Bộ Tư pháp đang tiến hành thẩm định hồ sơ dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai do Bộ Nông nghiệp và Môi trường (NN&MT) soạn thảo.

Theo đó, dự thảo gồm 3 điều tập trung vào quy định về bảng giá đất, cơ chế điều chỉnh giá đất và các trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì lợi ích quốc gia, công cộng. Đây được coi là bước đi quan trọng nhằm khắc phục những bất cập hiện nay, tạo sự linh hoạt, đồng bộ trong quản lý, sử dụng đất đai, đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội trong giai đoạn mới.

Đối với nhóm nội dung về giá đất, Bộ NN&MT đề xuất sửa đổi Điều 159 theo hướng giao Chính phủ quy định chi tiết các trường hợp áp dụng bảng giá đất. Theo đó, bảng giá đất sẽ được xây dựng theo loại đất, khu vực, vị trí, do HĐND cấp tỉnh quyết định và công bố định kỳ 5 năm/lần, áp dụng từ ngày 1-1 của năm đầu kỳ. Trong trường hợp cần thiết, UBND cấp tỉnh có thể bổ sung bảng giá đất ngay trong năm để kịp thời phản ánh biến động thị trường. Cách làm này nhằm giúp Trung ương điều hành linh hoạt hơn, đồng thời tạo điều kiện cho địa phương chủ động ứng phó với sự thay đổi trong thực tiễn.

Song song đó, Bộ cũng đề xuất sửa đổi Điều 160, theo hướng bỏ quy định về giá đất cụ thể và thay bằng cơ chế hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số này sẽ phản ánh tỷ lệ tăng, giảm của giá đất đối với từng loại đất, từng khu vực, từng vị trí đã được xác định trong bảng giá. UBND cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành hệ số điều chỉnh giá đất và áp dụng hằng năm từ ngày 01/01. Khi cần thiết, địa phương có thể sửa đổi, bổ sung trong năm hoặc áp dụng riêng cho từng khu vực. Cơ chế này được đánh giá sẽ tăng tính chủ động, linh hoạt, đồng thời phù hợp hơn với thực tế biến động của thị trường bất động sản.

Đối với Điều 161, Bộ NN&MT đề xuất bỏ các quy định liên quan đến xác định giá đất cụ thể, thay vào đó bổ sung quy định về Hội đồng thẩm định hệ số điều chỉnh giá đất. Hội đồng này sẽ do Chính phủ quy định chi tiết về tổ chức và hoạt động, với nhiệm vụ xây dựng, rà soát, trình ban hành hệ số điều chỉnh áp dụng thống nhất.

Một điểm đáng chú ý khác trong dự thảo sửa đổi là việc bổ sung ba trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phục vụ phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng (sửa đổi Điều 79).

Thứ nhất, thu hồi đất để triển khai các dự án đầu tư công khẩn cấp phục vụ nhiệm vụ chính trị, đối ngoại; các dự án tại khu thương mại tự do, trung tâm tài chính quốc tế, logistics; hay các dự án hỗn hợp dân cư, đô thị, du lịch, dịch vụ thương mại, văn hóa, thể thao và công nghiệp văn hóa.

Thứ hai, trong các dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, nếu hết thời hạn thỏa thuận hoặc gia hạn mà đã đạt trên 75% diện tích đất và số lượng người đồng thuận, Nhà nước sẽ thu hồi phần diện tích còn lại để giao cho nhà đầu tư.

Thứ ba, bổ sung quy định về việc tạo quỹ đất để cho thuê, tiếp tục phục vụ sản xuất kinh doanh theo Điều 124 Luật Đất đai năm 2024.

Việc sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai lần này được kỳ vọng sẽ tháo gỡ những điểm nghẽn lâu nay, bảo đảm sự công bằng giữa Nhà nước, nhà đầu tư và người dân, đồng thời tạo ra một hành lang pháp lý minh bạch, ổn định và khả thi hơn cho công tác quản lý, sử dụng đất đai trong thời gian tới.

Tại tờ trình dự thảo nghị định, Bộ NN-MT cho biết, Luật Đất đai cùng các văn bản hướng dẫn thi hành thời gian qua đã có nhiều điểm đổi mới quan trọng, góp phần hoàn thiện thể chế, nâng cao hiệu lực quản lý, sử dụng đất.

