Trong thời gian qua, nhiều công ty BĐS đã thực hiện việc huy động vốn khi dự án chưa đủ điều kiện pháp lý. Tình trạng phân lô bán nền diễn ra tràn lan, góp phần gây ra các đợt sốt đất ảo tại một số địa phương, tình trạng lừa đảo bán “dự án ma” ngày càng trở nên phổ biến. Nhiều nơi xảy ra tình trạng đặt cọc mua bán, chuyển nhượng nhà, đất khi chưa đáp ứng đầy đủ điều kiện, cơ sở pháp lý.

Dự án KĐT Việt Hàn huy động vốn trái phép?

Khu đô thị Việt Hàn có vị trí tại xã Hồng Tiến, huyện Phổ Yên (tỉnh Thái Nguyên) được đầu tư bởi 2 công ty là Công ty Cổ phần Đầu tư Đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà 7 (URINCO7) và Công ty Cổ phần Bất động sản Hải Long Land. Dự án có tổng vốn đầu tư trên 1.300 tỷ đồng, ban đầu có tên là Khu nhà ở xã hội, trung tâm thương mại và nhà ở cao cấp Hồng Long. Sau đó, dự án được đổi tên như hiện tại.

Ngày 11/02/2019, UBND tỉnh Thái Nguyên phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500 của dự án theo Quyết định số 526/QĐ-UBND.

Ngày 22/7/2020, đại diện Sở Tài nguyên và Môi trường chính thức trao quyết định giao đất cho Chủ đầu tư thực hiện dự án.

Dự án KĐT Việt Hàn (Thái Nguyên): CĐT huy động vốn trái phép, chưa hoàn thiện hồ sơ pháp lý?
Phối cảnh - thực tế dự án KĐT Việt Hàn (Thái Nguyên).

Khu đô thị Việt Hàn có tổng diện tích 38,03 ha bao gồm: 145.831 m2 đất ở; 50.754 m2 đất công cộng, 46.116 m2 đất cây xanh, còn lại là đất cây xanh, gia thông và công trình công cộng. Tổng thể dự án được chia thành 5 phân khu với các tên gọi: Vạn Phúc, Vạn Hoa, Vạn Bảo, Vạn Xuân và Vạn Lộc. Các loại hình sản phẩm chính của dự án gồm có: nhà phố liền kề, biệt thự, shophouse và căn hộ chung cư.

Tuy nhiên, theo ghi nhận thực tế của PV, dự án vẫn chủ yếu là bãi đất trống và đang được thực hiện san lấp mặt bằng, nhưng CĐT đã giao dịch hàng chục lô khống trên bản đồ quy hoạch. Nhân viên tư vấn của dự án này cho biết, toàn bộ các lô liền kề đã được "chốt đơn, hết sạch" và hoàn thành giao dịch chuyển tiền. Theo đó, chỉ cần khách hàng đồng ý xuống tiền, nhân viên tư vấn, kinh doanh sẽ "hỗ trợ khách hàng chốt lô", giao tiền đặt cọc bằng hợp đồng vay vốn.

Dự án KĐT Việt Hàn (Thái Nguyên): CĐT huy động vốn trái phép, chưa hoàn thiện hồ sơ pháp lý?
Dự án mới đang chỉ được thực hiện san lấp mặt bằng...

Ngoài ra, khi hỏi mua đất nền tại đây, khách hàng sẽ được cung cấp 2 bảng giá: giá thực tế và giá trong hợp đồng. Cụ thế, giá bán thực tế dao động từ 14 triệu - 15 triệu/m2 nhưng trong hợp đồng giao dịch mua bán, giá đất chỉ còn khoảng 6 triệu/m2. Phải chăng, giá trong hợp đồng thấp hơn so với giá thực tế là để CĐT có thể "lách luật, trốn thuế"?

Sau khi kí hợp đồng vay vốn, khách hàng phải thanh toán 50% giá trị hợp đồng. Điều đáng nói, rõ ràng dự án còn đang ngổn ngang, chưa có dấu hiệu hoàn thiện hạ tầng kỹ thuật thì CĐT đã va nhận tiền đặt cọc, giữ chỗ của khách hàng, đi ngược lại với các quy định của pháp luật?

