Thời điểm tháng 6/2022, khi Quốc hội thông qua nghị quyết về chủ trương đầu tư dự án xây dựng đường Vành đai 4 - Vùng Thủ đô, bất động sản nhiều quận, huyện ở những khu vực gần tuyến đường thu hút giới đầu tư. Với chiều dài 112,8 km và tổng mức đầu tư gần 86.000 tỷ đồng, chia làm 7 dự án thành phần, tuyến đường vành đai 4 chạy qua địa bàn các tỉnh, thành phố là Hà Nội, Hưng Yên, Bắc Ninh.

Tại Hà Nội, cơn sốt đất nền của hai năm trước đó đã đẩy mặt bằng giá đất ở khu vực gần đường Vành đai 4 lên cao, cộng với chính sách kiểm soát tín dụng vào năm kế tiếp (2022) khiến bất động sản gần tuyến đường này không được "sốt" về giá bán nhưng cũng không rơi cảnh lao dốc như nhiều thị trường đất nền ven đô khác mà có xu hướng đi ngang trong suốt năm qua.

Thế nhưng thực tế đi ngang đó không còn được duy trì đến thời điểm sau Tết Nguyên đán 2023. Sự trầm lắng kéo dài của thị trường bất động sản đã khiến nhiều chủ đất đang sở hữu bất động sản gần tuyến đường Vành đai 4 buộc phải giảm giá bán.

Đất nền theo đường Vành đai 4 - Vùng Thủ đô đang có xu hướng giảm. Ảnh BĐS.

Tại Hà Đông, tuyến đường Vành đai 4 với chiều dài khoảng 2 km đi từ khu đô thị Đô Nghĩa đến Quốc lộ 6 đang ghi nhận mức giá giảm của nhiều bất động sản ở khu vực này. Theo khảo sát từ Batdongsan.com.vn, một số biệt thự, liền kề tại Đô Nghĩa đang được chào bán rẻ hơn khoảng 10% so với tháng 10 năm ngoái. Một căn liền kề 75 m2 tại khu đô thị này từng được chủ nhà rao bán 7,5 tỷ đồng thì sau Tết giá bán chỉ còn 6,5 tỷ đồng.

Một căn liền kề khác có diện tích 100 m2 có giá gần 10 tỷ đồng vào năm ngoái thì hiện chủ nhà để giá còn hơn 8 tỷ đồng. Khu vực Yên Nghĩa, những vị trí hưởng lợi từ đường Vành đai 4 cũng chứng kiến mức giảm đáng kể khi giá đất từ mức 65-70 triệu đồng/m2 thì nay rao bán chỉ khoảng 60 triệu đồng/m2.

Dự án Vành đai 4 - Vùng Thủ đô cũng đi qua địa phận huyện Thanh Oai với chiều dài 7,9 km, tính từ đoạn QL21B, Cụm công nghiệp Thanh Oai, thuộc địa phận 6 xã là Bích Hòa, Cự Khê, Bình Minh, Tam Hưng, Mỹ Hưng, Thanh Thùy.

Đất tại Cự Khê, đất gần khu đô thị Mỹ Hưng, cách nút giao thông nằm giữa 2 đường vành đai là Cienco 5 và đường Vành đai 4, giá đất từ 60-65 triệu đồng/m2 của năm ngoái đang rơi xuống khoảng 55-60 triệu đồng/m2. Đất tại Bình Minh cũng từ mức 40-45 triệu đồng/m2, giảm nhẹ khi giá chào bán đang ở mức 40-42 triệu đồng/m2. Đất tại Bích Hoà gần vành đai 4 cũng từ mức 60 triệu đồng/m2, hiện có chủ bán với mức giá 52 triệu đồng/m2.

Tại Đan Phượng, theo quy hoạch, đường vành đai 4 trên địa bàn huyện Đan Phượng có chiều dài khoảng 4,3 km, đi qua địa bàn các xã Liên Hồng, Hồng Hà, Hạ Mỗ và Tân Hội. Hiện tại, đất mặt đường 422 Tân Lập từ mức bán 52-57 triệu đồng/m2 của năm ngoái hiện điều chỉnh giảm xuống 50-55 triệu đồng/m2.

