Giá bất động sản cả nước vượt 100 triệu/m2

Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, thị trường bất động sản quý 3/2025 ghi nhận sự phân hóa rõ rệt giữa kênh mua bán và cho thuê. Sau thời điểm quý 2 với nhiều biến động vĩ mô, mức độ quan tâm đối với bất động sản bán nhanh chóng phục hồi, trong đó căn hộ chung cư giữ vai trò dẫn dắt, còn nhà phố và nhà riêng cũng bắt đầu cho thấy tín hiệu cải thiện. Nhiều khu vực ghi nhận mức tăng lượng quan tâm từ 11-22% so với đầu năm.

Trái ngược, phân khúc cho thuê lại sụt giảm, đặc biệt là phân khúc phòng trọ và nhà trọ. Mức độ quan tâm tháng 9/2025 ghi nhận mức giảm từ 8-24% tùy loại hình so với tháng trước.

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, giá bán trung bình bất động sản trên toàn quốc đã tăng từ 74 triệu đồng/m2 (quý 1/2023) lên 101 triệu đồng/m2 (quý 3/2025), tương đương tăng 36%, trong khi giá thuê lại đi ngang.

Khảo sát môi giới quý 3/2025 của Batdongsan.com.vn cho thấy sức hấp thụ nguồn cung mới vẫn ở mức tích cực, khi 88% đáp viên đánh giá từ trung bình đến tốt, chỉ có 12% nhận định sức hấp thụ chưa khả quan. Về triển vọng thị trường trong quý 4, có 60% môi giới tin rằng thị trường sẽ tiếp tục tăng trưởng.

Phân khúc chung cư dẫn đầu đà phục hồi với mức tăng 22% về lượng quan tâm, tiếp đến là nhà riêng tăng 13%, nhà phố tăng 11%, trong khi đất nền giảm 11%. Chung cư và nhà riêng cũng là hai loại hình được đánh giá cao nhất về tiềm năng tăng trưởng trong 6 tháng tới.

Thị trường bất động sản Việt Nam đang có sự lan tỏa rộng hơn ra nhiều địa bàn thay vì chỉ tập trung ở hai đô thị trung tâm Hà Nội và TPHCM như trước đây.

Cụ thể, mức độ quan tâm tại Hà Nội giảm 22% so với cùng kỳ năm 2024, trong khi TPHCM gần như đi ngang hoặc giảm nhẹ ở khu vực mới. Trái ngược, các tỉnh lân cận lại nổi lên như điểm sáng. Vùng ven Hà Nội tăng trưởng 11%, còn tại phía Nam, một số nơi còn giảm tới 12%, nhiều địa phương vẫn cho thấy sức bật rõ rệt.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Kinh doanh Batdongsan.com.vn, giá nhà tại Hà Nội tăng 14% trong năm 2023, 39% năm 2024 và vẫn đi lên trong 2025, song tốc độ đã chậm lại. Thị trường bước sang giai đoạn chọn lọc, hướng đến phát triển bền vững hơn.

Trong quý 3/2025, chung cư tiếp tục là phân khúc dẫn dắt, giá tăng 95% so với quý 1/2023, đặc biệt tại phân khúc cao cấp ở Tây Hồ, Ba Đình, nơi giá phổ biến 130-210 triệu đồng/m2. Ngược lại, phân khúc phổ thông (dưới 55 triệu đồng/m2) lại ghi nhận hiệu suất tăng giá vượt trội (tăng từ 57-71% so với quý 1/2024), đồng thời duy trì lợi suất cho thuê tốt nhất.

Dòng tiền đầu tư đã dịch chuyển khỏi khu trung tâm, tập trung vào khu vực cận trung tâm, nơi có mức tăng giá mạnh như Thanh Trì (tăng 119% so với quý 1/2023), Gia Lâm (tăng 114%), hay Bắc Từ Liêm (tăng 110%).

Bên cạnh đó, nhà riêng tăng 82% so với quý 1/2023, nhờ tính an toàn trong đầu tư và tâm lý sở hữu bất động sản nhà riêng của người Hà Nội cao. Đất nền cũng tăng 50%, đặc biệt bứt phá tại khu vực cận trung tâm và vùng ven.

