Đất có thời hạn sử dụng là gì? Hướng dẫn chuyển đổi đất có thời hạn sử dụng sang đất ở

Đất có thời hạn sử dụng là gì?

Trong quy định của Luật Đất đai năm 2013, và các văn bản hướng dẫn có liên quan không có quy định về khái niệm “đất 50 năm”. Tuy nhiên, căn cứ vào định nghĩa khái niệm “đất có thời hạn sử dụng” có thể hiểu: “Đất 50 năm” được hiểu là đất có thời hạn sử dụng đất là 50 năm, điều đó cũng có nghĩa là đây là mảnh đất mà người sử dụng đất được Nhà nước cho phép chiếm hữu, quản lý và sử dụng trong thời hạn 50 năm. Đồng thời khi gọi là “đất 50 năm” cũng đồng nghĩa với việc đất này đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

"Đất có thời hạn sử dụng” là cách nói để xác định những mảnh đất mà người sử dụng đất chỉ được phép chiếm hữu và sử dụng diện tích đất này trong một thời hạn nhất định (ở đây được gọi là thời hạn sử dụng đất), ví dụ 30 năm, 50 năm, 70 năm…

Theo quy định của pháp luật cũng như sự cho phép của Nhà nước khi thực hiện giao đất, cho thuê quyền sử dụng đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất, hay thực hiện việc nhận chuyển quyền từ người khác trong quá trình sử dụng đất. Hết thời hạn này, diện tích đất được xác định là “đất có thời hạn sử dụng đất” có thể bị Nhà nước thu hồi hoặc được gia hạn để tiếp tục sử dụng.

Việc xác định “đất có thời hạn sử dụng” có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, căn cứ thu hồi đất, làm cơ sở để giải quyết các nhu cầu về chuyển quyền sử dụng đất hay khiếu nại, xác định tính hợp pháp của việc thu hồi đất…

Căn cứ theo quy định tại Điều 126 Luật Đất đai năm 2013, việc quy định về thời hạn sử dụng đất của “đất sử dụng có thời hạn” sẽ được xác định theo các trường hợp gắn với những trường hợp cụ thể phù hợp với nguồn gốc của mảnh đất được sử dụng, như: Đất được giao, được thuê, hay được công nhận quyền sử dụng đất, và phụ thuộc vào chủ sử dụng hợp pháp của tài sản là cá nhân, hộ gia đình, hay tổ chức.

7 loại đất có thời hạn sử dụng: Căn cứ khoản 1 Điều 126 Luật Đất đai năm 2013, hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp được giao đất, công nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp có thời hạn sử dụng 50 năm, gồm: Đất trồng cây hàng năm; Đất nuôi trồng thủy sản; Đất làm muối; Đất trồng cây lâu năm; Đất rừng sản xuất; Giao nhiều loại đất bao gồm đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối; Đất trống, đồi núi trọc, đất có mặt nước thuộc nhóm đất chưa sử dụng.

Đất có thời hạn sử dụng là cách nói để xác định những mảnh đất mà người sử dụng đất chỉ được phép chiếm hữu và sử dụng diện tích đất này trong một thời hạn nhất định (ở đây được gọi là thời hạn sử dụng đất), ví dụ 30 năm, 50 năm, 70 năm… Ảnh minh hoạ

Đất có thời hạn sử dụng cho từng nhóm đối tượng

Đối tượng hộ gia đình, cá nhân

Đối với đất thuộc trường hợp được Nhà nước giao, cho thuê hoặc công nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân.

Trường hợp này, thời hạn sử dụng đất đối với phần đất này được xác định:

Thời hạn sử dụng đất được xác định là 50 năm. Thời hạn này được áp dụng đối với đất mà hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất, hoặc công nhận quyền sử dụng đất để trực tiếp sản xuất nông nghiệp dù loại đất được giao là đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất rừng sản xuất, hay đất chưa xác định mục đích sử dụng (khi giao đất trống, đất đồi trọc, đất có mặt nước theo quy hoạch).

