Giao dịch bất động sản là gì? Hợp đồng đặt cọc có phải là giao dịch?

Giao dịch bất động sản là giao dịch có đối tượng là bất động sản...Đặt cọc trước hết được hiểu là một biện pháp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự. Bên cạnh đó đặt cọc cũng được coi là một loại hợp đồng. Tuy nhiên hợp đồng đặt cọc không thể có đối tượng là bất động sản.

Giao dịch bất động sản là gì?

Trước hết cần hiểu rõ về khái niệm giao dịch. Giao dịch hay gọi đầy đủ là "giao dịch dân sự" được định nghĩa trong quy định của Bộ luật Dân sự.

Theo đó giao dịch dân sự là hợp đồng hoặc hành vi pháp lý đơn phương làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự - Điều 116 Bộ luật Dân sự năm 2015. Giao dịch dân sự tồn tại dưới hai dạng là hợp đồng và hành vi pháp lý đơn phương. Trong đó hợp đồng là sự thỏa thuận của các chủ thể làm phát sinh, thay đổi hoặc chấm dứt quyền và nghĩa vụ dân sự. Còn hành vi pháp lý đơn phương khác với hợp đồng là hành vi chỉ mang ý chí của một bên, không có sự thỏa thuận.

Ảnh minh họa.

Giao dịch bất động sản là gì?

Giao dịch bất động sản là giao dịch có đối tượng là bất động sản. Ví dụ về hợp đồng như hợp đồng chuyển nhượng, chuyển quyền sử dụng đất; hợp đồng mua bán, tặng cho, thuê, thuê mua nhà ở… Về hành vi pháp lý đơn phương như giao dịch thừa kế tài sản là bất động sản như thừa kế nhà ở, thừa kế quyền sử dụng đất…

Khi nào giao dịch được xác lập?

Đối với giao dịch là hợp đồng thì hợp đồng được xác lập khi nó được giao kết. Hợp đồng được giao kết khi bên đề nghị nhận được sự chấp nhận đề nghị giao kết hợp đồng. Hợp đồng có hình thức là lời nói thì hợp đồng được giao kết khi các bên thỏa thuận xong nội dung hợp đồng. Hợp đồng bằng văn bản được xác lập khi bên cuối cùng ký vào hợp đồng.

Đối với giao dịch là hành vi pháp lý đơn phương thì giao dịch được xác lập khi chủ thể thực hiện hành vi đó. Ví dụ giao dịch thừa kế tài sản theo di chúc được xác lập khi người có tài sản lập xong di chúc.

Trên đây là thời điểm xác lập giao dịch nói chung trong đó có giao dịch bất động sản. Ví dụ hợp đồng mua bán nhà được xác lập khi bên mua và bên bán đều đã ký vào hợp đồng.

Khi nào hình thành giao dịch bất động sản có hiệu lực?

Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập.

Đối với chủ thể là cá nhân

Năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự được hiểu đơn giản lần lượt là khả năng cá nhân có quyền tham gia giao dịch và khả năng tự mình thực hiện giao dịch dân sự. Chủ thể không có năng lực pháp luật dân sự phù hợp với giao dịch là chủ thể không có khả năng có quyền xác lập giao dịch. Chủ thể không có năng lực hành vi dân sự là chủ thể không có khả năng tự mình tham gia giao dịch và phải tham gia giao dịch thông qua chủ thể khác đủ khả năng mà thường là người đại diện.

Về năng lực pháp luật dân sự thì tất cả cá nhân đều như nhau còn về năng lực hành vi dân sự giữa các chủ thể khác nhau là khác nhau. Người không có năng lực hành vi dân sự đầy đủ bao gồm người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự, người hạn chế năng lực hành vi dân sự và người có khó khăn trong nhận thức và làm chủ hành vi.

Để giao dịch dân sự có hiệu lực thì chủ thể tham gia giao dịch phải đáp ứng điều kiện về năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch. Ví dụ một người đang bị bệnh tâm thần dẫn đến không đủ nhận thức và làm chủ hành vi, đủ điều kiện của một người mất năng lực hành vi dân sự mà xác lập hợp đồng thì hợp đồng đó không có hiệu lực.

Trên đây là điều kiện về năng lực chủ thể giao dịch nói chung và đối với giao dịch bất động sản cũng như vậy. Chủ thể tham gia giao dịch bất động sản phải đáp ứng điều kiện năng lực như trên.

