đúng phải là cửa hàng, cơ sở thương mại dịch vụ, không phải là nhà ở, nên không thể gọi là “house”.

Nhiều người ngộ nhận shophouse là nơi họ có thể vừa kinh doanh vừa sử dụng để ở, nhưng thực tế thì không thể bởi sẽ không được phép đăng ký tạm trú, tạm vắng ở những căn shophouse này.

Chưa kể, loại sản phẩm này không được sở hữu lâu dài, mà chỉ là sở hữu có thời hạn. Những shophouse tại khối đế của các tòa nhà chung cư hiện vẫn là dòng sản phẩm chưa rõ ràng về tính chất pháp lý, bởi thông thường, các sản phẩm đó chỉ có hợp đồng mua bán với thời hạn 50 năm.

Theo CBRE, dù Hà Nội đã chuyển sang trạng thái "bình thường mới", ngành bán lẻ dường như vẫn chưa có sự phục hồi đáng kể. Cụ thể, giá chào thuê mặt bằng ở tầng trệt và tầng một (không bao gồm thuế VAT và phí dịch vụ) tại các trung tâm thương mại ngoài trung tâm tiếp tục giảm do một số dự án có tỷ lệ trống cao giảm giá để giữ chân khách thuê, cũng như hỗ trợ các khách thuê do tình hình dịch diễn biến phức tạp.

Theo số liệu của CBRE, giá chào thuê trung bình tại tầng trệt và tầng một khu vực ngoài trung tâm đạt 24 USD/m2/thángg (hơn 1 triệu đồng), giảm 0,2% theo quý và giảm 3,3% theo năm. Về tỷ lệ trống, mặc dù thành phố vẫn ghi nhận một số cửa hàng mới trong quý, tỷ lệ trống các khu vực này vẫn ở mức cao tại 16,8%, tăng 1,8% theo quý và tăng 4,3% theo năm. Một số trung tâm thương mại tại khu vực Long Biên và xa trung tâm hơn như Nam Từ Liêm, Hà Đông tiếp tục ghi nhận tỷ lệ trống cao từ 40-45%.

Trong khi đó, tại khu vực trung tâm, giá chào thuê trung bình ở tầng trệt và tầng một lại ghi nhận tăng nhẹ, đạt 106 USD/m2/tháng (hơn 2,3 triệu đồng), tăng 3% theo quý và giảm 1,9% theo năm. Mặc dù vậy, theo CBRE, tỷ lệ trống tại khu vực trung tâm lại tăng nhẹ trung bình ở mức 12,9%, tăng 2,4 điểm theo quý và giảm 1,4 điểm phần trăm so với cùng kì năm ngoái.

Trước diễn biến kéo dài của dịch bệnh cũng như thích ứng với trạng thái "bình thường mới", CBRE cho biết cả chủ đầu tư lẫn khách thuê đều chủ động điều chỉnh để thích ứng với tình hình. Một số chủ đầu tư lớn tiếp tục triển khai những chính sách hỗ trợ khách thuê bị ảnh hưởng trực tiếp bởi dịch bệnh. Các khách thuê cũng chủ động tái cơ cấu lại mô hình kinh doanh.

CBRE cũng dẫn chứng như một số cửa hàng ăn uống, chuỗi cà phê lớn chuyển đổi sang mô hình ki-ốt lưu động thay vì thuê cửa hàng tại chỗ để dễ tiếp cận hơn với khách hàng. Tại các siêu thị, cửa hàng tiện lợi, diện tích thuê cố định giảm, thay vào đó là gia tăng điểm bán hàng nhằm tăng mạng lưới bán hàng.