Bộ Xây dựng cho phép lựa chọn thủ tục để miễn giấy phép xây dựng nhà ở xã hội

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa thông báo về việc Bộ Xây dựng chính thức tháo gỡ điểm nghẽn pháp lý liên quan đến giấy phép xây dựng nhà ở xã hội. Hướng dẫn mới cho phép các chủ đầu tư linh hoạt lựa chọn giữa việc tự thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi để xin cấp giấy phép xây dựng hoặc trình cơ quan chuyên môn thẩm định nhằm hưởng quyền miễn hoàn toàn thủ tục này trước khi khởi công công trình.

Tại văn bản số 5844/2026 gửi Sở Xây dựng TP HCM, Bộ Xây dựng đã làm rõ quy trình thực hiện thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng đối với các dự án nhà ở xã hội. Nội dung này xuất phát từ việc giải quyết sự giao thoa quy định giữa Nghị quyết số 201/2025/QH15 về thí điểm cơ chế đặc thù phát triển nhà ở xã hội và Luật Xây dựng số 135/2025/QH15.

Căn cứ theo Điều 3 Nghị quyết 201/2025/QH15, trong trường hợp có quy định khác nhau về cùng một vấn đề, nếu văn bản quy phạm pháp luật khác có cơ chế hỗ trợ và ưu đãi thuận lợi hơn thì đối tượng thụ hưởng được quyền lựa chọn áp dụng cơ chế đó.

Từ nguyên tắc này, Bộ Xây dựng khẳng định chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội hiện nay có hai phương án rõ rệt để thực hiện các bước chuẩn bị đầu tư.

Phương án thứ nhất là áp dụng Nghị quyết 201/2025/QH15, theo đó dự án không phải thực hiện thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi tại cơ quan chuyên môn về xây dựng. Chủ đầu tư tự tổ chức thẩm định, phê duyệt và chịu trách nhiệm bảo đảm tuân thủ pháp luật xây dựng.

Tuy nhiên trong trường hợp này, dự án bắt buộc phải thực hiện thủ tục cấp giấy phép xây dựng nhà ở xã hội. Riêng khâu thẩm định thiết kế về phòng cháy và chữa cháy (PCCC) sẽ được lồng ghép trong thủ tục cấp giấy phép xây dựng và được cơ quan có thẩm quyền thực hiện trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.

Phương án thứ hai là áp dụng theo quy định của Luật Xây dựng số 135/2025/QH15. Chủ đầu tư có thể chọn trình cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng. Khi hồ sơ đã được cơ quan chuyên môn thẩm định, báo cáo nghiên cứu khả thi và thiết kế cơ sở được phê duyệt theo đúng quy định, công trình xây dựng thuộc dự án sẽ được miễn giấy phép xây dựng nhà ở xã hội trước khi khởi công xây dựng công trình.

Ngay sau khi tiếp nhận hướng dẫn từ Bộ Xây dựng, Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) đã ban hành văn bản số 34/2026/CV-HOREA ngày 23/4 để thông báo thông tin quan trọng này đến các tập đoàn và doanh nghiệp.

Hiệp hội đánh giá cao việc Bộ Xây dựng đã kịp thời tháo gỡ vướng mắc về các trường hợp cấp hoặc miễn giấy phép xây dựng nhà ở xã hội, giúp doanh nghiệp chủ động hơn trong việc tính toán lộ trình đầu tư phù hợp nhất.

Trong trường hợp chủ đầu tư lựa chọn phương án thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi tại cơ quan chuyên môn để hưởng quyền miễn giấy phép xây dựng nhà ở xã hội, nội dung thẩm định sẽ bám sát Khoản 4 Điều 27 Luật Xây dựng 2025. Các nội dung thẩm định bao gồm: sự phù hợp của thiết kế xây dựng với quy hoạch làm căn cứ lập dự án; khả năng kết nối hạ tầng kỹ thuật khu vực; sự tuân thủ các quy chuẩn kỹ thuật và việc áp dụng tiêu chuẩn theo quy định; tính an toàn xây dựng của thiết kế và đánh giá giải pháp thiết kế về PCCC.

Đối với các dự án nhà ở xã hội sử dụng vốn đầu tư công hoặc dự án PPP, khâu thẩm định còn bao hàm việc kiểm soát tính tuân thủ pháp luật về quản lý chi phí đầu tư xây dựng. Bộ Xây dựng nhấn mạnh cơ quan chuyên môn về xây dựng (Sở Xây dựng) có trách nhiệm thực hiện thẩm định báo cáo nghiên cứu khả thi khi chủ đầu tư đề nghị áp dụng theo quy định của pháp luật xây dựng nhằm mục tiêu miễn cấp giấy phép.

Theo đánh giá của HoREA, việc cho phép lựa chọn linh hoạt giúp các đơn vị giảm bớt các bước trung gian, góp phần đẩy nhanh tiến độ khởi công các công trình nhà ở thu nhập thấp trong thời gian tới.

×