Giá chung cư 128 triệu/m2: Hà Nội-TP HCM 'ngáo giá' hay lập đỉnh mới?

Cơn "rung chấn" về giá khi mức 128 triệu đồng/m2

Theo dữ liệu từ báo cáo của Bộ Xây dựng, trong 3 tháng đầu năm (quý I/2026), gí chung cư tại Hà Nội, giá bán trung bình đã lên tới khoảng 128 triệu đồng/m2, tăng tới 28 triệu đồng/m2 chỉ sau ba tháng. Trong khi đó, tại TP HCM, giá chung cư trung bình đạt khoảng 112 triệu đồng/m2, tăng khoảng 2 triệu đồng/m2 so với quý trước.

Ở phân khúc cao cấp, mức giá còn gây chú ý mạnh khi nhiều dự án tại hai đô thị lớn ghi nhận ngưỡng chào bán lên tới hàng trăm triệu đồng/m2.

Khảo sát thực tế tại Hà Nội cho thấy, nhiều dự án duy trì mức giá phổ biến từ 140 - 250 triệu đồng/m2. Cụ thể, Vinhomes Metropolis dao động từ 192 - 258 triệu đồng/m2; D’. Le Roi Soleil từ 170 - 223 triệu đồng/m2; Vinhomes Skylake ở mức 140 - 178 triệu đồng/m2; Hoàng Thành Tower khoảng 180 - 212 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, tại TP HCM, mặt bằng giá còn cao hơn đáng kể ở phân khúc hạng sang. Một số dự án ghi nhận mức chào bán rất cao như Grand Marina Saigon từ 440 - 557 triệu đồng/m2; The Marq từ 222 - 260 triệu đồng/m2; Vinhomes Golden River từ 223 - 360 triệu đồng/m2; Metropole Thủ Thiêm từ 330 - 448 triệu đồng/m2.

Cũng theo số liệu từ CBRE Việt Nam cho thấy, lần đầu tiên thị trường bất động sản Hà Nội không ghi nhận nguồn cung có giá bán trung bình dưới 60 triệu đồng/m2. Thay vào đó, hơn 60% nguồn cung mới tập trung trong khoảng từ 60 - 80 triệu đồng/m2, chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và trước chiết khấu.

Đáng chú ý, nếu chỉ tính riêng khu vực nội thành và các vùng phụ cận như Gia Lâm, Đông Anh, không bao gồm các đại đô thị tại Văn Giang, mức giá sơ cấp trung bình đã chạm ngưỡng 102 triệu đồng/m2, tăng tới 29% so với cùng kỳ năm ngoái.

Đây là mức cao hơn cả TP HCM (cũ), nơi ghi nhận giá trung bình 91 triệu đồng/m2 trong cùng kỳ.

Chung cư giá 60 triệu đồng/m2 biến mất 'ngáo giá' hay lập đỉnh mới?

Theo CBRE, kể từ quý III/2025, mặt bằng giá sơ cấp trung bình tại thị trường Hà Nội đã liên tục duy trì trên ngưỡng 100 triệu đồng/m2. Nếu tính cả các dự án tại các đại đô thị ở Văn Giang, giá trung bình căn hộ chung cư toàn thị trường đạt 84 triệu đồng/m2, tăng gần 8% theo quý và 13% theo năm. Đây là mức tăng trưởng đáng kể trong bối cảnh nguồn cung sơ cấp vẫn tiếp tục dồi dào.

Đặc biệt, tại các khu vực vùng ven như Gia Lâm và Đông Anh, vốn được biết đến với nguồn cung có mức giá tầm trung, hiện đã bắt đầu ghi nhận các dự án mở bán với mức giá vượt 100 triệu đồng/m2, thậm chí tiệm cận 150 triệu đồng/m2.

Ngay cả tại các đại đô thị ở Văn Giang, quý này đã không ghi nhận dự án mở bán nào có giá bán trung bình dưới 60 triệu đồng/m2.

Tại thị trường thứ cấp, giá bán trung bình căn hộ chung cư tại Hà Nội duy trì ở mức 62 triệu đồng/m2, gần như không thay đổi so với quý trước.

Khác với thị trường sơ cấp, xu hướng giá thứ cấp đã có sự điều chỉnh từ cuối quý IV/2025, khi số lượng các dự án ghi nhận giá chào tăng và biên độ tăng đều đã giảm rõ rệt so với các quý trước đó.

Trong quý I/2026, quá nửa số các dự án thống kê trên thị trường thứ cấp có mức giá chào giảm hoặc không đổi so với quý trước. Để so sánh, trong bốn quý liền trước đó, số các dự án có giá chào thấp hơn quý liền trước trung bình chỉ chiếm dưới 5%.

Bên cạnh đó, tốc độ tăng giá thứ cấp (tính theo năm) đã giảm từ mức đỉnh 26% tại thời điểm quý III/2025. Một mặt, mặt bằng giá đã tăng mạnh qua nhiều quý trước đó, nay đang tiệm cận ngưỡng mà khả năng chi trả của người mua thực bị thách thức.