Anh minh họa
Ảnh minh họa

Đối với chủ thể là pháp nhân

Pháp nhân mặc nhiên được coi là đáp ứng điều kiện về năng lực chủ thể để tham gia giao dịch dân sự trong đó có giao dịch bất động sản.

Chủ thể xác lập giao dịch dân sự một cách tự nguyện

Giao dịch dân sự nói chung hay giao dịch bất động sản nói riêng đều được xác lập và thực hiện dựa trên ý chí chủ quan của một hoặc nhiều bên tham gia giao dịch. Tự do ý chí là nguyên tắc cơ bản của quan hệ dân sự bao gồm cả giao dịch dân sự. Giao dịch dân sự chỉ được xác lập khi các chủ thể có ý muốn xác lập nó và không ai có thể bắt buộc họ phải tham gia giao dịch cả.

Ví dụ như đối với giao dịch mua bán nhà ở, người sở hữu nhà không muốn bán nhà thì không ai có thể ép họ ký hợp đồng bán nhà được. Do đó điều kiện tiên quyết để hình thành giao dịch dân sự là ý chí của các bên muốn xác lập giao dịch. Nói cách khác là các bên phải tự nguyện trong việc xác lập giao dịch dân sự. Nếu giao dịch được xác lập do cưỡng ép, ép buộc thì giao dịch vô hiệu.

Giao dịch bất động sản cũng tương tự như vậy, giao dịch bất động sản chỉ được xác lập khi các chủ thể tham gia giao dịch một cách tự nguyện.

Mục đích của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội

Đây là điều kiện về tính hợp pháp và hợp đạo đức của mục đích giao dịch. Nếu pháp luật cấm xác lập thực hiện một giao dịch mà chủ thể vẫn xác lập giao dịch đó thì giao dịch đó vô hiệu. Đối với giao dịch trái đạo đức cũng tương tự, giao dịch trái đạo đức cũng không có hiệu lực.

Giao dịch dân sự có hình thức phù hợp

Nhiều loại giao dịch dân sự được pháp luật quy định về hình thức, chủ yếu là yêu cầu bắt buộc phải xác lập bằng văn bản hoặc có công chứng chứng thực mới có hiệu lực. Quy định về hình thức giao dịch rất phổ biến đối với các giao dịch có đối tượng là bất động sản. Ví dụ hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải được xác lập bằng văn bản và công chứng chứng thực theo quy định của Luật Đất đai.

Tương tự với hợp đồng mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực trừ một số trường hợp cá biệt theo quy định của Luật Nhà ở.

Ảnh minh họa

Hợp đồng đặt cọc có phải là giao dịch không?

Đặt cọc trước hết được hiểu là một biện pháp đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự. Bên cạnh đó đặt cọc cũng được coi là một loại hợp đồng. Bởi vì biện pháp đặt cọc được xác lập thực hiện dựa trên sự thỏa thuận và phát sinh quyền và nghĩa vụ đối với các bên. Hợp đồng đặt cọc là hợp đồng cho nên nó cũng là một loại giao dịch.

Tuy nhiên hợp đồng đặt cọc không thể có đối tượng là bất động sản. Bởi vì Điều 328 Bộ luật Dân sự không cho phép sử dụng bất động sản làm tài sản đặt cọc. Tài sản đặt cọc chỉ là tiền, vàng, kim khí quý đá quý hoặc vật có giá trị khác mà không có bất động sản.

https://tieudung.thuonghieusanpham.vn/giao-dich-bat-dong-san-la-gi-hop-dong-dat-coc-co-phai-la-giao-dich-26178.html

Tin liên quan

Cùng chuyên mục

Khánh Hòa phê duyệt dự án Bến du thuyền quốc tế Cam Ranh

Khánh Hòa phê duyệt dự án Bến du thuyền quốc tế Cam Ranh

Bất động sản

UBND tỉnh Khánh Hòa đã chấp thuận chủ trương đầu tư, chấp nhận nhà đầu tư dự án Bến cảng khách KN Cam Ranh (Bến du thuyền quốc tế Cam Ranh).

Tái khởi động nhà máy nhiên liệu sinh học Dung Quất vào tháng 11/2025

Tái khởi động nhà máy nhiên liệu sinh học Dung Quất vào tháng 11/2025

Bất động sản

Với tiến độ được kiểm soát chặt chẽ theo ngày và nhân lực được huy động ở mức cao nhất, nhà máy nhiên liệu sinh học Dung Quất dự kiến chính thức tái khởi động sản xuất ethanol phục vụ phối trộn xăng sinh học E10 vào tháng 11/2025.

