Thê chấp bất động sản là gì? Hướng dẫn làm thủ tục thế chấp bất động sản

Thế chấp bất động sản là gì?

Thế chấp tài sản là một trong các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015. Thế chấp tài sản theo quy định tại Điều 317 Bộ luật Dân sự là việc một bên (gọi là bên thế chấp) sử dụng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (gọi là bên nhận thế chấp).

Thế chấp tài sản hay các biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác có tính phòng ngừa rủi ro cho bên có quyền và nâng cao trách nhiệm cho bên có nghĩa vụ trong giao dịch dân sự. Thế chấp tài sản cũng được hiểu là một loại hợp đồng dân sự trong đó thỏa thuận quyền và nghĩa vụ của bên thế chấp và bên nhận thế chấp. Ví dụ thế chấp thực hiện nghĩa vụ trả nợ trong hợp đồng vay tài sản bằng quyền sử dụng đất.

Thế chấp bất động sản là thế chấp tài sản là bất động sản, đối tượng của biện pháp thế chấp là bất động sản.

Khi nào bất động sản được thế chấp?

Trước hết điều kiện về quyền sở hữu tài sản thế chấp, tài sản thế chấp phải thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp theo Điều 295 Bộ luật Dân sự. Tương tự đối với bất động sản, đất đai thế chấp thuộc quyền sử dụng của bên thế chấp, nhà ở được thế chấp thuộc sở hữu của bên thế chấp. Tuy nhiên người thế chấp và người có nghĩa vụ có thể là hai người khác nhau.

Luật Đất đai năm 2013 quy định thế chấp bằng quyền sử dụng đất là một trong các quyền của người sử dụng đất. Luật Nhà ở năm 2014 cũng quy định thế chấp là một trong các giao dịch có thể có đối tượng là nhà ở. Tuy nhiên để thực hiện được giao dịch thế chấp quyền sử dụng đất đất, nhà ở hay các bất động sản khác thì bất động sản phải đáp ứng các điều kiện được quy định tại Điều 188 Luật Đất đai và Điều 118 Luật Nhà ở.

Cụ thể bất động sản đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu kiện, khiếu nại về quyền sử dụng, quyền sở hữu; không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyền định của của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; bất động sản đang trong thời hạn sử dụng.

Đáp ứng được các Điều kiện này thì bất động sản được phép đưa vào thế chấp. Đây là các điều kiện để thực hiện giao dịch liên quan đến bất động sản nói chung trong đó có giao dịch thế chấp bất động sản.

Thủ tục đăng ký thế chấp bất động sản như thế nào?

Trường hợp thế chấp bất động sản bắt buộc phải đăng ký biện pháp bảo đảm

Căn cứ Điều 4 Nghị định 102/2017/NĐ-CP về đăng ký biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Trường hợp thế chấp tài sản là quyền sử dụng đất, thế chấp tài sản gắn liền với đất đã được chứng nhận quyền sở hữu trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bắt buộc phải đăng ký biện pháp bảo đảm. Các trường hợp thế chấp tài sản khác thì không bắt buộc phải đăng ký và chỉ đăng ký khi có yêu cầu của các bên trong hợp đồng thế chấp.

Hồ sơ, thủ tục đăng ký thế chấp bất động sản

Hồ sơ đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất được quy định tại Điều 39 Nghị định 102/2017/NĐ-CP về đăng ký biện pháp bảo đảm. Theo đó, hồ sơ đăng ký thế chấp gồm:

• Phiếu yêu cầu đăng ký (01 bản chính);
• Hợp đồng thế chấp hoặc hợp đồng thế chấp có công chứng, chứng thực trong trường hợp pháp luật quy định (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực);
• Bản chính Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
• Văn bản thỏa thuận có công chứng, chứng thực giữa người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất về việc tạo lập tài sản gắn liền với đất trong trường hợp thế chấp tài sản gắn liền với đất mà người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu);
• Giấy tờ chứng minh trong các trường hợp sau đây: Văn bản ủy quyền trong trường hợp người yêu cầu đăng ký là người được ủy quyền (01 bản chính hoặc 01 bản sao có chứng thực hoặc 01 bản sao không có chứng thực kèm bản chính để đối chiếu); Một trong các loại giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng không phải nộp phí khi thực hiện đăng ký biện pháp bảo đảm.

Những điều cần lưu ý để không gặp rủi ro khi thế chấp bất động sản

Đối với bên thế chấp bất động sản cần lưu ý về biện pháp xử lý tài sản thế chấp khi không thực hiện, thực hiện không đúng nghĩa vụ. Khi nghĩa vụ không được hoàn thành thì tài sản thế chấp sẽ được xử lý để bảo đảm quyền lợi cho bên có quyền. Các phương thức xử lý tài sản có thể là bán đấu giá, bên nhận bảo đảm tự bán tài sản, bên nhận thế chấp nhận tài sản để thay thế việc thực hiện nghĩa vụ và các phương thức khác. Phương thức xử lý tài sản thế chấp do các bên thỏa thuận. Để hạn chế rủi ro nhất cho bên thế chấp thì bên thế chấp nên đề nghị áp dụng phương thức xử lý là bán đấu giá tài sản thế chấp.

Đối với bên nhận thế chấp, để tránh rủi ro cần lưu ý các điều kiện của bất động sản được đưa vào thế chấp như trên đã nói. Nếu bất động sản thế chấp không đủ điều kiện thế chấp thì hợp đồng thế chấp vô hiệu và nghĩa vụ được coi là không có bảo đảm. Mặt khác bên nhận thế chấp cần quan tâm đến tài sản thế chấp có được sử dụng để đảm bảo thực hiện nhiều nghĩa vụ hay không và nghĩa vụ được bảo đảm của mình là nghĩa vụ thứ mấy theo thứ tự trước sau. Bởi vì nghĩa vụ nào được thế chấp trước thì được ưu tiên thanh toán trước. Nếu nghĩa vụ của mình được xác lập thế chấp sau cùng thì có thể không còn đủ tài sản để thanh toán cho mình nữa.