Thời hạn sử dụng đất đối với đất được giao hay còn gọi là thời hạn giao đất sẽ được tính từ ngày có quyết định giao đất từ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.

Khi hết thời hạn sử dụng đất đối với phần đất được giao này, nếu hộ gia đình, cá nhân vẫn có nhu cầu tiếp tục sử dụng đất phần đất này để sản xuất nông nghiệp thì vẫn được tiếp tục sử dụng.

Ngoài ra, thời hạn sử dụng đất xác định theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền, nhưng tối đa không được quá 50 năm:

Thời hạn này được áp dụng cho trường hợp sau:

Đất được Nhà nước giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào mục đích thương mại, dịch vụ, làm cơ sở sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp.

Trường hợp này, trên cơ sở xem xét dự án đầu tư, hoặc đơn xin giao đất của hộ gia đình, cá nhân mà Cơ quan có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất sẽ quyết định cụ thể về thời hạn sử dụng đất và được ghi rõ trong Quyết định giao đất, Quyết định/hợp đồng thuê đất.

Khi hết thời hạn sử dụng đất này thì hộ gia đình, cá nhân vẫn có thể được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất, nhưng không quá thời hạn giao đất nếu họ có nhu cầu tiếp tục sử dụng.

Trường hợp đất mà người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao hoặc cho thuê quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam.

Thời hạn sử dụng đất sẽ được quy định cụ thể trong Quyết định giao đất, Quyết định/hợp đồng thuê đất cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài của Cơ quan có thẩm quyền trên cơ sở xem xét dự án đầu tư của người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Khi hết thời hạn sử dụng đất này mà người Việt Nam định cư ở nước ngoài vẫn muốn tiếp tục sử dụng đất thì có thể được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất, nhưng không quá thời hạn giao đất, cho thuê đất.

Trường hợp đất nông nghiệp mà Nhà nước cho hộ gia đình, cá nhân thuê để sử dụng.

Thời hạn sử dụng đất đối với mảnh đất này được xác định theo nội dung hợp đồng thuê đất nông nghiệp. Khi đất thuê hết thời hạn sử dụng mà hộ gia đình, cá nhân vẫn muốn tiếp tục sử dụng đất thì phải có văn bản đề nghị và Nhà nước có thể xem xét cho họ tiếp tục thuê phần đất này.

Trường hợp đối với đất thuộc trường hợp được Nhà nước giao, cho thuê hoặc công nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất là tổ chức. Thời hạn sử dụng đất được xác định như sau: Thời hạn không quá 50 năm.

Thời hạn sử dụng đất tùy thuộc vào dự án đầu tư nhưng không quá 50 năm được áp dụng đối với trường hợp tổ chức được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông – lâm – nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối; hoặc để sử dụng vào mục đích thương mại – dịch vụ – sản xuất phi nông nghiệp; thực hiện dự án đầu tư hoặc áp dụng với trường hợp doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thực hiện dự án đầu tư tại Việt Nam.

Thời hạn sử dụng đất đối với đất được giao hay còn gọi là thời hạn giao đất sẽ được tính từ ngày có quyết định giao đất từ cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Ảnh minh hoạ

Đối với tổ chức khi thực hiện dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê, cho thuê mua

Đối với tổ chức khi thực hiện dự án kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê, cho thuê mua thì thời hạn sử dụng đất theo thời hạn dự án.

Thời hạn không quá 70 năm: Thời hạn sử đất phụ thuộc vào quyết định của cơ quan có thẩm quyền khi giao đất, cho thuê đất nhưng tối đa không quá 70 năm được áp dụng trong trường hợp sau:

Đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư, nhưng dự án đầu tư lớn, khả năng thu hồi vốn chậm; nên cần nhiều thời gian để thu hồi vốn.

Đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư vào những vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn hoặc vùng đặc biệt khó khăn.