Dự án KĐT Việt Hàn (Thái Nguyên): CĐT huy động vốn trái phép, chưa hoàn thiện hồ sơ pháp lý?
...nhưng đã huy động vốn trái phép?

Để khách quan thông tin, PV đã liên hệ đặt lịch làm việc tại trụ sở chính của Hải Long Land. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại vẫn chưa nhận được bất cứ phản hồi nào từ phía CĐT về sự việc nêu trên.

Công ty Cổ phần Bất động sản Hải Long Land được thành lập từ ngày 22/04/2016, hoạt động chính trong lĩnh vực phân phối bất động sản. Đến năm 2020, sau khi liên danh cùng URINCON7, Hải Long Land chính thức ngưng làm đại lí phân phối và chuyển sang đầu tư dự án bất động sản.

Dấu hiệu lừa đảo chiếm đoạt tài sản

Việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng cũng là một hoạt động kinh doanh bất động sản chứ không phải kinh doanh bất động sản chỉ có hình thức “mua” và “bán”. Do đó, ngay cả khi nhà đầu tư huy động vốn bằng hình thức ký kết hợp đồng góp vốn thì cũng phải đáp ứng các điều kiện để bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh.

Nếu các dự án này chưa đủ điều kiện pháp lý đã thực hiện việc huy động vốn đầu tư, thì có thể thấy rõ dấu hiệu của tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản. Theo Bộ luật Hình sự, lừa đảo chiếm đoạt tài sản là hành vi của tội phạm dùng thủ đoạn gian dối để chủ sở hữu, người quản lý tài sản tin và giao tài sản cho tội phạm để chiếm đoạt tài sản đó.

Dự án KĐT Việt Hàn (Thái Nguyên): CĐT huy động vốn trái phép, chưa hoàn thiện hồ sơ pháp lý?
Về hệ quả, việc góp vốn hay mua những dự án chưa đủ điều kiện pháp lý phần thiệt thòi luôn thuộc về khách hàng

Mua bán tài sản khi chưa đủ điều kiện pháp lý tại nhiều dự án BĐS, theo quy định của pháp Luật, hiện nay chỉ có 2 trường hợp được huy động vốn là tổ chức tài chính và Công ty tăng vốn thông qua bán cổ phần, trái phiếu, hơn nữa các Công ty muốn huy động được vốn còn phải tuân thủ rất nhiều thủ tục chặt chẽ và được sự chấp thuận của Ủy ban chứng khoán.

Luật sư Trần Đức Phượng, Đoàn Luật sư TP HCM từng cho biết, nếu chủ đầu tư tự ý thu tiền đặt cọc, sử dụng tiền đó là trái quy định về huy động vốn dự án.

"Việc chủ đầu tư dự án công khai nhận đặt chỗ/ đặt cọc cần phải hiểu rõ, văn bản giao tiền để giữ chỗ, văn bản đặt cọc để giữ chỗ, văn bản đặt cọc mua / thuê bất động sảnđều vô hiệu vì trái với quy định Bộ Luật dân sự 2005. Ngoài ra, tiền “đặt cọc”, “giữ chỗ” không phải là tiền thuộc sở hữu của chủ đầu tư nhưng chủ đầu tư thu, sử dụng trước là trái quy định về huy động vốn (nhiều trường hợp chủ đầu tư còn xuất hóa đơn giá trị gia tăng cho khoản tiền đặt cọc nhằm tạo niềm tin cho khách hàng, việc xuất hóa đơn này là hoàn toàn sai).

Dự án KĐT Việt Hàn (Thái Nguyên): CĐT huy động vốn trái phép, chưa hoàn thiện hồ sơ pháp lý?
Dự án ngang nhiên rao bán rầm rộ, nhận đặt cọc dự án sai quy định?

