Đại biểu tỉnh Hà Giang: Chỉ giao dịch bất động sản qua sàn thì không đảm bảo tính pháp lý

Tại tờ trình dự án Luật, Chính phủ đề xuất hai loại giao dịch bất động sản phải qua sàn, gồm chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở hoặc công trình hình thành trong tương lai và chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại đất đã có hạ tầng kỹ thuật. Còn các giao dịch khác được khuyến khích thông qua sàn.

Tuy nhiên, cả cơ quan thẩm tra (Ủy ban Kinh tế của Quốc hội) và nhiều vị đại biểu đều chưa tán thành.

Theo đại biểu Nguyễn Trúc Sơn (Phó chủ tịch Thường trực UBND tỉnh Bến Tre), sàn giao dịch bất động sản là một trong những phương thức tiến bộ để giao dịch mua, bán, cho thuê nhà. Nhưng nếu Dự thảo quy định đây là kênh duy nhất để mua bán bất động sản, thì sẽ mâu thuẫn với Luật Doanh nghiệp và Bộ luật Dân sự.

Ông Sơn phân tích, theo Luật Doanh nghiệp, doanh nghiệp được quyền chọn hình thức kinh doanh, tìm kiếm thị trường và sử dụng các cách thức để kinh doanh, tiếp cận khách hàng. Doanh nghiệp cũng có thể mua bán thông qua giao dịch cá nhân, hoặc qua công ty trung gian. Còn Bộ luật Dân sự quy định, chủ thể tham gia giao dịch dân sự là tự nguyện.

Nếu chúng ta muốn kiểm soát để phòng chống tham nhũng trong chuyện mua bán bất động sản thì đó là lĩnh vực công. Không vì cái đó mà chi phối quyền của công dân trong tìm kênh thích hợp để mua bán bất động sản, ông Sơn bày tỏ quan điểm.

Vì thế, vị đại biểu Bến Tre đề nghị giao dịch qua sàn chỉ nên là một trong các phương thức, không quy định đây là kênh duy nhất để giao dịch bất động sản.

Đại biểu Hoàng Ngọc Định (Hà Giang) góp ý, không nên bắt buộc mua bán bất động sản qua sàn vì sẽ phát sinh chi phí, tăng giá bán và người mua phải chịu. Trong khi đó, hồ sơ dự án chưa có đánh giá tác động của việc bắt buộc mua bán qua sàn.

“Nội dung này từng bị bãi bỏ, nay khôi phục lại, trong khi Bộ luật Dân sự cũng không quy định, tôi cho là chưa hợp lý”, ông Định bày tỏ chính kiến và nhấn mạnh, quy định cần thiết hơn là công chứng các giao dịch bất động sản, thì lại không bắt buộc tại Dự thảo.

“Các nước phát triển (chẳng hạn như đa số các nước trong EU) đều quy định phải công chứng”, ông Định nói.

Giao dịch bất động sản chỉ qua sàn thì không đảm bảo tính pháp lý. Ảnh minh họa: Tuổi Trẻ

Theo đại biểu này, trong bối cảnh cơ sở dữ liệu công chứng quốc gia đang được xây dựng, hoàn thiện, chất lượng hoạt động công chứng ngày càng tốt hơn thì việc công chứng hiệu quả hơn nhiều trong việc ngăn ngừa các hành vi gian lận, tiêu cực.

“Sàn giao dịch thiên về môi giới, trong khi công chứng có ý nghĩa đảm bảo tính pháp lý. Công chứng không thay thế sàn, ngược lại, sàn cũng không thay được công chứng. Chỉ mua bán qua sàn giao dịch thì không đủ đảm bảo tính pháp lý”, ông Định nhìn nhận.

Đồng tình, đại biểu Phạm Văn Hoà (Đồng Tháp) nói, sàn giao dịch bất động sản trong nhiều trường hợp còn là sân sau của chủ đầu tư. Quan điểm của đại biểu là tất cả các giao dịch đều phải qua công chứng, chứng thực, trừ khi 2 bên mua bán đều là tổ chức.

Đề cập đến vấn đề này, PGS.TS Nguyễn Thị Nga, Phó Trưởng Khoa Pháp luật kinh tế (Trường Đại học Luật Hà Nội) phân tích: Tại khoản 3, Điều 45 dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản không bắt buộc phải công chứng là không bảo đảm được an toàn pháp lý cho người dân.

Bất động sản là tài sản lớn, có giá trị cao đối với người dân, song các sản phẩm bất động sản của các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản liên quan đến rất nhiều hồ sơ, thủ tục pháp lý, điều kiện kinh doanh, năng lực của chủ đầu tư… rất phức tạp, mà bản thân mỗi người dân không phải ai cũng có thể kiểm tra, kiểm soát được, vì không phải ai cũng tường minh pháp luật về đất đai, kinh doanh bất động sản, nhà ở, đầu tư.

Do đó, việc công chứng trong trường hợp này sẽ có vai trò kiểm soát để cảnh báo, phòng ngừa và ngăn chặn rủi ro cho người dân.

Theo đó, quy định về bất động sản thông qua sàn giao dịch hoạt động với một số chức năng "na ná" như hoạt động công chứng, trong khi sản giao dịch với yêu cầu về năng lực, yêu cầu về chuyên môn về chứng chỉ được cấp sẽ không thể bảo đảm tính an toàn pháp lý cho người dân khi mua bán, chuyển nhượng bất động sản qua sàn.

Điều này còn chưa tính đến các sàn giao dịch bất động sản thời gian qua lập ra chủ yếu để bán bất động sản cho chính doanh nghiệp đã lập ra sàn đó. Vì vậy, không bảo đảm tính khách quan để bảo vệ quyền lợi chính đáng của người dân.

Bà Nguyễn Thị Nga cho rằng, so sánh nghiệp vụ của chủ thể hoạt động tại sàn giao dịch bất động sản với công chứng, thì các công chứng viên được đào tạo chính quy, bài bản với các yêu cầu gắt gao về chuẩn đầu vào/đầu ra chặt chẽ và cao hơn. Vì vậy, hoạt động của công chứng viên sẽ bảo đảm cao hơn so với nhân viên hoạt động tại sàn giao dịch bất động sản.