Giá nhà sơ cấp TP HCM lập đỉnh mới, giới đầu cơ thứ cấp bắt đầu 'xả hàng'

Giá sơ cấp thiết lập mặt bằng mới: Căn hộ tiệm cận 100 triệu/m², nhà đất gần 200 triệu/m²

Theo dữ liệu nghiên cứu thị trường nửa đầu năm 2026 của JLL, thị trường bất động sản TP HCM (khu vực cũ) đang bước vào một chu kỳ tăng trưởng mới với những tín hiệu phục hồi rõ nét, song mang tính chọn lọc rất cao. Người mua hiện tại ưu tiên tối đa cho các dự án có pháp lý minh bạch và hạ tầng kết nối tốt.

Về nguồn cung, trong 6 tháng đầu năm 2026, thành phố ghi nhận khoảng 3.000 căn hộ mới được mở bán, nâng tổng nguồn cung tích lũy toàn thị trường lên gần 342.300 căn. Đáng chú ý, khu Đông tiếp tục là tâm điểm khi chiếm tới 70% lượng nguồn cung mới này, trong đó phân khúc căn hộ cao cấp chiếm tỷ trọng 43%.

Sự thống trị của các dự án cao cấp tại các vị trí đắc địa đã đẩy giá bán sơ cấp trung bình của căn hộ TP HCM tiến sát đến cột mốc 100 triệu đồng/m².

Đối với phân khúc nhà liền thổ, mức giá sơ cấp hiện đã đạt khoảng 195 triệu đồng/m² đất. Tuy nhiên, JLL cũng lưu ý do có sự xuất hiện của một số nguồn cung mới có mức giá hợp lý hơn tại các dự án nằm ngoài khu vực trung tâm, mặt bằng giá tính riêng trong quý đã ghi nhận mức giảm 56,3% so với cùng kỳ năm trước. Động lực thúc đẩy sự phục hồi chung của thị trường đến từ điều kiện tài chính được cải thiện, các chính sách thanh toán linh hoạt từ chủ đầu tư, tỷ lệ nhập cư cao và hệ thống hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện.

Động lực thị trường: Người mua nhà năm 2026 chuyển hướng tập trung vào các dự án có pháp lý hoàn chỉnh. Việc các chủ đầu tư liên tục tung ra chính sách giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất và chiết khấu lớn đang là điểm tựa thu hút dòng tiền sơ cấp.

Thị trường thứ cấp hạ nhiệt: Giới đầu cơ bắt đầu làn sóng "xả hàng"

Trái ngược với đà neo cao của dòng sản phẩm sơ cấp từ chủ đầu tư, thị trường chuyển nhượng thứ cấp lại đang chứng kiến những diễn biến đầy áp lực đối với các nhà đầu tư lướt sóng hoặc sử dụng đòn bẩy tài chính lớn.

Ghi nhận thực tế cho thấy, kể từ giữa quý I/2026, lượng giao dịch trên thị trường thứ cấp bất ngờ chững lại rõ rệt. Nhiều nhà đầu tư sau một thời gian dài găm hàng chờ chốt lời cao, nay đã buộc phải điều chỉnh lại kỳ vọng trước áp lực chi phí lãi vay và sự thận trọng của người mua.

Tại nhiều dự án, làn sóng giảm giá cục bộ đã xuất hiện với mức điều chỉnh phổ biến từ 5% đến 10% so với giai đoạn đầu năm. Nhóm chủ nhà cần tiền gấp hoặc gánh tỷ lệ vay ngân hàng cao (khoảng 70% giá trị tài sản) là những người phải giảm giá mạnh nhất.

Đơn cử như trường hợp các nhà đầu tư mua căn hộ tại khu vực Thủ Đức từ các năm trước với giá xấp xỉ 6,9 tỷ đồng, từng kỳ vọng bán chênh lệch từ 800 triệu đến 1 tỷ đồng khi thị trường lập đỉnh. Tuy nhiên, khi thanh khoản lao dốc, nhiều người đã phải hạ giá chào bán từ 7,45 tỷ đồng xuống 7,2 tỷ đồng, và đến đầu tháng 7/2026 tiếp tục chấp nhận cắt giảm sâu xuống bằng mức chi phí gốc (bao gồm tiền gốc, thuế, phí và lãi vay phát sinh) nhằm mục đích thu hồi vốn nhanh nhưng vẫn trầy trật tìm khách.

Áp lực cạnh tranh đè nặng lên hàng chuyển nhượng

Nguyên nhân chính khiến phân khúc căn hộ thứ cấp gặp khó khăn trong việc tìm kiếm thanh khoản là do tâm lý đề phòng của người mua. Khách hàng có dòng tiền sẵn hiện tại không vội vã xuống tiền mà có xu hướng "chờ đợi thêm" để ép giá các chủ nhà đang ngộp tài chính.

Bên cạnh đó, hàng thứ cấp đang phải cạnh tranh gay gắt với hàng sơ cấp từ các dự án mới mở bán. Do các chủ đầu tư liên tục áp dụng các chính sách ưu đãi kéo dài, giãn tiến độ thanh toán cực tốt, người mua chuộng phương án mua trực tiếp từ giỏ hàng mới để tận dụng dòng vốn linh hoạt, thay vì phải trả ngay một cục tiền mặt lớn cho các chủ nhà ở thị trường chuyển nhượng.

Bức tranh đối lập này dự báo thị trường bất động sản TP HCM trong các tháng tiếp theo của năm 2026 sẽ tiếp tục có sự phân hóa mạnh mẽ: giá sơ cấp được nâng đỡ bởi chi phí đầu vào và tiêu chuẩn cao cấp, trong khi giá thứ cấp sẽ tiếp tục điều chỉnh về mức thực tế cho đến khi thanh khoản được khơi thông.

×