Sẽ nâng mức đặt cọc đấu giá đất lên 50% để ngăn chặn tình trạng bỏ cọc, 'giá ảo'

Bộ Tư pháp đang lấy ý kiến của các bộ, ngành địa phương đối với Dự thảo Nghị quyết của Chính phủ về quy định xử lý khó khăn, vướng mắc về đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất, cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai. Dự thảo đưa ra chế tài xử lý vi phạm trong đấu giá quyền sử dụng đất nhằm ngăn chặn tình trạng trục lợi, thổi giá tài sản đấu giá, qua đó góp phần khơi thông nguồn lực đất đai, phục vụ hiệu quả cho phát triển kinh tế - xã hội.

Theo lãnh đạo Cục Bổ trợ tư pháp, Bộ Tư pháp, thực hiện Đề án Phát triển ứng dụng dữ liệu về dân cư, định danh và xác thực điện tử phục vụ chuyển đổi số quốc gia giai đoạn 2022 - 2025, tầm nhìn đến năm 2030, căn cứ Nghị quyết số 206/2025/QH15 về cơ chế đặc biệt xử lý khó khăn, vướng mắc do quy định của pháp luật, Bộ Tư pháp đề xuất Chính phủ ban hành Nghị quyết quy định xử lý khó khăn, vướng mắc về đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất, cho thuê đất theo quy định của Luật Đất đai và việc xây dựng Cơ sở dữ liệu công chứng theo quy định của Luật Công chứng.

Trong đó, riêng với hoạt động đấu giá tài sản, Dự thảo Nghị quyết dự kiến đưa ra các quy định về việc xây dựng, vận hành quản lý cổng đấu giá tài sản quốc gia, sàn đấu giá trực tuyến.

Cụ thể, cổng đấu giá tài sản quốc gia là hệ thống công nghệ thông tin do Bộ Tư pháp xây dựng, quản lý và vận hành nhằm mục đích thống nhất quản lý thông tin về đấu giá tài sản đáp ứng yêu cầu quản lý, kết nối, chia sẻ dữ liệu theo quy định của Luật Đấu giá tài sản và quy định khác của pháp luật có liên quan. Bộ Tư pháp có trách nhiệm xây dựng, quản lý và hướng dẫn sử dụng cổng đấu giá tài sản quốc gia; giao nhiệm vụ vận hành cho cơ quan chuyên môn, đơn vị trực thuộc tổ chức thực hiện.

Đối với sàn đấu giá trực tuyến, đây là hệ thống công nghệ thông tin thuộc cổng đấu giá tài sản quốc gia do Bộ Công an xây dựng, quản lý và vận hành có chức năng thực hiện đấu giá trực tuyến đáp ứng yêu cầu quản lý, kết nối, chia sẻ dữ liệu theo quy định của Luật Đấu giá tài sản và quy định khác của pháp luật có liên quan. Bộ Công an có trách nhiệm xây dựng, quản lý và hướng dẫn sử dụng sàn đấu giá trực tuyến; giao nhiệm vụ vận hành cho cơ quan chuyên môn, đơn vị trực thuộc tổ chức thực hiện.

Liên quan tới tiền đặt trước tham gia đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất, cho thuê đất, thời gian qua có tình trạng lợi dụng hoạt động đấu giá tài sản, trả giá cao bất thường sau đó không nộp tiền trúng đấu giá (bỏ cọc), thông đồng, dìm giá hoặc cấu kết thao túng giá trong đấu giá quyền sử dụng đất tại một số địa phương để trục lợi, gây ảnh hưởng đến sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, tiềm ẩn nhiều nguy cơ về an ninh, trật tự xã hội, tác động đến phát triển kinh tế - xã hội, môi trường đầu tư, kinh doanh.

Tình trạng nêu trên xuất phát từ một số nguyên nhân như: giá khởi điểm thấp so với giá thị trường nên tiền đặt cọc thấp (tối đa 20%), dẫn đến nhiều người dân, nhà đầu tư không có nhu cầu sử dụng đất cũng tham gia đấu giá nhằm mục đích kiếm lợi nhuận. Giá khởi điểm thấp nên nhiều tài sản có giá trúng đấu giá cao gấp 20 - 30 lần so với giá khởi điểm, thời gian nộp tiền trúng đấu giá tương đối dài cũng là một trong những nguyên nhân dẫn đến tình trạng nhiều chủ thể tham gia đấu giá chỉ để mua suất, tìm cơ hội bán lại. Ngoài ra, tình trạng khan hiếm nguồn cung đất nền tại Hà Nội khiến giá đất tăng đột biến nên một bộ phận cá nhân, tổ chức tham gia đấu giá cố tình “thổi giá” nhằm mục đích trục lợi. Do đó, cần thiết ban hành các quy định để kịp thời xử lý tình trạng này, qua đó góp phần khơi thông nguồn lực đất đai, phục vụ hiệu quả cho phát triển kinh tế - xã hội.

Tại Dự thảo Nghị quyết trên, Bộ Tư pháp đưa ra phương án, trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất ở cho cá nhân, trường hợp giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư thì tiền đặt trước tối thiểu là 10% và tối đa là 50% giá khởi điểm. Cục Bổ trợ tư pháp nêu quan điểm, quy định này nhằm khắc phục tình trạng bỏ cọc sau khi trúng đấu giá. Theo đó, việc nâng tiền đặt trước lên mức tối đa 50% sẽ được áp dụng cho quyền sử dụng đất các lô đất ở được bán cho cá nhân, người dân cũng như quyền sử dụng đất thực hiện dự án được bán đấu giá cho các nhà đầu tư, tổ chức kinh tế.

