Vào giữa năm 2024 khi cập nhật giá căn hộ tại TP HCM thấy rõ, căn hộ giá 3-4 tỷ đồng/căn rất ít sản phẩm ra thị trường. Đến cuối năm 2024, mặt bằng giá này được dự đoán sẽ dần biến mất vào năm 2025 khi hầu hết dự án đã liên tục "thăng hạng" về giá. Nguồn cung giá từ 6-8 tỷ/căn, thậm chí trên 10 tỉ đồng/căn chiếm tỉ lệ lớn trong giỏ hàng chào bán và trở thành chuyện không còn xa lạ với thị trường TP HCM.

Dữ liệu mới nhất của CBRE Việt Nam chỉ ra, các dự án căn hộ TP HCM mở bán mới trong quý I/2025 đạt mức giá trung bình 77 triệu đồng/m2. Đặc biệt có dự án trên 290 triệu đồng/m2 và trên 500 triệu đồng/m2 thông thủy nằm tại khu vực trung tâm thành phố, kéo theo giá bán bình quân của căn hộ tại TP HCM tiếp tục tăng so với quý trước.

Đặc biệt tại khu vực quận 2 (cũ, nay là Tp.Thủ Đức) như Thủ Thiêm, Thảo Điền, An Phú, Thạnh Mỹ Lợi, Bình Khánh, các dự án căn hộ chào bán đều ở ngưỡng giá từ 120-450 triệu đồng/m2 (tuỳ vị trí, khu vực). Nhóm căn hộ cao cấp, hạng sang với giá bán đợt sau luôn cao hơn đợt trước khiến mặt bằng giá căn hộ tại khu vực này liên tục bị xô đổ. Tại quận 2 hiện chỉ còn một số khu vực như Bình Trưng Đông, Bình Trưng Tây, Cát Lái giá bất động sản còn dễ chịu hơn, từ 60-110 triệu đồng/m2 (tuỳ dự án). Tuy nhiên, nguồn cung mới rất hiếm xuất hiện.

Quý I/2025, TP HCM có khoảng 6.800 căn hộ sơ cấp được đưa ra thị trường, trong đó căn hộ cao cấp chiếm tới 85%, phần còn lại là dòng trung cấp. Đáng chú ý, phân khúc bình dân gần như biến mất khỏi thị trường.

Cushman & Wakefield đưa ra con số tương tự khi cho biết, trong số 2.400 căn hộ mở bán mới trong 3 tháng đầu năm, chỉ 6% thuộc nhóm giá khoảng 50 triệu đồng/m². Mức giá sơ cấp trung bình toàn thị trường đã chạm ngưỡng gần 120 triệu đồng/m2, tăng mạnh so với cùng kỳ năm 2024.

Nguyên nhân là bởi các dự án mới mở bán trong quý vừa qua (khoảng gần 2.400 căn) đều thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang (giá trên 100 triệu đồng), dẫn dắt bởi những đơn vị chuyên phát triển dòng sản phẩm cao cấp như Masterise Homes, Vinhomes, Gamuda Land, Kepple Land... đã kéo mặt bằng giá bình quân thị trường tăng đột biến. Khoảng giá này được xem là quá cao so với nhu cầu của người dân.

Tương tự, CBRE Việt Nam ghi nhận giá thấp nhất của các dự án mới trong quý I đã lên đến 60 triệu đồng/m², trong khi mức cao nhất vượt mốc 500 triệu đồng/m2 (chưa tính VAT). Phân khúc cao cấp chiếm gần 80% rổ hàng, còn sản phẩm dưới 60 triệu đồng/m2 chiếm chưa tới 15% và chủ yếu là hàng tồn kho từ các quý trước.

Lý giải về thực trạng này, ông Võ Hồng Thắng – Phó Tổng giám đốc DKRA Group – cho rằng áp lực chi phí đầu vào, đặc biệt là giá đất và các yếu tố pháp lý tăng cao, đã đẩy mặt bằng giá lên mức mới. Khi quỹ đất sạch ngày càng hiếm, chủ đầu tư buộc phải tối ưu hóa lợi nhuận bằng việc hướng tới phân khúc cao cấp, thay vì phát triển nhà ở giá trung bình.

Các chuyên gia đều thống nhất rằng chỉ khi nhà ở xã hội được đầu tư và triển khai rộng rãi hơn, thị trường mới có thể tạo ra nhiều lựa chọn cho người thu nhập trung bình. Nếu không, mặt bằng giá căn hộ tại TP HCM sẽ tiếp tục thiết lập các mức kỷ lục mới và đẩy giấc mơ an cư của nhiều người ngày càng xa vời.

×