Dự án du lịch – casino tại Vân Đồn dự kiến đi vào hoạt động từ năm 2032

Dự án du lịch – casino tại Vân Đồn dự kiến đi vào hoạt động từ năm 2032

Bất động sản

Dự án du lịch - casino gần 245 ha tại Vân Đồn, Quảng Ninh do Sun Group đầu tư, có vốn 2 tỷ đô la Mỹ và dự kiến hoàn thành vào năm 2032.

Bộ Xây dựng ra chỉ thị nóng về việc sử dụng hành lang an toàn đường bộ

Bộ Xây dựng ra chỉ thị nóng về việc sử dụng hành lang an toàn đường bộ

Bất động sản

Bộ Xây dựng vừa ban hành Chỉ thị về việc kiểm tra, rà soát công tác quản lý hành lang an toàn đường bộ và đảm bảo phòng cháy chữa cháy kết cấu hạ tầng giao thông. Động thái này xuất phát từ vụ cháy lớn dưới gầm cầu Vĩnh Tuy (Hà Nội) ngày 30/8/2025, khiến hàng trăm xe máy bị thiêu rụi, tiềm ẩn nguy cơ ảnh hưởng trực tiếp đến kết cấu công trình cầu.

Mở rộng sân bay Cam Ranh đón 36 triệu khách/năm

Mở rộng sân bay Cam Ranh đón 36 triệu khách/năm

Bất động sản

Theo quy hoạch được duyệt tại Quyết định số 1006/QĐ-TTg, giai đoạn đến năm 2020, Cảng hàng không Quốc tế Cam Ranh có khả năng tiếp nhận đạt 5,5 triệu hành khách/năm, định hướng đến năm 2030 lượng hành khách tiếp nhận đạt 8,0 triệu hành khách/năm. Tuy nhiên, thực tế khai thác năm 2019, sân bay này đã đón 10 triệu lượt khách thông qua cảng.

Khánh Hòa kiến nghị đình chỉ thanh tra 8 dự án

Khánh Hòa kiến nghị đình chỉ thanh tra 8 dự án

Bất động sản

Động thái này diễn ra sau buổi làm việc giữa đoàn Thanh tra Chính phủ và tỉnh Khánh Hòa diễn ra hôm 28/8, nhằm giúp địa phương tập trung nguồn lực xử lý các dự án còn lại và tránh sự trùng lặp trong công tác thanh tra, kiểm tra.

TP HCM đề xuất thông qua danh mục 75 khu đất thí điểm làm nhà ở thương mại

TP HCM đề xuất thông qua danh mục 75 khu đất thí điểm làm nhà ở thương mại

Bất động sản

UBND TP HCM vừa trình HĐND TP HCM danh mục 75 khu đất đủ điều kiện thí điểm dự án nhà ở thương mại theo nghị quyết 171, có nghĩa sẽ thí điểm cho phép nhà đầu tư tự thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất với người dân.

Giao quyền sử dụng 442 ha khu vực biển cho Cty Cổ phần Lọc hóa dầu Bình Sơn

Giao quyền sử dụng 442 ha khu vực biển cho Cty Cổ phần Lọc hóa dầu Bình Sơn

Bất động sản

Thủ tướng Chính phủ ban hành Quyết định số 1862/QĐ-TTg ngày 28/8/2025 giao quyền sử dụng khu vực biển cho Công ty Cổ phần Lọc hóa dầu Bình Sơn.

Bắc Ninh lấy ý kiến đầu tư khu đô thị gần 2.500 tỷ

Bắc Ninh lấy ý kiến đầu tư khu đô thị gần 2.500 tỷ

Bất động sản

Dự án có quy mô sử dụng đất hơn 35 ha, quy mô dân số khoảng 4.720 người. Dự kiến tổng vốn đầu tư hơn 2.447 tỷ đồng. Tiến độ thực hiện dự kiến từ quý IV/2025 - quý III/2031.

Thêm 2 thủ tục đất đai có thể làm ở cấp xã

Thêm 2 thủ tục đất đai có thể làm ở cấp xã

Bất động sản

Bộ Nông nghiệp và Môi trường vừa công bố 2 thủ tục đất đai mới ở cấp xã và sửa đổi, bổ sung 28 thủ tục hành chính trong lĩnh vực này.