Tại TPHCM đang bước vào giai đoạn phục hồi với dấu hiệu tăng trưởng cả về giá bán lẫn mức độ quan tâm của nhà đầu tư. Dữ liệu quý 3/2025 của Batdongsan.com.vn cho thấy, ngay sau sáp nhập, TPHCM mới chứng kiến sức bật khi giá rao bán nhà trung bình tăng liên tục, đạt 99 triệu đồng/m2, mức cao nhất từ quý 1/2023. Mức độ quan tâm đến bất động sản bán cũng lập đỉnh mới. Các phân khúc chung cư, nhà riêng, nhà phố đều có mức tăng lần lượt 20%, 23% và 19% so với đầu năm.

Giá bán chung cư tại TPHCM cũ tăng mạnh từ 67 lên 72 triệu đồng/m2 chỉ trong một quý, phân khúc hạng sang tập trung ở quận 1 cũ với giá 222 triệu đồng/m2, tăng 39% so với quý 1/2023.

Khu vực Bình Dương cũ ghi nhận lượng quan tâm tăng 48% so với đầu năm, giá bán cũng tăng 30% so với quý 1/2023 lên 41 triệu đồng/m2, đặc biệt ở Thuận An, Dĩ An (cũ) lên tới 40-60 triệu đồng/m2, tăng cao so với mức 36-38 triệu đồng/m2 của năm ngoái.

Nguồn cung lớn tập trung ở khu Đông và Đông Bắc TPHCM. Trong đó, Thuận An và Dĩ An dẫn đầu với hơn 13,000 căn hộ mới mỗi khu vực. Ở TP. Thủ Đức cũ có khoảng 11,800 căn, giá trung bình ở mức cao dao động từ 80–120 triệu đồng/m2.

Đáng chú ý, nhà đầu tư phía Bắc đang đổ mạnh vào TPHCM, khi lượng người Hà Nội tìm kiếm bất động sản tại đây tăng 28%, phản ánh xu hướng “Nam tiến” rõ rệt.

Phân khúc đất nền tại TPHCM cũ và Bình Dương đã ấm lên sau nhiều quý chững lại. Giá đất trung bình tại TPHCM cũ tăng khoảng 6% so với quý 2/2025, đạt 69 triệu đồng/m2; còn Bình Dương ghi nhận mức tăng 5%, lên 21 triệu đồng/m2. Trái ngược, Bà Rịa - Vũng Tàu vẫn khá im ắng khi giá đất nền giảm 10% và lượng quan tâm giảm 13%.

Ông Đinh Minh Tuấn nhìn nhận thị trường TPHCM sau giai đoạn quan sát đang bật lại mạnh hơn, nguồn cung cải thiện, thanh khoản đang nhích lên nhờ dòng tiền đầu tư lẫn nhu cầu ở thực. Trong khi đó, thị trường Hà Nội giá bán tiếp tục tăng lên nhưng nhu cầu có sự hạ nhiệt, dòng tiền vẫn tập trung nhiều ở phân khúc cao cấp cận trung tâm và chung cư tiếp tục dẫn dắt thị trường.

Theo nghiên cứu của Savills, trong nửa đầu năm 2025, Hà Nội có hơn 14.000 căn hộ mở bán mới, trong đó trên 90% thuộc phân khúc hạng B, với giá trung bình sơ cấp khoảng 82 triệu đồng/m². Ngược lại, căn hộ hạng C với mức giá khoảng 44 triệu đồng/m², chiếm tỷ trọng rất nhỏ. Khoảng một thập kỷ trước, hạng C còn chiếm ưu thế, nhưng trong những năm gần đây, nguồn cung mới gần như vắng bóng.

Điểm đáng chú ý là tốc độ hấp thụ của phân khúc hạng B vẫn cao. Tính trong 6 tháng đầu năm, số căn hộ hạng B tiêu thụ được chiếm khoảng 90% lượng giao dịch. Điều này cho thấy nhu cầu ở thực và nhu cầu đầu tư vẫn lớn, song nguồn cung sẵn có cả trên thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp đều hạn chế.

Trong bối cảnh này, thị trường đang trong "giai đoạn chuẩn bị", chờ đợi chính sách pháp lý được sửa đổi và hạ tầng được triển khai đồng bộ để tạo dư địa phát triển dự án mới, nhất là ở khu vực ngoài trung tâm – nơi còn quỹ đất và giao thông đang được mở rộng.

×