Dự thảo Nghị quyết bổ sung chế tài xử lý vi phạm người trúng đấu giá quyền sử dụng đất trong trường hợp giao đất, cho thuê đất. Theo đó, người trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất ở cho cá nhân vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá dẫn đến quyết định công nhận kết quả đấu giá bị hủy, tùy theo tính chất, mức độ vi phạm thì bị cấm tham gia đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất ở trong thời hạn từ 6 tháng đến 5 năm. Cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất ở cho cá nhân là cơ quan có thẩm quyền quyết định cấm tham gia đấu giá. Ngoài việc bị cấm tham gia đấu giá trong thời hạn từ 6 tháng đến 5 năm, người vi phạm còn có trách nhiệm thanh toán đầy đủ chi phí tổ chức đấu giá, giá dịch vụ đấu giá tài sản và các chi phí liên quan khác của cuộc đấu giá đó theo thông báo của cơ quan có thẩm quyền phê duyệt kết quả trúng đấu giá quyền sử dụng đất.

Dự kiến, nếu được thông qua, Nghị quyết sẽ có hiệu lực ngay và các quy định được áp dụng cho tới khi sửa đổi toàn diện Luật Đấu giá tài sản. Lãnh đạo Cục Bổ trợ tư pháp cho biết, tháng 1/2026, Bộ Tư pháp sẽ khởi động dự án sửa đổi toàn diện Luật Đấu giá tài sản và sẽ thể chế hóa các quy định của Dự thảo Nghị quyết tại Luật. Cơ quan soạn thảo sẽ tổ chức rà soát các quy định pháp luật liên quan tới hoạt động đấu giá tài sản tại địa phương, đề xuất sửa đổi, bổ sung các quy định pháp luật liên quan tới đấu giá để khắc phục tồn tại, hạn chế trong hoạt động đấu giá, góp phần bảo đảm hiệu lực, hiệu quả công tác quản lý nhà nước đối với hoạt động đấu giá tài sản ngày càng được tăng cường.

Ngày 24/9, tại cuộc họp của lãnh đạo Bộ Tư pháp nghe báo cáo về dự thảo Nghị quyết của Chính phủ xử lý khó khăn, vướng mắc trong hoạt động đấu giá tài sản, Thứ trưởng Tư pháp Nguyễn Thanh Tú bày tỏ tán thành việc nâng mức đặt cọc tối thiểu từ 20% đến 50%, bởi đây là mức hợp lý và đủ sức răn đe đối với những đối tượng có ý định bỏ cọc.

Đề cập đến chế tài xử lý vi phạm đối với người trúng đấu giá trong trường hợp giao đất, cho thuê đất vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền trúng đấu giá dẫn đến quyết định công nhận kết quả đấu giá bị hủy, Thứ trưởng Nguyễn Thanh Tú cho rằng, cần cân nhắc đề xuất cấm tham gia đấu giá quyền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất ở trong thời hạn từ 6 tháng đến 5 năm, bởi Điều 70 của Luật Đấu giá tài sản hiện hành chỉ áp dụng biện pháp cấm đối với các trường hợp liên quan đến dự án đầu tư và khai thác khoáng sản.

Cùng với đó, việc nâng mức tiền đặt cọc lên đến 50% được coi là một biện pháp răn đe rất mạnh mẽ, người tham gia sẽ không dám bỏ cọc vì sẽ mất một khoản tiền rất lớn. Vì vậy, việc bổ sung hình phạt cấm tham gia đấu giá quyền sử dụng đất là không cần thiết.

Về các loại phí và tiền đặt cọc, Thứ trưởng cho rằng, khi đã có quy định về tiền đặt cọc cao và bị mất khi bỏ cọc thì việc thu thêm các khoản phí khác là không có nhiều giá trị.

Tuy nhiên, Thứ trưởng Tư pháp Phan Chí Hiếu lại bày tỏ băn khoăn với đề xuất nâng mức cọc tối đa lên 50%. Thứ trưởng chỉ ra, nếu áp dụng mức này, các địa phương sẽ có xu hướng áp dụng mức kịch trần, dẫn đến hậu quả là không có người tham gia đấu giá hoặc chỉ có các doanh nghiệp lớn, chuyên đi đấu giá để bán lại tham gia đấu giá, điều này có thể làm gia tăng nguy cơ trục lợi.

Theo ông, nguyên nhân chính của việc bỏ cọc là do giá khởi điểm quá thấp so với giá thị trường nên ông kiến nghị tập trung vào việc định giá khởi điểm sát với giá thị trường, khi đó mức cọc 20% cũng đã là một khoản tiền rất lớn mà khó nhà đầu tư nào dám bỏ.

Theo đó, đề xuất quy định mức cọc hợp lý, linh hoạt và nên giao quyền quyết định mức cọc cụ thể cho bên có tài sản đấu giá. Đi cùng với đó là nghiên cứu áp dụng các chế tài bổ sung theo pháp luật dân sự như bồi thường thiệt hại, chi trả các chi phí phát sinh để tăng trách nhiệm của người trúng đấu giá.

Nhất trí việc dự thảo Nghị quyết chỉ tập trung giải quyết, xử lý các khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn đấu giá quyền sử dụng đất, tạo điều kiện thuận lợi cho những người tham gia một cách minh bạch và hạn chế tiêu cực, lợi dụng, trục lợi, Bộ trưởng Tư pháp Nguyễn Hải Ninh yêu cầu rà soát kỹ lưỡng các khó khăn, bất cập trên thực tiễn và từ quy định pháp luật, tiếp thu chỉ đạo của cấp trên, để đề xuất các giải pháp cụ thể, khả thi trong dự thảo Nghị quyết.

×