Mặt khác, lãi suất tăng đang gây áp lực thanh khoản lên một bộ phận chủ nhà hết ân hạn nợ gốc (chủ yếu với các dự án đang trong thời gian xây dựng), buộc họ phải chấp nhận hạ giá chào để thúc đẩy thanh khoản.

Thị trường bất động sản đang thiết lập triển vọng cho năm 2026

Theo lý giải, áp lực chi phí đầu vào, từ nguyên vật liệu đến tài chính, vẫn là yếu tố chính khiến giá bán bị đẩy lên.

Theo bà Hoàng Thu Hằng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), nguồn cung bất động sản thời gian qua đã có dấu hiệu cải thiện so với trước. Tuy nhiên, giá nhà vẫn duy trì ở mức cao.

Tổng số giao dịch bất động sản thành công trong quý I đạt khoảng 139.800, tương đương 92,4% so với quý IV/2025. Riêng phân khúc căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ ghi nhận khoảng 30.800 giao dịch, giảm xuống còn 81,5%. Trong khi đó, giao dịch đất nền đạt gần 109.000, tương đương 96% so với quý trước.

Về nguồn cung, cả nước có 43 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư với tổng vốn khoảng 604.932 tỷ đồng. Số dự án được cấp phép xây dựng là 58 dự án, cung cấp khoảng 31.800 căn nhà, trong đó có khoảng 20.000 căn hộ chung cư.

Đáng chú ý, hiện có tới 917 dự án đang triển khai xây dựng với quy mô hơn 500.000 căn nhà, trong đó gần 228.000 căn hộ chung cư. Điều này cho thấy nguồn cung nhà ở thương mại trong thời gian tới vẫn rất lớn.

Ngoài ra, tồn kho bất động sản trong quý I/2026 ghi nhận gần 10.500 căn chung cư, hơn 10.400 nhà ở riêng lẻ và khoảng 8.900 nền đất, tăng nhẹ 1% so với quý trước.

Trong quý I/2026, giá nhà tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP HCM, Đà Nẵng, Khánh Hòa, Đồng Nai tăng khoảng 1-2% so với quý trước.

Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao chi nhánh CBRE Hà Nội, biến động tăng của lãi suất thời gian qua đã và đang tác động đến khả năng tiếp cận tài chính của các khách hàng, nhà đầu tư trên thị trường.

Điều này phần nào phản ánh qua tỷ lệ hấp thụ của thị trường. Các dự án mở bán lần đầu trong quý này ghi nhận mức hấp thụ trung bình khoảng 50%, thấp hơn so với mức 70% ở các quý liền trước.

Để kích cầu, nhiều chủ đầu tư đã áp dụng các chính sách hỗ trợ tài chính như cam kết ổn định lãi suất vay trong thời gian dài hoặc kéo dài thời gian ân hạn gốc, hỗ trợ khách hàng điều tiết dòng tiền trong giai đoạn đầu.

Nhìn về triển vọng cả năm 2026, tổng nguồn cung căn hộ chung cư tại Hà Nội dự kiến đạt khoảng 36.000 căn, tương đương với mức nguồn cung năm 2025.Trong đó, hơn 35% đến từ các đại đô thị tại Văn Giang (Hưng Yên).

Với quy mô nguồn cung mới dồi dào, cùng với áp lực lãi suất tăng mạnh, bà An cho rằng, thị trường sẽ vận hành theo hướng chọn lọc hơn. Theo đó, người mua có nhiều lựa chọn, thời gian ra quyết định dài hơn và yêu cầu với sản phẩm khắt khe hơn.

Trong bối cảnh đó, lợi thế cạnh tranh sẽ nghiêng về phía các dự án có chất lượng sản phẩm, chiến lược giá và chính sách tài chính phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường.

Theo Bộ Xây dựng, trong thời gian tới, nhu cầu thị trường sẽ tập trung nhiều vào phân khúc nhà ở vừa túi tiền. Bên cạnh đó, đất nền tại các khu vực có hạ tầng đồng bộ, dân cư ổn định cũng tiếp tục được quan tâm.

Cơ quan quản lý cho biết sẽ tăng cường kiểm tra, giám sát thị trường, kịp thời phát hiện các hành vi đầu cơ, thổi giá nhằm hạn chế biến động bất thường.

Dù có những tín hiệu tích cực về nguồn cung nhưng thực tế cho thấy người có nhu cầu ở thực vẫn gặp rất nhiều khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở.

Khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà ngày càng lớn. Việc tích góp trong nhiều năm vẫn không theo kịp tốc độ tăng giá khiến giấc mơ an cư trở nên xa xỉ.

Với nhiều người trẻ, lựa chọn hiện nay không chỉ là mua hay không mua nhà, mà là ở lại thành phố hay trở về quê. Mỗi lựa chọn đều có những đánh đổi.

Ở lại, họ có cơ hội phát triển nghề nghiệp nhưng phải chấp nhận cuộc sống thuê trọ dài hạn. Trở về quê, họ có thể giảm áp lực chi phí nhưng lại đối mặt với bài toán việc làm. Giữa hai lựa chọn đó, không ít người vẫn đang loay hoay tìm lời giải...

×