Giao dịch bất động sản là gì? Hợp đồng đặt cọc có phải là giao dịch?

Giao dịch bất động sản là gì?

Trước hết cần hiểu rõ về khái niệm giao dịch. Giao dịch hay gọi đầy đủ là "giao dịch dân sự" được định nghĩa trong quy định của Bộ luật Dân sự.

Theo đó giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự - Điều 116 Bộ luật Dân sự năm 2015. Giao dịch dân sự tồn tại dưới hai dạng là hợp đồng và hành vi pháp lý đơn phương. Trong đó hợp đồng là sự thỏa thuận của các chủ thể làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự. Còn hành vi pháp lý đơn phương khác với hợp đồng là hành vi chỉ mang ý chí của một bên, không có sự thỏa thuận.

Ảnh minh họa.

Giao dịch bất động sản là gì?

Giao dịch bất động sản là giao dịch có đối tượng là bất động sản. Ví dụ về hợp đồng như hợp đồng chuyển nhượng, chuyển quyền sử dụng đất; hợp đồng mua bán, tặng cho, thuê, thuê mua nhà ở… Về hành vi pháp lý đơn phương như giao dịch thừa kế tài sản là bất động sản như thừa kế nhà ở, thừa kế quyền sử dụng đất…

Khi nào giao dịch được xác lập?

Đối với giao dịch là hợp đồng thì hợp đồng được xác lập khi nó được giao kết. Hợp đồng được giao kết khi bên đề nghị nhận được sự chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng. Hợp đồng có hình thức là lời nói thì hợp đồng được giao kết khi các bên thỏa thuận xong nội dung hợp đồng. Hợp đồng bằng văn bản được xác lập khi bên cuối cùng ký vào hợp đồng.

Đối với giao dịch là hành vi pháp lý đơn phương thì giao dịch được xác lập khi chủ thể thực hiện hành vi đó. Ví dụ giao dịch thừa kế tài sản theo di chúc được xác lập khi người có tài sản lập xong di chúc.

Trên đây là thời điểm xác lập giao dịch nói chung trong đó có giao dịch bất động sản. Ví dụ hợp đồng mua bán nhà được xác lập khi bên mua và bên bán đều đã ký vào hợp đồng.

Khi nào hình thành giao dịch bất động sản có hiệu lực?

Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập.

Đối với chủ thể là cá nhân

Năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự được hiểu đơn giản lần lượt là khả năng cá nhân có quyền tham gia giao dịch và khả năng tự mình thực hiện giao dịch dân sự. Chủ thể không có năng lực pháp luật dân sự phù hợp với giao dịch là chủ thể không có khả năng có quyền xác lập giao dịch. Chủ thể không có năng lực hành vi dân sự là chủ thể không có khả năng tự mình tham gia giao dịch và phải tham gia giao dịch thông qua chủ thể khác đủ khả năng mà thường là người đại diện.

Về năng lực pháp luật dân sự thì tất cả cá nhân đều như nhau còn về năng lực hành vi dân sự giữa các chủ thể khác nhau là khác nhau. Người không có năng lực hành vi dân sự đầy đủ bao gồm người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người hạn chế năng lực hành vi dân sự và người có khó khăn trong nhận thức và làm chủ hành vi.

Để giao dịch dân sự có hiệu lực thì chủ thể tham gia giao dịch phải đáp ứng điều kiện về năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch. Ví dụ một người đang bị bệnh tâm thần dẫn đến không đủ nhận thức và làm chủ hành vi, đủ điều kiện của một người mất năng lực hành vi dân sự mà xác lập hợp đồng thì hợp đồng đó không có hiệu lực.

Trên đây là điều kiện về năng lực chủ thể giao dịch nói chung và đối với giao dịch bất động sản cũng như vậy. Chủ thể tham gia giao dịch bất động sản phải đáp ứng điều kiện năng lực như trên.

Ảnh minh họa

Đối với chủ thể là pháp nhân

Pháp nhân mặc nhiên được coi là đáp ứng điều kiện về năng lực chủ thể để tham gia giao dịch dân sự trong đó có giao dịch bất động sản.

Chủ thể xác lập giao dịch dân sự một cách tự nguyện

Giao dịch dân sự nói chung hay giao dịch bất động sản nói riêng đều được xác lập và thực hiện dựa trên ý chí chủ quan của một hoặc nhiều bên tham gia giao dịch. Tự do ý chí là nguyên tắc cơ bản của quan hệ dân sự bao gồm cả giao dịch dân sự. Giao dịch dân sự chỉ được xác lập khi các chủ thể có ý muốn xác lập nó và không ai có thể bắt buộc họ phải tham gia giao dịch cả.

Ví dụ như đối với giao dịch mua bán nhà ở, người sở hữu nhà không muốn bán nhà thì không ai có thể ép họ ký hợp đồng bán nhà được. Do đó điều kiện tiên quyết để hình thành giao dịch dân sự là ý chí của các bên muốn xác lập giao dịch. Nói cách khác là các bên phải tự nguyện trong việc xác lập giao dịch dân sự. Nếu giao dịch được xác lập do cưỡng ép, ép buộc thì giao dịch vô hiệu.

Giao dịch bất động sản cũng tương tự như vậy, giao dịch bất động sản chỉ được xác lập khi các chủ thể tham gia giao dịch một cách tự nguyện.

Mục đích của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội

Đây là điều kiện về tính hợp pháp và hợp đạo đức của mục đích giao dịch. Nếu pháp luật cấm xác lập thực hiện một giao dịch mà chủ thể vẫn xác lập giao dịch đó thì giao dịch đó vô hiệu. Đối với giao dịch trái đạo đức cũng tương tự, giao dịch trái đạo đức cũng không có hiệu lực.

Giao dịch dân sự có hình thức phù hợp

Nhiều loại giao dịch dân sự được pháp luật quy định về hình thức, chủ yếu là yêu cầu bắt buộc phải xác lập bằng văn bản hoặc có công chứng chứng thực mới có hiệu lực. Quy định về hình thức giao dịch rất phổ biến đối với các giao dịch có đối tượng là bất động sản. Ví dụ hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải được xác lập bằng văn bản và công chứng chứng thực theo quy định của Luật Đất đai.

Tương tự với hợp đồng mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực trừ một số trường hợp cá biệt theo quy định của Luật Nhà ở.

Ảnh minh họa

Hợp đồng đặt cọc có phải là giao dịch không?

Đặt cọc trước hết được hiểu là một biện pháp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự. Bên cạnh đó đặt cọc cũng được coi là một loại hợp đồng. Bởi vì biện pháp đặt cọc được xác lập thực hiện dựa trên sự thỏa thuận và phát sinh quyền và nghĩa vụ đối với các bên. Hợp đồng đặt cọc là hợp đồng cho nên nó cũng là một loại giao dịch.

Tuy nhiên hợp đồng đặt cọc không thể có đối tượng là bất động sản. Bởi vì Điều 328 Bộ luật Dân sự không cho phép sử dụng bất động sản làm tài sản đặt cọc. Tài sản đặt cọc chỉ là tiền, vàng, kim khí quý đá quý hoặc vật có giá trị khác mà không có bất động sản.