Đất dùng để xây dựng công trình sự nghiệp của tổ chức sự nghiệp công lập tự chủ tài chính thuộc tất cả các lĩnh vực kinh tế, văn hóa, xã hội, y tế, giáo dục… và các công trình công cộng có mục đích kinh doanh.

Thời hạn không quá 99 năm:

Thời hạn sử dụng đất không quá 99 năm được áp dụng cho diện tích đất được Nhà nước cho thuê để xây dựng các công trình làm trụ sở làm việc tại Việt Nam của tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao, ví dụ như Đại sức quán, lãnh sự quán. Nếu hết thời hạn này, những tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao này vẫn có nhu cầu được tiếp tục sử dụng đất thì tùy theo từng trường hợp, Nhà nước có thể xem xét để cho tổ chức này thuê phần đất khác hoặc gia hạn thời hạn sử dụng đất.

Khi hết thời hạn sử dụng đất cần làm thủ tục gia hạn, hoặc xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất có thời hạn sử dụng sang đất ở. Ảnh minh hoạ

Thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất có thời hạn sử dụng

Hướng dẫn chuyển đất có thời hạn sử dụng sang đất ở

Theo Điều 52, 57 Luật Đất đai năm 2013; Điều 11 Thông tư 02/2015/TT-BTNMT, người sử dụng đất phải làm thủ tục xin phép chuyển mục đích sử dụng đất. Cụ thể:

Trước hết, Đất ở là một trong những loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp (theo điểm a khoản 2 Điều 10 Luật Đất đai năm 2013); còn đất trồng cây lâu năm, đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất trồng rừng đều được xác định là đất thuộc nhóm đất nông nghiệp (khoản 1 Điều 10 Luật Đất đai năm 2013. Do vậy khi chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở, căn cứ theo khoản 1 Điều 57 Luật đất đai năm 2013, “Đất sổ đỏ 50 năm” phải làm thủ tục xin phép chuyển mục đích sử dụng đất theo hai trường hợp:

– Chuyển từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.

- Chuyển từ đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở.

Theo Điều 6 Thông tư 30/2014/TT-BTNMT, hộ gia đình, cá nhân chuẩn bị 01 bộ hồ sơ xin chuyển mục đích sử dụng đất gồm:

- Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất.

- Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng)

Bước 1: Nộp hồ sơ

- Nộp tại bộ phận một cửa.

- Nếu chưa thành lập bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường nơi có đất.

Bước 2: Tiếp nhận hồ sơ

Bước 3: Giải quyết yêu cầu

Bước 4: Trao kết quả

Thời hạn giải quyết: Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ (không kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, ngày nghỉ lễ, nghỉ cuối tuần).

Không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn.

Chi phí chuyển đất có thời hạn sử dụng sang đất ở

Tiền sử dụng đất

Điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định 45/2014/NĐ-CP quy định như sau: “Chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền”.

Như vậy, tiền sử dụng đất trong trường hợp này được tính theo công thức sau:

Tiền sử dụng đất phải nộp = (Tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở - Tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp)

Riêng đối với đất có nguồn gốc từ nhận chuyển nhượng hợp pháp thì căn cứ vào nguồn gốc đất đó để thu tiền sử dụng đất, cụ thể:

- Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở thì thu tiền sử dụng đất bằng 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

- Đất nhận chuyển nhượng có nguồn gốc là đất nông nghiệp được giao trong hạn mức sử dụng đất nông nghiệp của hộ gia đình, cá nhân thì thu tiền sử dụng đất bằng mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp.

Lưu ý: Mặc dù có cách tính khá phức tạp như trên nhưng số tiền cụ thể sẽ do bên cơ quan thuế tính và thông báo cho người sử dụng đất. Căn cứ vào thông báo của cơ quan thuế, người dân chỉ cần đối chiếu để kiểm tra cho chính xác là được.

Ngoài ra, cần phải nộp các khoản phí như: Lệ phí trước bạ; Phí thẩm định hồ sơ; Lệ phí cấp Giấy chứng nhận

×