Thêm vào đó, các văn bản hứa mua hứa bán là giao dịch dân sự có điều kiện, các bên thỏa thuận về điều kiện phát sinh thì khi điều kiện đó xảy ra, giao dịch dân sự phát sinh. Tuy nhiên, dùng văn bản dạng này để huy động vốn hay hứa mua bán thì cũng vô hiệu do nội dung trái với Điều 125 Bộ Luật dân sự, có sự tác động của một bên hoặc của người thứ ba cố ý thúc đẩy cho điều kiện để làm phát sinh thì coi như điều kiện đó không xảy ra”, Luật sư Phượng cho biết.

Luật sư cũng khuyến cáo, để tránh rủi ro, khách hàng nên tìm hiểu kỹ năng lực của chủ đầu tư (thương hiệu, lịch sử, tiềm lực tài chính, …) và qua việc triển khai các dự án (dự án hoàn thành, dự án đang thi công) và cách hành xử của chủ đầu tư trước các tranh chấp, bất đồng với khách hàng trước đây.

Theo quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh Bất động sản 2014, điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh là phải có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án, trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Dự án KĐT Việt Hàn (Thái Nguyên): CĐT huy động vốn trái phép, chưa hoàn thiện hồ sơ pháp lý?
Tồn tại nhiều rủi ro nếu khách hàng đầu tư vào dự án này?

Mặt khác, theo Điều 19 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, chủ đầu tư phải có văn bản gửi Sở Xây dựng nơi có nhà ở kèm theo giấy tờ chứng minh nhà ở có đủ điều kiện được bán, trường hợp có thế chấp dự án đầu tư xây dựng hoặc thế chấp nhà ở sẽ bán thì chủ đầu tư phải gửi kèm theo giấy tờ chứng minh đã giải chấp hoặc biên bản thống nhất của bên mua và bên nhận thế chấp về việc không phải giải chấp và được mua bán, thuê mua nhà ở đó. Nếu hồ sơ có đủ giấy tờ theo quy định thì Sở Xây dựng phải có văn bản thông báo nhà ở đủ điều kiện được bán gửi chủ đầu tư.

Ở những trường hợp ký kết các văn bản giữ chỗ, đặt chỗ hay đặt cọc nhưng thực chất là huy động vốn của khách hàng nhằm sử dụng khoản tiền đó là trái với quy định Luật Nhà ở về huy động vốn cho dự án nhà ở thương mại và quy định Bộ Luật Dân sự về tiền đặt cọc không có sự chuyển giao quyền sở hữu nhưng bên nhận cọc lại định đoạt sử dụng tiền đặt cọc.

Theo Điểm đ Khoản 4 Điều 57 Nghị định 139/2017/NĐ-CP, chủ đầu tư dự án huy động vốn trái phép sẽ bị xử phạt từ 270 triệu đồng đến 300 triệu đồng và áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc thực hiện đúng quy định.

Điều 174 BLHS năm 2015, sửa đổi bổ sung năm 2017 quy định về Tội lừa đảo chiếm đoạt tài sản như sau:

Người nào bằng thủ đoạn gian dối chiếm đoạt tài sản của người khác trị giá từ 2.000.000 đồng đến dưới 50.000.000 đồng hoặc dưới 2.000.000 đồng nhưng thuộc một trong những trường hợp sau đây thì bị phạt cải tạo không giam giữ đến 03 năm hoặc phạt tù từ 06 tháng đến 03 năm.

Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản quy định: “Kinh doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi”.

Như vậy, căn cứ theo những quy định của pháp luật và "chiếu" theo những dấu hiệu vi phạm của dự án Khu đô thị Việt Hàn (Thái Nguyên) do URINCO7 và Công ty Cổ phần Bất động sản Hải Long Land; chúng tôi đề nghị chính quyền địa phương, các Sở ban ngành có liên quan vào cuộc điều tra, làm rõ và xử lý sai phạm (nếu có); đồng thời, yêu cầu CĐT sẽ có những phản hồi chính thức, minh bạch, đảm bảo quyền lợi chính đáng cho các nhà đầu tư.

Chúng tôi sẽ tiếp tục cập nhật thông tin.