Bất động sản hình thành trong tương lai là gì? Những rủi ro khi thực hiện giao dịch dễ gặp phải

Bất động sản hình thành trong tương lai là gì?

Trên thị trường bất động sản có rất nhiều loại hình bất động sản thu hút nhà đầu tư như: đất nền, nhà phố thương mại, căn hộ chung cư, bất động sản nghỉ dưỡng, căn hộ văn phòng..... Song với nhà đầu tư các loại hình trên thời điểm vàng để rót tiền đầu tư là khi dự án đang trong quá trình xây dựng, chưa hoàn thiện pháp lý. Đây được xem là loại hình bất động sản hình thành trong tương lai.

Theo quy định của pháp luật, tại khoản 4 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, bất động sản hình thành trong tương lai là những bất động sản gồm: “Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng”.

Khi nào một dự án đủ điều kiện được bán nhà hình thành trong tương lai? Ảnh minh hoạ

Tuy nhiên khái niệm về bất động sản hình thành trong tương lai chưa được quy định cụ thể, nhưng tại khoản 5 Điều 80 Nghị định 99/2015/NĐ-CP quy định việc xác định nhà ở có sẵn, nhà ở hình thành trong tương lai được quy định như sau:

a) Nhà ở có sẵn là nhà ở đã có biên bản nghiệm thu hoàn thành việc xây dựng đưa vào sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng; trường hợp nhà ở do chủ đầu tư tự thực hiện xây dựng theo quy định của pháp luật về xây dựng (nhà ở không bắt buộc phải do đơn vị có năng lực thực hiện xây dựng) thì phải đáp ứng điều kiện đã có hệ thống điện, nước phục vụ cho sinh hoạt, có hệ thống phòng cháy, chữa cháy (nếu nhà ở thuộc diện bắt buộc phải có hệ thống phòng cháy, chữa cháy);

b) Nhà ở hình thành trong tương lai là nhà ở không đáp ứng điều kiện quy định tại Điểm a khoản này.”

Những điều cần chú ý khi thực hiện đầu tư, giao dịch bất động sản hình thành trong tương lai

Vậy, khi đầu tư vào dự án bất động sản hình thành trong tương lai bất cứ ai cũng nên biết 5 điều sau đây để tránh những rủi ro khi giao dịch.

Bất động sản hình thành trong tương lai là những bất động sản như “Nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai là nhà, công trình xây dựng đang trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng. Ảnh minh hoạ

Thứ nhất, tại khoản 1 Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định về điều kiện của bất động sản hình thành trong tương lai được đưa vào kinh doanh như sau:

Có giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế bản vẽ thi công đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Giấy phép xây dựng đối với trường hợp phải có Giấy phép xây dựng, giấy tờ về nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án; trường hợp là nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để ở hình thành trong tương lai thì phải có biên bản nghiệm thu đã hoàn thành xong phần móng của tòa nhà đó.

Trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Trong thời hạn 15 ngày kể từ ngày nhận được thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm trả lời bằng văn bản cho chủ đầu tư về nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua; trường hợp không đủ điều kiện phải nêu rõ lý do.

Thứ hai, vấn đề bảo lãnh bất động sản mà ít nhà đầu tư quan tâm lại là cốt lõi để tránh rủi ro "tiền mất tật mang". Cụ thể, tại khoản 1 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, dự án nhà ở hình thành trong tương lai yêu cầu phải có bảo lãnh của ngân hàng. Tuy nhiên, có những dự án bất động sản hình thành trong tương lai không thuộc trường hợp phải có bão lãnh của ngân hàng. Đó là các dự án nhà ở hình thành trong tương lai đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định việc đầu tư, đã được giao đất, cho thuê đất, đã có văn bản cho phép chuyển nhượng dự án hoặc đã ký hợp đồng chuyển nhượng, bán, cho, thuê, cho thuê mua trước 1/7/2015.

Trình tự chi tiết thực hiện bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai được quy định tại khoản 3, Điều 1, Thông tư 13/2017/TT-NHNN ngày 29/09/2017 sửa đổi, bổ sung Điều 12 Thông tư 07/2015/TT-NHNN ngày 25.6.2015. Trước tiên, ngân hàng sẽ phải ký với chủ đầu tư hợp đồng cấp bảo lãnh cho dự án. Sau đó, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi cho ngân hàng hợp đồng mua, thuê mua nhà ở của khách hàng trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày ký. Căn cứ theo hợp đồng mua bán và hợp đồng cấp bảo lãnh, ngân hàng sẽ phát hành cam kết bảo lãnh dưới hình thức thư bảo lãnh cho từng khách hàng.

Căn cứ theo hợp đồng, ngân hàng sẽ phát hành cam kết bảo lãnh dưới hình thức thư bảo lãnh cho từng khách hàng. Cam kết bảo lãnh trong bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải có hiệu lực đến thời điểm ít nhất sau 30 ngày kể từ ngày bàn giao nhà cho bên mua, bên thuê mua nhà ở theo thỏa thuận của chủ đầu tư với bên mua, bên thuê mua nhà ở.

Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng. Ảnh minh hoạ

Thứ ba, vấn đề thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai nhà đầu tư cần lưu ý tại Điều 57 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã chỉ rõ:

Việc thanh toán trong mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng bất động sản nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, công trình xây dựng cho khách hàng; trường hợp bên bán, bên cho thuê mua là doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.

Trường hợp bên mua, bên thuê mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì bên bán, bên cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua, bên thuê mua.

Chủ đầu tư phải sử dụng tiền ứng trước của khách hàng theo đúng mục đích đã cam kết.

Thứ 4, Điều 58 luật này cũng quy định về quyền và nghĩa vụ của các bên mua bán, thuê bất động sản hình thành trong tương lai như sau:

Bên mua, bên thuê mua có quyền yêu cầu bên bán, bên cho thuê mua cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và kiểm tra thực tế tại công trình;

Bên bán, bên cho thuê mua có nghĩa vụ cung cấp thông tin về tiến độ đầu tư xây dựng, việc sử dụng tiền ứng trước và tạo điều kiện để bên mua, bên thuê mua kiểm tra thực tế tại công trình.

Thứ 5, trong quá trình thực hiện dự án thương mại, nhà ở chung cư, chủ đầu tư có quyền huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của các đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở, thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, quy định tại điểm đ khoản 1 Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở;

Nhưng để ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai chủ đầu tư cần đáp ứng các điều kiện được quy định tại điểm đ khoản 3 Điều 9 Nghị định 71/2010/NĐ-CP như sau:

Chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán nhà ở sau khi đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở theo quy định tại điểm e khoản này.

Việc xây dựng xong phần móng của nhà ở (kể cả công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp) quy định tại điểm này được xác định là giai đoạn đã thi công xong phần đài giằng móng (bao gồm cả phần xử lý nền nếu có) hoặc tới độ cao mặt bằng sàn của tầng thấp nhất của công trình nhà ở đó và được nghiệm thu kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng.