Hợp đồng mua bán nhà ở là gì? Mẫu hợp đồng mua bán nhà ở mới nhất 2021

Hợp đồng mua bán nhà ở là gì?

Để giải thích hợp đồng mua bán nhà ở là gì thì trước hết cần tìm hiểu quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán tài sản. Điều 430 Bộ luật Dân sự quy định hợp đồng mua bán tài sản là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán.

Nhà ở được coi là tài sản và hợp đồng mua bán nhà ở được coi là hợp đồng mua bán tài sản. Như vậy, hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng theo đó bên bán chuyển quyền sở hữu nhà ở cho bên mua và bên mua trả tiền cho bên bán.

Bản chất pháp lý và pháp luật điều chỉnh hợp đồng mua bán nhà ở

Hợp đồng mua bán nhà ở có thể là hợp đồng dân sự theo nghĩa hẹp (sau đây gọi là hợp đồng dân sự) hoặc hợp đồng thương mại. Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng thương mại khi có ít nhất một bên tham gia hợp đồng là chủ thể kinh doanh và tham gia hợp đồng với mục đích sinh lợi.

Chủ thể kinh doanh có thể là doanh nghiệp, hợp tác xã… Những chủ thể này tham gia hợp đồng nhằm mục đích tìm kiếm lợi nhuận và họ hoạt động một cách độc lập thường xuyên. Ví dụ như những doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chuyên xây dựng nhà ở chung cư, căn hộ để bán cho người có nhu cầu mua. Hợp đồng mua bán nhà ở khi đó là mua bán hàng hóa trên thị trường.

Về bản chất, việc xác lập thực hiện hợp đồng này là hoạt động thương mại nên nó được điều chỉnh bởi Luật Thương mại, Luật Kinh doanh bất động sản… và các văn bản hướng dẫn thi hành. Trường hợp phát sinh tình tiết các luật này không có quy định điều chỉnh thì mới áp dụng quy định của Bộ luật Dân sự.

Hợp đồng mua bán nhà ở là hợp đồng dân sự thông thường khi cả bên mua và bên bán đều không tham gia hợp đồng vì mục đích sinh lợi và không có yếu tố kinh doanh thương mại trong hợp đồng. Ví dụ như hai người ký hợp đồng mua bán nhà ở cho nhau, người bán muốn bán nhà để lấy tiền mua căn nhà khác còn người mua mua nhà để ở. Trường hợp này không có hoạt động thương mại nên luật điều chỉnh là Bộ luật Dân sự.

Ngoài ra, hợp đồng mua bán nhà ở còn được điều chỉnh bởi các luật chuyên ngành như Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Xây dựng…

Điều kiện pháp lý cần có trong hợp đồng mua bán nhà ở

Yếu tố cơ bản nhất của hợp đồng mua bán nhà ở là tính hợp pháp. Ngoài những điều kiện có hiệu lực cơ bản của một giao dịch mua bán như người bán có quyền bán, tính tự nguyện… thì hợp đồng mua bán nhà ở cần đáp ứng một số điều kiện sau đây:

Thứ nhất, đáp ứng điều kiện để nhà ở được đưa vào mua bán. Quy định tại Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014 nêu rõ nhà ở được phép mua bán phải đáp ứng các điều kiện:

• Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật trừ nhà ở hình thành trong tương lai;
• Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn trừ nhà ở hình thành trong tương lai;
• Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền trừ nhà ở hình thành trong tương lai;
• Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Thứ hai, về hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở. Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản và công chứng, chứng thực trừ một số trường hợp cá biệt không cần công chứng chứng thực theo quy định của Luật Nhà ở.

Thứ ba, lưu ý khi mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Đối với mua bán nhà ở hình thành trong tương lai của chủ thể kinh doanh thì nhà ở hình thành trong tương lai phải đáp ứng điều kiện để đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản. Cụ thể nhà ở hình thành trong tương lai để đưa vào kinh doanh thì phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Mẫu hợp đồng mua bán nhà ở mới nhất 2021

Hợp đồng mua bán nhà ở có nhiều nội dung, tuy nhiên cần phải có các thông tin tối thiểu như mẫu sau đây:

HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở

Số: ……../……..

…………., ngày…..tháng…..năm……

BÊN BÁN:

Họ tên:

Địa chỉ:

BÊN MUA

Họ tên:

Địa chỉ:

Bằng hợp đồng này, Bên bán bán cho Bên mua toàn bộ ngôi nhà với những thỏa thuận sau đây :

Điều 1. Đối tượng của hợp đồng

1.Đối tượng của hợp đồng này là ngôi nhà số: ……........... đường...............................phường/xã……………….. quận/huyện.........................thành phố/tỉnh......................., có thực trạng như sau :

2. Ông ……………………………..và Bà.............................là chủ sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở nêu trên theo giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở số……ngày..... tháng......năm.....

Do …………………………………………………………………….cấp

Điều 2. Giá và phương thức thanh toán

1. Giá mua bán toàn bộ căn nhà nêu trên là: ……………

2. Bên mua thanh toán một lần cho bên bán bằng đồng việt nam.

3. Bên mua giao và Bên bán nhận đủ số tiền mua bán căn nhà nêu trên. Việc giao và nhận số tiền nêu trên do hai bên tự thực hiện và chịu trách nhiệm trước pháp luật.

Điều 3. Giao nhận nhà và các giấy tờ về nhà

1. Bên bán giao và Bên mua nhận ngôi nhà đúng như thực trạng nêu trên vào ngày ..........tháng............năm...............; trong thời hạn chưa giao nhà, Bên bán có trách nhiệm bảo quản ngôi nhà đó.

2. Bên bán giao và Bên mua nhận bản chính “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất” đối với ngôi nhà.

Điều 4.Việc nộp thuế và lệ phí

Thuế và lệ phí liên quan đến việc mua bán ngôi nhà gồm: thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí trước bạ và lệ phí công chứng do bên mua chịu trách nhiệm nộp.

Điều 5. Đăng ký quyền sở hữu nhà

1. Bên mua có trách nhiệm làm thủ tục đăng ký trước bạ sang tên đối với ngôi nhà nêu trên tại……………………………………………………………

Bên bán phải hỗ trợ, tạo điều kiện cho Bên mua hoàn thành thủ tục đăng ký trước bạ sang tên tại ………………………………………………………

2. Quyền sở hữu ngôi nhà nêu trên được chuyển cho Bên mua, kể từ thời điểm Bên mua thực hiện xong việc đăng ký trước bạ sang tên tại ……………

Điều 6. Trách nhiệm do vi phạm hợp đồng

Trong quá trình thực hiện hợp đồng mà phát sinh tranh chấp, các bên cùng nhau thương lượng giải quyết; trong trường hợp không tự giải quyết được, cần phải thực hiện bằng cách hòa giải; nếu hòa giải không thành, thì đưa ra Tòa án có thẩm quyền theo quy định của pháp luật.