Chấp thuận đề xuất của nhà đầu tư muốn làm dự án metro nối metro Bến Thành - Suối Tiên

Chấp thuận đề xuất của nhà đầu tư muốn làm dự án metro nối metro Bến Thành - Suối Tiên

Bất động sản

UBND tỉnh Đồng Nai đã có Văn bản số 4015/UBND-KTN ngày 26/8/2025 về việc chấp thuận nhà đầu tư đề xuất Dự án Kéo dài tuyến metro Bến Thành - Suối Tiên về thành phố Biên Hòa và Cảng hàng không quốc tế (sân bay) Long Thành theo hình thức đối tác công tư (PPP).

Phân hóa lợi suất cho thuê căn hộ, hết thời 'một vốn bốn lời'?

Phân hóa lợi suất cho thuê căn hộ, hết thời 'một vốn bốn lời'?

Bất động sản

Thị trường Hà Nội ghi nhận lợi suất cho thuê căn hộ đã sụt giảm đáng kể, từ mức trên 4% của những năm trước xuống chỉ còn hơn 3% trong giai đoạn đầu năm 2025. Trong khi đó, TP HCM vẫn duy trì khoảng 4% trong 6 tháng đầu năm 2025

Tuyến metro số 2 sẽ có nhà ga ngầm đặc biệt 4 tầng sát hồ Gươm

Tuyến metro số 2 sẽ có nhà ga ngầm đặc biệt 4 tầng sát hồ Gươm

Bất động sản

UBND TP Hà Nội vừa phê duyệt phương án tuyến, vị trí công trình đoạn từ ga C8 đến ga C10 thuộc dự án đầu tư xây dựng tuyến metro số 2, đoạn Nam Thăng Long – Trần Hưng Đạo

THACO đề xuất thực hiện dự án cảng Cái Mép Hạ

THACO đề xuất thực hiện dự án cảng Cái Mép Hạ

Bất động sản

Ông Trần Bá Dương - chủ tịch hội đồng quản trị Công ty cổ phần Tập đoàn Trường Hải (THACO) - đã ký văn bản gửi UBND TP HCM và Sở Tài chính TP về đề xuất thực hiện dự án cảng Cái Mép Hạ.

Đà Nẵng điều chỉnh quy hoạch 7 vị trí thành lập khu thương mại tự do

Đà Nẵng điều chỉnh quy hoạch 7 vị trí thành lập khu thương mại tự do

Bất động sản

7 vị trí thành lập khu thương mại tự do Đà Nẵng theo Quyết định số 1142/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ về việc thành lập Khu thương mại tự do thành phố Đà Nẵng

Hàng tồn kho bất động sản cao kỷ lục, Novaland, Vingroup, Đô thị Kinh Bắc... top đầu

Hàng tồn kho bất động sản cao kỷ lục, Novaland, Vingroup, Đô thị Kinh Bắc... top đầu

Bất động sản

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng cho biết, hàng tồn kho bất động sản tại các dự án trong quý II/2025 khoảng 25.294 căn/nền, gồm chung cư, nhà ở riêng lẻ và đất nền.

Vì sao 3 dự án ở Thủ Thiêm phải xác định lại giá đất?

Vì sao 3 dự án ở Thủ Thiêm phải xác định lại giá đất?

Bất động sản

Phó Chủ tịch UBND TP HCM vừa ký ban hành Kế hoạch số 52 về triển khai thực hiện Nghị định số 91 của Chính phủ quy định thời điểm xác định giá đất của quỹ đất thanh toán theo hợp đồng BT tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Dự án nhà ở xã hội gần 3.000 tỷ đồng đã có chủ đầu tư

Dự án nhà ở xã hội gần 3.000 tỷ đồng đã có chủ đầu tư

Bất động sản

Dự án nhà ở xã hội có tổng vốn gần 3.000 tỷ đồng tại Hải Phòng có duy nhất một nhà thầu đăng ký tham gia và đó chính là Thái Bảo Group.

TP HCM chốt phương án giá đất sau sáp nhập, cao nhất trên 687 triệu đồng/m2

TP HCM chốt phương án giá đất sau sáp nhập, cao nhất trên 687 triệu đồng/m2

Bất động sản

Tại địa bàn TP HCM (cũ) áp dụng bảng giá đất theo Quyết định số 79/2024/QĐ-UBND ngày 21/10/2024. Giá đất ở cao nhất được xác định khoảng 687,2 triệu đồng/m2 cho các tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi và Nguyễn Huệ.

