Huy động vốn trong kinh doanh bất động sản là gì? Khi nào CĐT được huy động vốn?

Huy động vốn trong kinh doanh bất động sản là gì?

Tại điểm đ khoản 1 điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở nêu rõ: Trong quá trình thực hiện dự án thương mại, nhà ở chung cư, chủ đầu tư (CĐT) có quyền huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của các đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở, thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, quy định.

Có thể hiểu, huy động vốn trong kinh doanh bất động sản là hoạt động của CĐT để tạo nguồn vốn cho hoạt động thực hiện dự án bất động sản của mình dưới các hình thức khác nhau. Huy động vốn là hoạt động diễn ra rất thường xuyên trong hoạt động kinh doanh bất động sản bởi những lợi ích mà nó đem lại nhưng nổi bật nhất là đem lại nguồn vốn để nhà đầu tư thực hiện dự án được nhanh chóng và kịp thời.

Nhà đầu tư cẩn trọng với các hình thức huy động vốn. Ảnh minh họa

Thị trường bất động sản những năm vừa qua trở lên sôi động, kéo theo hực trạng phân lô, bán nền cho thấy rõ khả năng tài chính của nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ còn hạn chế. Khi CĐT không thể xây dựng xong nhà rồi mới bán theo pháp luật quy định mà chỉ có thể xây dựng được cơ sở hạ tầng. Việc làm này của CĐT đã vô tình đẩy khách hàng vào thế "cá mắc cạn" buộc phải chờ đợi CĐT xây dựng xong mới có thể thực hiện các giao dịch kinh doanh khác nếu có nhu cầu. Đây được xem là hành vi huy động vốn trái phép.

Theo không ít chuyên gia bất động sản, việc buông lỏng quản lý của chính quyền địa phương là nguồn cơn của những biến tướng trong việc phân lô, bán nền, huy động vốn kinh doanh bất động sản khi chưa đáp ứng đủ các điều kiện.

Tuy nhiên, theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Phạm Hồng Hà, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng ngoài đáp ứng điều kiện theo pháp luật về đất đai còn phải đáp ứng điều kiện theo pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản, phát triển đô thị. Mặt khác, điểm b khoản 1, khoản 2 Điều 41 Nghị định 43 quy định về điều kiện CĐT dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng, quy định về khu vực được phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền.

Huy động vốn trong kinh doanh bất động sản là hoạt động của CĐT để tạo nguồn vốn cho hoạt động thực hiện dự án bất động sản của mình dưới các hình thức khác nhau. Ảnh minh họa

Qua khảo sát và nghiên cứu về huy động vốn trong kinh doanh bất động sản, nhiều chuyên gia, luật sư cũng nhận định việc huy động vốn dưới bất kỳ hình thức nào khi chưa đủ điều kiện đều vi phạm pháp luật. Các nhà đầu tư, khách hàng nên cẩn trọng khi rót vốn, góp vốn, ký kết hợp đồng đặt cọc,...vì khi đã hình thành giao dịch người chịu rủi ro là chính nhà đầu tư.

Căn cứ vào Điều 69 Luật Nhà ở 2014, có 4 hình thức huy động vốn sau:

- Vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư.

- Vốn huy động thông qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.

- Tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai.

-Vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam.

Khi nào CĐT dự án được huy động vốn?

Điều kiện chung

Đối với hình thức huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở thương mại quy định tại khoản 2,3,4 điều 69 Luật Nhà ở phải Ký hợp đồng huy động vốn và phải đáp ứng điều kiện quy định tại điều 68, 69 Luật nhà ở 2014 cụ thể :

Hình thức huy động vốn phải phù hợp đối với từng loại nhà ở theo quy định của Luật này. Các trường hợp huy động vốn không đúng hình thức và không đáp ứng đủ các điều kiện đối với từng loại nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở thì không có giá trị pháp lý.

Tổ chức, cá nhân huy động vốn phải có đủ điều kiện để huy động vốn theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Bảo đảm công khai, minh bạch; bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân có vốn cho phát triển nhà ở.

Tổ chức, cá nhân phải sử dụng vốn đã huy động vào đúng mục đích phát triển nhà ở đó, không được sử dụng vốn đã huy động cho dự án khác hoặc mục đích khác.

Vốn phục vụ cho phát triển nhà ở và thực hiện chính sách nhà ở xã hội phải được quản lý theo quy định của Luật này, pháp luật có liên quan và theo thỏa thuận của các bên.

Chính phủ quy định chi tiết việc huy động vốn, nội dung, điều kiện, hình thức huy động vốn cho phát triển đối với từng loại nhà ở.

Tổ chức, cá nhân huy động vốn phải sử dụng nguồn vốn đã huy động vào đúng mục đích xây dựng nhà ở tại dự án đó; nghiêm cấm chủ đầu tư huy động vượt quá số tiền mua, thuê mua nhà ở được ứng trước của khách hàng theo quy định của pháp luật; trường hợp sử dụng sai mục đích nguồn vốn huy động hoặc chiếm dụng vốn đã huy động hoặc huy động vượt quá số tiền mua, thuê mua nhà ở ứng trước của khách hàng thì phải hoàn lại số tiền đã huy động sai quy định, phải bồi thường (nếu gây thiệt hại) và bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của pháp luật về xử phạt vi phạm hành chính hoặc bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.

Điều kiện chi tiết cho các hình thức huy động vốn

Góp vốn hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết

Căn cứ vào điểm a khoản 2 và khoản 3 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP: Việc huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều này phải thông qua hợp đồng góp vốn hoặc hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh.

CĐT sử dụng sai mục đích nguồn vốn huy động hoặc chiếm dụng vốn đã huy động có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự. Ảnh minh họa

Chủ đầu tư chỉ được ký kết các hợp đồng này sau khi có đủ điều kiện sau đây:

- Có hồ sơ dự án đầu tư xây dựng nhà ở được phê duyệt theo quy định của pháp luật;

-Dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã thực hiện xong giải phóng mặt bằng theo tiến độ thực hiện dự án được phê duyệt;

- Đã có biên bản bàn giao mốc giới của dự án;

- Đã có thông báo đủ điều kiện được huy động vốn của Sở Xây dựng nơi có dự án. Chủ đầu tư phải có văn bản kèm theo giấy tờ chứng minh đủ điều kiện huy động vốn quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này gửi Sở Xây dựng đề nghị có văn bản thông báo đủ điều kiện được huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà ở.

- Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư, Sở Xây dựng phải kiểm tra hồ sơ; nếu hồ sơ có đủ giấy tờ theo quy định tại Điểm này thì Sở Xây dựng phải có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được huy động vốn gửi chủ đầu tư; nếu hồ sơ chưa có đủ giấy tờ chứng minh đủ điều kiện được huy động vốn thì phải có văn bản nêu rõ lý do.

Trường hợp đã đủ điều kiện huy động vốn quy định tại các Điểm a, b và c Khoản này và chủ đầu tư đã gửi hồ sơ đề nghị nhưng quá thời hạn quy định tại Điểm này mà Sở Xây dựng không có văn bản thông báo thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng huy động vốn nhưng phải chịu trách nhiệm về việc huy động vốn này; Sở Xây dựng phải chịu trách nhiệm về việc thông báo hoặc không có văn bản thông báo việc đủ điều kiện được huy động vốn sau khi nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư.

Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định tại điểm này chỉ được phân chia lợi nhuận: (bằng tiền hoặc cổ phiếu) trên cơ sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận trong hợp đồng; Chủ đầu tư không được áp dụng hình thức huy động vốn quy định tại điểm này hoặc các hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở hoặc để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà ở hoặc để phân chia quyền sử dụng đất trong dự án cho bên được huy động vốn, trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân mới để được Nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở.

Tổ chức, cá nhân huy động vốn phải sử dụng nguồn vốn đã huy động vào đúng mục đích xây dựng nhà ở tại dự án đó. Ảnh minh họa

Bằng tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà ở trả trước

Căn cứ vào điểm b khoản 2 Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP: Khi ký hợp đồng huy động vốn cần tuân thủ các điều kiện và hình thức mua, thuê, thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản.

- Chủ đầu tư phải có văn bản gửi Sở Xây dựng nơi có nhà ở kèm theo giấy tờ chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán, cho thuê mua theo quy định tại khoản 1 Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản.

Trường hợp có thế chấp dự án đầu tư xây dựng hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải gửi kèm theo giấy tờ chứng minh đã giải chấp hoặc biên bản thống nhất của bên mua, bên thuê mua nhà ở và bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp và được mua bán, thuê mua nhà ở đó;

Trường hợp không có thế chấp dự án hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải ghi rõ cam kết chịu trách nhiệm trong văn bản gửi Sở Xây dựng.

- Trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư, Sở Xây dựng phải kiểm tra hồ sơ; nếu hồ sơ có đủ giấy tờ theo quy định tại điểm này thì Sở Xây dựng phải có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua gửi chủ đầu tư; nếu hồ sơ chưa có đủ giấy tờ theo quy định thì phải có văn bản nêu rõ lý do.

Trường hợp chủ đầu tư đã gửi hồ sơ nhưng quá thời hạn quy định tại điểm này mà Sở Xây dựng không có văn bản thông báo và nhà ở đó đã đủ điều kiện được bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư được quyền ký hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai nhưng phải chịu trách nhiệm về việc bán, cho thuê mua nhà ở này;

Sở Xây dựng phải chịu trách nhiệm về việc thông báo hoặc không có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua sau khi nhận được hồ sơ đề nghị của chủ đầu tư.

Trường hợp sau khi Sở Xây dựng có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua nhưng chủ đầu tư không bán, cho thuê mua mà thực hiện thế chấp nhà ở này thì việc bán, cho thuê mua nhà ở này sau khi thế chấp chỉ được thực hiện khi có đủ điều kiện và có văn bản thông báo của Sở Xây dựng theo quy định tại điểm này.

Sau khi có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán của Sở Xây dựng CĐT mới được huy động vốn.

Vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính đang hoạt động tại Việt Nam

Căn cứ vào điểm c khoản 2 điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP: Trường hợp vay vốn của tổ chức tín dụng, tổ chức tài chính hoặc phát hành trái phiếu để huy động số vốn còn thiếu phục vụ cho việc xây dựng nhà ở thì phải đáp ứng các điều kiện theo thỏa thuận trong hợp đồng vay vốn hoặc theo quy định về phát hành trái phiếu.