Nguồn cung bất động sản đang tiến gần mốc 'đỉnh' 2018

Theo dữ liệu nghiên cứu sơ bộ của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), nguồn cung mới trong năm 2025 tăng khoảng 50% so với năm 2024. Đáng chú ý, quy mô nguồn cung đang tiến rất gần mốc “đỉnh” của giai đoạn 2018, thời kỳ được xem là chu kỳ tăng trưởng mạnh nhất của thị trường bất động sản trong hơn một thập kỷ qua.

Báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARs) cũng chỉ rõ thị trường bất động sản năm 2025 ghi nhận kết quả tăng trưởng rõ nét, thể hiện ở cả nguồn cung lẫn mức độ hấp thụ của thị trường.

Nguồn cung đang tiến gần mốc “đỉnh” 2018 khi hàng loạt dự án được phê duyệt mới và tái khởi động, đặc biệt là 1.759 dự án nhà đất được tháo gỡ tại Hà Nội, TP HCM, Đà Nẵng, Khánh Hòa và Tây Ninh.

Theo báo cáo đánh giá kết quả thực hiện nhiệm vụ quản lý thị trường bất động sản và phát triển nhà ở xã hội năm 2025 của Bộ Xây dựng, phục vụ phiên họp thứ tư của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản (ngày 17/12/2025), cả nước hiện có 3.297 dự án bất động sản với quy mô khoảng 5,9 triệu căn, tổng mức đầu tư lên tới 7,42 triệu tỷ đồng.

Ở phân khúc nhà ở thương mại và khu đô thị tiếp tục giữ vai trò chủ đạo với 2.358 dự án, tương đương hơn 5,2 triệu căn, tổng vốn đầu tư khoảng 6,74 triệu tỷ đồng.

Ở phân khúc nhà ở xã hội trong năm 2025 đã ghi nhận những chuyển biến tích cực về tốc độ triển khai. Lũy kế đến nay, cả nước có 698 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai, với quy mô khoảng 657.441 căn, tăng 13% so với cuối năm 2024.

Riêng trong năm 2025, cả nước đã hoàn thành 102.388 căn nhà ở xã hội, vượt 2% so với kế hoạch đề ra; đồng thời khởi công mới 85 dự án với quy mô 91.431 căn. Đáng chú ý, có tới 19 địa phương hoàn thành chỉ tiêu được giao, trong đó có nhiều đô thị lớn, nơi nhu cầu nhà ở rất cao như Hà Nội, TP.HCM, Hải Phòng, Đà Nẵng.

Song thực tế cho thấy việc phát triển nhà ở xã hội tại nhiều địa phương vẫn chưa được quan tâm đúng mức. Quỹ đất dành cho nhà ở xã hội tuy đủ về số lượng nhưng chất lượng còn hạn chế, thường nằm ở khu vực xa trung tâm, thiếu đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Công tác giải phóng mặt bằng chậm, thủ tục đầu vào – đầu ra còn phức tạp, trong khi giá bán tại một số dự án vẫn ở mức cao, làm giảm khả năng tiếp cận của người thu nhập thấp.

Đặc biệt, tình trạng môi giới trái phép, “cò mồi”, quảng cáo “suất ngoại giao” vẫn diễn ra, làm méo mó chính sách và làm giảm ý nghĩa nhân văn của nhà ở xã hội.

Dù nguồn cung nhà ở xã hội đã được cải thiện, nhưng quy mô vẫn còn rất khiêm tốn so với nhu cầu thực tế. Trong khi đó, thị trường nhà ở thương mại lại chủ yếu tập trung vào phân khúc trung – cao cấp, giá trị lớn, thiếu nghiêm trọng các sản phẩm có mức giá phù hợp.

Điều này khiến tình trạng lệch pha cung – cầu tiếp tục kéo dài, đặc biệt trong bối cảnh doanh nghiệp gặp nhiều khó khăn khi điều chỉnh giảm giá bán do chi phí phát triển dự án gia tăng, từ tiền sử dụng đất, chi phí vật liệu xây dựng đến chi phí pháp lý.

VARs cho biết: Dù nguồn cung tăng mạnh nhưng các dự án nhà ở vẫn được hấp thụ tốt. Tỷ lệ hấp thụ của các dự án mới đạt trên 60%, thậm chí nhiều dự án “cháy hàng” trong thời gian ngắn. Nhờ nhu cầu ở thực và nhu cầu đầu tư trung, dài hạn vẫn duy trì ở mức cao.

Tuy nhiên, mặt bằng giá bất động sản cũng tiếp tục xu hướng tăng. Trong đó, căn hộ chung cư tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt thị trường, và ghi nhận mức tăng mạnh nhất trong 3 năm trở lại đây.

Dữ liệu cho thấy ở cuối quý III/2025, so với năm 2019, giá bán bình quân các dự án trong tập mẫu được VARS IRE lựa chọn để tính chỉ số giá tăng lần lượt: Hà Nội 96,2%, Đà Nẵng 72,6% và TP HCM 56,9%.

Cá biệt trong một số giai đoạn ngắn tại Hà Nội, giá bán tăng từ vài trăm triệu đồng tới cả tỷ đồng chỉ trong vòng một tháng. Các phân khúc nhà ở khác như đất nền, biệt thự, liền kề, nhà ở riêng lẻ,... cũng ghi nhận mức giá tăng cao, tới 30% trong năm.

Từ cuối quý IV/2025, giá bất động sản tại một số thị trường có dấu hiệu chững lại và đi ngang, song chưa ghi nhận xu hướng giảm rõ rệt. Các giao dịch “cắt lỗ” chỉ xuất hiện cục bộ ở những sản phẩm mua chênh cao hoặc chịu tác động từ tâm lý FOMO trong các đợt tăng nóng trước đó.

Trong bối cảnh phần lớn nhà đầu tư chưa chịu áp lực tài chính lớn, cùng với tâm lý thị trường được củng cố bởi hàng loạt giải pháp thúc đẩy tăng trưởng kinh tế và việc đồng loạt khởi công nhiều dự án hạ tầng quy mô lớn, mặt bằng giá bất động sản được đánh giá khó có khả năng giảm sâu trên diện rộng.

Mặt khác, báo cáo của Bộ Xây dựng tổng hợp từ 22/34 địa phương cho thấy, tồn kho bất động sản trong quý III/2025 ở mức khoảng 26.717 căn, nền. Đáng chú ý, tồn kho căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ tăng mạnh, cao hơn 137% so với quý II, trong khi tồn kho đất nền giảm gần 69% so với năm 2024.

Theo VARS, mức tồn kho gia tăng hiện nay mang ý nghĩa tích cực, phản ánh kỳ vọng phục hồi của doanh nghiệp trong bối cảnh nhiều dự án được tháo gỡ pháp lý và thị trường xuất hiện các tín hiệu tích cực.

Khác với các giai đoạn trước, khi tồn kho chủ yếu là sản phẩm đã hoàn thành nhưng khó tiêu thụ, thì hiện nay phần lớn tồn kho là các sản phẩm đang trong quá trình xây dựng, bao gồm nhiều dự án hình thành trong tương lai đã đủ điều kiện mở bán và ghi nhận giao dịch khả quan.

“Thực tế này cũng cho thấy sự cải thiện về thanh khoản, trong bối cảnh nguồn cung đất nền dự án đang sụt giảm rõ rệt”, báo cáo của VARS nêu.

×