Gia Lai quy hoạch khu du lịch sinh thái rộng 6.300 ha

Gia Lai quy hoạch khu du lịch sinh thái rộng 6.300 ha

Bất động sản

UBND tỉnh Gia Lai vừa phê duyệt nhiệm vụ lập Quy hoạch chung Khu du lịch Biển Hồ - Chư Đăng Ya đến năm 2050.

Top 500 doanh nghiệp tư nhân lớn nhất việt nam

ACV là gì và có vai trò như thế nào trong ngành hàng không Việt Nam?

ACV là gì và có vai trò như thế nào trong ngành hàng không Việt Nam?

ACV là viết tắt của Airports Corporation of Vietnam tên giao dịch quốc tế của Tổng công ty Cảng hàng không Việt Nam - CTCP trên cơ sở hợp nhất 3 tổng công ty. ACV được giao quản lý, điều phối hoạt động và đầu tư khai thác toàn bộ hệ thống 22 cảng hàng không trên toàn lãnh thổ Việt Nam bao gồm 9 sân bay quốc tế và 13 sân bay nội địa.

Chứng khoán Vietcap là gì? Công ty CP Vietcap uy tín không? Có nên mở tài khoản tại chứng khoán Bản Việt không?

Chứng khoán Vietcap là gì? Công ty CP Vietcap uy tín không? Có nên mở tài khoản tại chứng khoán Bản Việt không?

Công ty CP Vietcap đứng vị trí 196 trong danh sách 500 doanh nghiệp tư nhân lớn nhất Việt Nam. Chứng khoán Vietcap là gì? Công ty CP Vietcap uy tín không? Có nên mở tài khoản tại chứng khoán Bản Việt không?

Công ty TNHH Thương mại và Công nghiệp Mỹ Việt kinh doanh gì? Tấm lợp Olympic có tốt không?

Công ty TNHH Thương mại và Công nghiệp Mỹ Việt kinh doanh gì? Tấm lợp Olympic có tốt không?

Công ty TNHH Thương mại và Công nghiệp Mỹ Việt đứng ở vị trí số 195 trong danh sách 500 doanh nghiệp tư nhân lớn nhất Việt Nam. Công ty TNHH Thương mại và Công nghiệp Mỹ Việt kinh doanh gì? Tấm lợp Olympic có tốt không?

Top 500 doanh nghiệp tư nhân lớn nhất việt nam

ACV là gì và có vai trò như thế nào trong ngành hàng không Việt Nam?

ACV là gì và có vai trò như thế nào trong ngành hàng không Việt Nam?

ACV là viết tắt của Airports Corporation of Vietnam tên giao dịch quốc tế của Tổng công ty Cảng hàng không Việt Nam - CTCP trên cơ sở hợp nhất 3 tổng công ty. ACV được giao quản lý, điều phối hoạt động và đầu tư khai thác toàn bộ hệ thống 22 cảng hàng không trên toàn lãnh thổ Việt Nam bao gồm 9 sân bay quốc tế và 13 sân bay nội địa.

Chứng khoán Vietcap là gì? Công ty CP Vietcap uy tín không? Có nên mở tài khoản tại chứng khoán Bản Việt không?

Chứng khoán Vietcap là gì? Công ty CP Vietcap uy tín không? Có nên mở tài khoản tại chứng khoán Bản Việt không?

Công ty CP Vietcap đứng vị trí 196 trong danh sách 500 doanh nghiệp tư nhân lớn nhất Việt Nam. Chứng khoán Vietcap là gì? Công ty CP Vietcap uy tín không? Có nên mở tài khoản tại chứng khoán Bản Việt không?

Công ty TNHH Thương mại và Công nghiệp Mỹ Việt kinh doanh gì? Tấm lợp Olympic có tốt không?

Công ty TNHH Thương mại và Công nghiệp Mỹ Việt kinh doanh gì? Tấm lợp Olympic có tốt không?

Công ty TNHH Thương mại và Công nghiệp Mỹ Việt đứng ở vị trí số 195 trong danh sách 500 doanh nghiệp tư nhân lớn nhất Việt Nam. Công ty TNHH Thương mại và Công nghiệp Mỹ Việt kinh doanh gì? Tấm lợp Olympic có tốt không?

Chứng khoán

Tỷ giá

Ngoại tệ Mua Bán
Tiền mặt Chuyển khoản
Cập nhật: