Giao dịch căn hộ thứ cấp giảm mạnh, đầu cơ dần rút lui, chung cư Hà Nội đang 'hạ nhiệt'?

Cụ thể, tại báo cáo mới nhất của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, thị trường chuyển nhượng căn hộ chung cư Hà Nội trong tháng 11/2025 đã bước vào giai đoạn điều chỉnh, phản ánh sự chững lại sau giai đoạn tăng mạnh.

Cụ thể, toàn thị trường ghi nhận khoảng 6.100 giao dịch chuyển nhượng, giảm 18% so với tháng 10 nhưng vẫn cao hơn mức trung bình của cả năm 2025. Đáng chú ý, sự sụt giảm không diễn ra đồng loạt mà thể hiện rõ sự phân hóa theo khu vực và nhóm khách hàng.

Trong cơ cấu giao dịch, phân khúc căn hộ thứ cấp ghi nhận khoảng 3.100 giao dịch, giảm 22% so với tháng trước. Trong khi đó, phân khúc thổ cư và nhà thấp tầng chỉ giảm nhẹ khoảng 10%. Dù chịu tác động rõ rệt, căn hộ cao tầng vẫn đóng vai trò trụ cột, chiếm hơn 50% tổng lượng giao dịch và giữ vị thế dẫn dắt thị trường thứ cấp tháng thứ 6 liên tiếp.

Theo One Mount Group, diễn biến này cho thấy thị trường không suy yếu trên diện rộng mà đang bước vào giai đoạn “thanh lọc cục bộ”, tập trung chủ yếu ở những khu vực có mức độ đầu cơ cao, giá tăng nhanh trong thời gian ngắn.

“Sau giai đoạn dòng tiền đầu cơ tăng mạnh từ giữa năm, thị trường đang bước vào quá trình thanh lọc. Áp lực lãi suất gia tăng từ tháng 10, cùng với đà chững lại của giá chuyển nhượng, đã tác động trực tiếp đến nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, dẫn tới làn sóng rút lui của các nhà đầu tư ngắn hạn”, ông Trần Minh Tiến, Giám đốc One Mount Group, nhận định.

Đáng chú ý, một nguyên nhân chính khiến thị trường hạ nhiệt là chi phí vốn gia tăng. Trong tháng 11, nhiều ngân hàng thương mại đã điều chỉnh tăng lãi suất tiền gửi thêm 0,8 – 1,2 điểm %, đưa mức lãi suất bình quân lên khoảng 5,64%/năm. Tính đến ngày 21/11, dư nợ tín dụng toàn hệ thống tăng 16% so với cuối năm 2024, trong khi tiền gửi chỉ tăng khoảng 12%.

Cùng thời điểm, nhiều khoản vay mua nhà được giải ngân cuối năm 2023 – đầu năm 2024 bắt đầu hết thời gian ân hạn nợ gốc, khiến nghĩa vụ trả nợ gốc và lãi tăng đột biến. Trước áp lực chi phí vốn, một bộ phận nhà đầu tư ngắn hạn buộc phải cơ cấu lại dòng tiền, giảm giá chào bán nhưng thanh khoản vẫn gặp khó.

Nhìn về trung hạn, giới chuyên gia cho rằng nhịp điều chỉnh cuối năm 2025 mang tính kỹ thuật và cần thiết. Dữ liệu lịch sử cho thấy thị trường năm 2024 cũng từng trải qua giai đoạn điều chỉnh vào cuối năm, kéo dài đến hết quý I/2025 trước khi bứt phá trở lại trong quý II – III.

Theo ông Trần Minh Tiến, kịch bản tương tự có thể lặp lại trong năm 2026 nhưng với cấu trúc thị trường lành mạnh hơn. “Dòng vốn đầu cơ ngắn hạn sẽ tiếp tục thu hẹp vai trò, thị trường được dẫn dắt chủ yếu bởi nhu cầu ở thực và các nhà đầu tư dài hạn. Mức độ phụ thuộc vào đòn bẩy ngân hàng giảm rõ rệt, giúp thanh khoản vận hành bền vững và ổn định hơn trong chu kỳ mới”, ông Tiến đánh giá.

Dự báo của One Mount Group cho thấy, thị trường chuyển nhượng căn hộ Hà Nội năm 2026 có thể đạt khoảng 37.000 – 38.000 giao dịch, tăng khoảng 4,5% so với năm 2025.

×