Việc phân cấp, phân quyền cho chính quyền địa phương trong quản lý đất đai đã được quy định từ Luật sửa đổi, bổ sung năm 2001 và tiếp tục trong các Luật Đất đai 2003, 2013, 2024. Hiện nay, Trung ương chỉ giữ một phần thẩm quyền liên quan đến quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, còn hầu hết các nhiệm vụ khác đã giao cho địa phương thực hiện. Điều này tạo thuận lợi đưa chính sách vào thực tiễn, cải cách thủ tục và nâng cao trách nhiệm chính quyền cơ sở.

Trong bối cảnh thực hiện mô hình chính quyền địa phương 2 cấp và sắp xếp đơn vị hành chính, Chính phủ đã ban hành Nghị định 151/2025/NĐ-CP quy định rõ phân định thẩm quyền, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai.

Tuy nhiên, sau một năm thi hành Luật Đất đai vẫn còn nhiều vướng mắc. Thứ nhất, hệ thống quy hoạch sử dụng đất chưa phù hợp với mô hình 2 cấp. Yêu cầu lập kế hoạch sử dụng đất hằng năm ở cấp huyện làm tăng thủ tục, kéo dài thời gian tiếp cận đất. Trong khi đó, tỷ lệ phủ kín quy hoạch đô thị, nông thôn còn thấp, gây chồng chéo, lãng phí. Ngoài ra, việc giữ ổn định 3,5 triệu ha đất lúa để bảo đảm an ninh lương thực khiến nhiều địa phương gặp khó trong chuyển đổi sang công nghiệp, dịch vụ.

Thứ hai, việc giao, cho thuê đất chủ yếu qua đấu giá, đấu thầu phụ thuộc nhiều thủ tục, làm chậm tiến độ dự án, chưa chọn được nhà đầu tư có năng lực thực sự. Với các dự án quy mô lớn, chức năng hỗn hợp, yêu cầu kỹ thuật cao, cơ chế này càng bộc lộ hạn chế. Hình thức thuê đất trả tiền hằng năm cũng gây khó cho doanh nghiệp trong huy động vốn, nhất là trong lĩnh vực y tế, giáo dục, văn hóa, du lịch. Quy định bắt buộc đấu giá quỹ đất trụ sở, đất dôi dư… cũng làm tăng chi phí và thủ tục, hạn chế khả năng thu hút đầu tư.

Thứ ba, Luật chưa có quy định thu hồi đất cho nhiều loại dự án quan trọng như chỉnh trang đô thị, trung tâm tài chính quốc tế, logistics, công nghiệp văn hóa, khu thương mại tự do… Những dự án này có vai trò lớn trong phát triển kinh tế, tạo việc làm, tăng thu ngân sách, nhưng lại gặp khó do thiếu cơ chế pháp lý. Ngoài ra, việc chưa quy định rõ về thu hồi đất để tạo quỹ đất mới cho nhà đầu tư buộc di dời do ô nhiễm hoặc vì quốc phòng – an ninh cũng gây đình trệ sản xuất.

Thứ tư, quy định về điều kiện thu hồi đất chưa linh hoạt. Yêu cầu phải phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước khi thu hồi đất làm chậm tiến độ các dự án quan trọng, kể cả khi đa số người dân đã đồng thuận. Việc bắt buộc bố trí tái định cư trước cũng gây khó khăn cho các dự án công khẩn cấp hoặc tái định cư tại chỗ.

Thứ năm, về giá đất, Nhà nước được xác định là chủ thể đại diện sở hữu và quyết định giá đất, nhất là ở thị trường sơ cấp. Tuy nhiên, cơ chế hiện nay lại phụ thuộc nhiều vào giá thị trường thứ cấp và đơn vị tư vấn, khiến kết quả định giá không thống nhất, chưa phản ánh đúng thực tiễn. Phương pháp thặng dư dùng để định giá dự án đầu tư cũng còn nhiều hạn chế, dễ bị ảnh hưởng bởi biến động thị trường và thiếu ổn định. Điều này dẫn đến chi phí đầu tư tăng, tiến độ dự án chậm, nhiều cán bộ còn e ngại, sợ trách nhiệm khi xác định giá đất.

Cuối cùng, sự thiếu đồng bộ giữa Luật Đất đai với các luật khác như Luật Đấu thầu, Luật Quy hoạch, Luật Đấu giá tài sản… cũng tạo ra khó khăn trong áp dụng. Đặc biệt, các dự án triển khai qua nhiều giai đoạn pháp lý nhưng thiếu quy định chuyển tiếp rõ ràng, gây lúng túng cho địa phương.

×