Nghịch lý của thị trường bất động sản: Mặt bằng nhà phố tại Hà Nội, TP HCM ế khách, giá thuê vẫn tăng

Giá thuê mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội tăng gần 35%

Theo Công ty CBRE, qua số liệu Tổng cục Thống kê thì tổng mức bán lẻ hàng hóa và doanh thu dịch vụ tiêu dùng Hà Nội quý đầu đạt 184,4 nghìn tỷ đồng, tăng 12,6% so cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, riêng doanh thu bán lẻ hàng hóa tăng 12,2% lên 118,9 nghìn tỷ đồng so cùng kỳ năm ngoái.

Song quý 1/2023, thị trường Hà Nội không ghi nhận nguồn cung bán lẻ mới. Tổng diện tích sàn bán lẻ cho thuê hiện tại đạt khoảng 1,1 triệu m2.

Về hoạt động thị trường, giá chào thuê trung bình tại tầng 1 (không bao gồm phí dịch vụ và VAT) quý này của mặt bằng bán lẻ khu vực trung tâm Hà Nội giữ mức 144 USD/m2/tháng. So cùng kỳ năm ngoái, giá chào thuê tăng gần 35% do liên tục thiếu vắng nguồn cung mới, khiến các mặt bằng bán lẻ hiện hữu ở khu vực trung tâm càng được nhiều thương hiệu bán lẻ săn đón. Tỷ lệ trống trung bình khu vực trung tâm quý 1/2023 đạt 4,8%, giữ nguyên so thời điểm cuối năm 2022.

Đối với vị trí ngoài trung tâm, giá chào thuê trung bình đạt 27 USD/m2/tháng, giữ nguyên so quý trước và tăng 13,8% theo năm. Tỷ lệ trống khu vực ngoài trung tâm tăng nhẹ 1,1 điểm phần trăm theo quý lên 14,7%. Nhưng so cùng kỳ năm ngoái, tỷ lệ trống giảm 2,2 điểm phần trăm. “Dư âm hậu Covid-19, sức cạnh tranh cao cũng như thiếu vắng sự quản lý bài bản là yếu tố khiến một số trung tâm thương mại ở khu vực rìa thành phố vắng khách thuê”, CBRE phân tích.

Ngoài ra, theo chia sẻ, quý đầu tiên năm 2023, thị trường bán lẻ Hà Nội chào đón thêm các cửa hàng mới trong trung tâm thương mại và trên mặt phố của một số thương hiệu thời trang, phụ kiện hiện hữu như: Banana Republic, Levis và Owndays. Bên cạnh đó, các nhà bán lẻ nổi bật khác là Muji, Starbucks và Central Retail… đều cam kết tiếp tục mở rộng hệ thống cửa hàng Hà Nội cũng như khắp Việt Nam trong 3-5 năm tới. Ngay quý tới, cửa hàng Muji thứ 3 tại Hà Nội sẽ khai trương tại Aeon Mall Hà Đông, còn cửa hàng Starbucks tiếp theo mở ở Lotte Center Hà Nội.

Nhiều mặt bằng nhà phố Hà Nội bỏ trống hàng loạt nhưng chủ nhà cho thuê vẫn không giảm giá. Ảnh: Lao Động

Tuy nhiên, theo báo Lao Động, nhiều mặt bằng bán lẻ diện tích lớn trên các tuyến phố ở Hà Nội đang liên tục bị bỏ trống khi mức giá thuê cao, người dân giảm tiêu dùng, mua sắm.

Sở hữu mặt bằng kinh doanh rộng 100m2, anh Trần Thế Huy (phố Tô Hiệu, quận Cầu Giấy) cũng đang giảm giá treo biển cho thuê nhiều tháng nay nhưng vẫn chưa có khách chốt cọc.

Anh Huy chia sẻ: "Mình đang có một mặt bằng kinh doanh rộng 100m2 tại quận Cầu Giấy, nếu ai có vốn nhiều, đầu tư làm ăn, mở dịch vụ ở đây sẽ không lo thiếu vắng khách".

Sở hữu mặt bằng kinh doanh trên đường Trường Chinh (quận Đống Đa, Hà Nội), chị Nga cũng đang treo biển tìm người thuê lại mặt bằng.

Cũng theo chị Nga, trước đây giá thuê mặt bằng tại đây dao động từ 35 - 70 triệu đồng/tháng. Chị Nga cũng sẵn sàng đưa ra nhiều phương án ưu đãi cho khách thuê như giảm giá mặt bằng, chấp nhận thu tiền theo tháng cho đến khi tình hình kinh doanh của người thuê khởi sắc.

Tuy nhiên, dù có nhiều phương án ưu đãi lượng khách đến hỏi thuê rất ít và hiện chị Nga vẫn chưa thể chốt được hợp đồng cho thuê diện tích nói trên.

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (Vars) mới đây nhận định năm 2023, nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ tại Hà Nội, TP HCM dự báo tiếp tục tăng mạnh do nhu cầu mở rộng liên tục của các thương hiệu.

Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng cho biết, thực tế nhu cầu thuê mặt bằng bán lẻ nhà mặt phố, nhất là mặt bằng bán lẻ đắc địa trên tuyến phố lớn hay khối đế chung cư, trung tâm thương mại tại các thành phố lớn vẫn đang tăng cao.

Tuy nhiên, thị trường ghi nhận thực trạng một lượng lớn mặt bằng kinh doanh trên các tuyến phố lớn bỏ trống do giá chào thuê quá cao, đã tăng thêm 30 - 40% so với trước dịch, thậm chí có nơi còn tăng gấp đôi.

Theo nhiều chuyên gia bất động sản, tình trạng cho thuê mặt bằng, nhà phố tại khu vực trung tâm Hà Nội, TP HCM đang rơi vào tình trạng ế ẩm do chủ cho thuê vẫn cố giữ mức giá cao khi nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn sau đại dịch Covid-19.

Trong thời gian tới, nếu tình trạng này vẫn tiếp tục kéo dài, các chủ đầu tư sẽ thiệt hại lớn khi nhiều địa điểm kinh doanh trên tuyến phố sẽ không thể hòa vốn doanh thu, nặng nề hơn là có thể nằm dưới điểm hòa vốn.

Mặt bằng thuê tại TP HCM ế ẩm

Theo báo cáo thị trường quý I/2023 của Batdongsan, mức giá thuê mặt bằng nhà phố tại TP HCM đang ghi nhận mức tăng trưởng đều.

Cụ thể, giá thuê mặt bằng nhà phố tại quận 1 tăng 17%, quận 3 tăng 13%, quận Phú Nhuận tăng 9%, quận 7 tăng 11% và quận 2 tăng 2% chỉ sau 3 tháng. Riêng duy nhất giá thuê mặt bằng nhà phố tại quận 9 (TP Thủ Đức) vẫn giữ nguyên giá thuê trong khoảng thời gian này.

Trái ngược với diễn biến giá thuê, mức độ quan tâm nhà phố tại TP HCM lại ghi nhận sự sụt giảm mạnh. Đáng chú ý, mặt bằng nhà phố tại quận 1 - trung tâm TP được ghi nhận mức độ quan tâm giảm tới 40%, còn các quận khác như Phú Nhuận, quận 7 và quận 9 thậm chí còn giảm hơn 50%.

Thực tế, theo Zing, mặt bằng nhà phố tại TP HCM đang rơi vào tình trạng ế ẩm hàng loạt. Nhiều mặt bằng nằm ở vị trí đắc địa thậm chí còn bỏ hoang nhiều năm dẫn đến cơ sở vật chất xuống cấp trầm trọng.

Lý giải bức tranh trái ngược này, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan khu vực phía nam nhận định một trong những vấn đề ảnh hưởng đến thị trường mặt bằng nhà phố cho thuê chính là sức mua của người tiêu dùng.

“Hiện thị trường du lịch vẫn chưa hồi phục rõ rệt dù lượng khách đã tăng trưởng nhiều so với cùng kỳ. Đặc biệt bức tranh chung về sức mua tiêu dùng sụt giảm rất lớn. Điều này dẫn tới sự thay đổi linh hoạt về mô hình sản xuất kinh doanh của nhiều nhà hàng lớn, thay vì trước đây họ tập trung vào các tuyến đường chính vừa buôn bán, quảng cáo và chấp nhận chịu lỗ, giờ họ sẽ rút lui về những mặt bằng vùng ven hoặc trong hẻm”, ông giải thích.

Mặt bằng cho thuê tại trung tâm quận 1, TP HCM "ảm đạm", xuống cấp. Ảnh: Vneconomy

Tuy nhiên, vị này nhấn mạnh giá cho thuê tại thời điểm hiện tại vẫn thấp hơn nhiều so với thời điểm cuối năm 2019 - trước đại dịch Covid-19, do đó kỳ vọng từ chủ nhà vẫn muốn tăng giá thuê.

“Chủ nhà chỉ có thể giữ nguyên mức giá thậm chí 1 số chỗ còn tăng giá. Điều này dẫn tới sự lệch pha trong kỳ vọng chủ nhà và kế hoạch kinh doanh của những người đi thuê”, ông nói thêm.

Cùng chung diễn biến giá thuê tăng, dữ liệu của Batdongsan cho thấy giá rao bán mặt bằng nhà phố tại Hà Nội và TP HCM trong quý đầu năm nay tăng khoảng 10% so với cùng kỳ năm trước.

Song, khi nhìn vào cận cảnh chu kỳ một năm qua, giá rao bán nhà phố Hà Nội đã tăng liên tiếp qua các quý. Còn tại TP HCM, giá rao bán nhà phố từ quý I/2022 tăng dần và đạt đỉnh vào quý IV cùng năm, nhưng sang đến quý I/2023 đã quay đầu giảm.

Dữ liệu cũng cho thấy giá rao bán trung bình trong quý I/2023 đối với nhà mặt phố là khoảng 335 triệu đồng/m2 tại Hà Nội và 220 triệu đồng/m2 tại TP HCM.