Đất mặt đường Tân Hội được rao bán phổ biến năm ngoái là 55-57 triệu đồng/m2, hiện nhiều lô có giá bán là 50 triệu đồng/m2. Đất các khu vực Liên Hồng, Hồng Hà… vị trí gần đường, cũng loanh quanh chào bán 35-40 triệu đồng/m2, giảm 2-4 giá so với cuối năm ngoái.

Đất nền vùng ven Hà Nội vẫn khá trầm lắng

Trong điều chỉnh tổng thể quy hoạch chung xây dựng Thủ đô đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2050, Hà Nội sẽ quy hoạch 2 thành phố trực thuộc Thủ đô là thành phố Bắc sông Hồng gồm các huyện Đông Anh, Mê Linh, Sóc Sơn và thành phố phía Tây gồm khu vực Hòa Lạc - Xuân Mai.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản khu vực thành phố Bắc sông Hồng gồm các huyện Đông Anh, Mê Linh, Sóc Sơn lại không được sôi động trở lại. Thậm chí, sau Tết Nguyên đán, giá đất có xu hướng giảm nhẹ.

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn với thị trường đất nền Đông Anh – một thị trường nặng tính đầu cơ ghi nhận xu hướng giảm giá vẫn đang tiếp tục. Cụ thể, đất ở Nguyên Khê chỉ cách trục Nhật Tân – Nội Bài hơn 100 m, từ mức giá hơn 50 triệu đồng/m2 của tháng 11/2022 (là mức giá đã giảm so với nhiều tháng trước đó) thì sau Tết Nguyên đán, có chủ đất cần tiền chỉ chào bán khoảng 40 triệu đồng/m2.

Giá đất nền tại Mê Linh, Sóc Sơn, Đông Anh đang khá trầm lắng. Ảnh BĐS.

Đất trục chính kinh doanh Hải Bối cũng từ mức 60-65 triệu đồng/m2 thời điểm tháng 11/2022 (mức giá đã giảm) thì nay một số mảnh được chào giá 50-55 triệu đồng/m2. Vị trí mặt đường kinh doanh ở Võng La cũng giảm khoảng 3-7 giá so với cuối năm ngoái khi giá hiện tại dao động từ 37-42 triệu đồng/m2. Đất kinh doanh Vĩnh Ngọc từ mức giá 130-150 triệu đồng/m2, nay có một số mảnh được rao bán từ 110-115 triệu đồng/m2. Các mảnh đất nằm sâu trong làng ở Xuân Nộn, Vân Nội, Hải Bối, Cổ Loa, Uy Nỗ, Mai Lâm, giá cũng giảm từ 5 đến 10 triệu đồng/m2.

Tại Mê Linh, đất tại khu đô thị Cienco 5 với những lô mặt đường 24m, gần Đại học Tài Chính từng được chào bán ở khoảng giá 27-35 triệu đồng/m2 thì hiện nay có chủ đất chỉ bán ở mức 25-28 triệu đồng/m2. Những lô sát cạnh dự án của Vinhomes ở Mê Linh từng được chào giá 38-40 triệu đồng/m2 thì hiện nay có môi giới đưa giá chỉ ngoài 30 triệu đồng/m2.

Đất Diamond Park từng bị đẩy giá gần 30 triệu đồng/m2 thì nay giáo rao bán chỉ loanh quanh 20-25 triệu đồng/m2. Tại khu đô thị Minh Giang Minh Đầm Và, những vị trí đẹp từng có giá 35 triệu đồng/m2 thì nay giá chỉ còn 29 triệu đồng/m2, đất bên trong dao động trên dưới 20 triệu đồng/m2, giảm khoảng 2-3 giá so với năm ngoái.

Đất tại Sóc Sơn cũng ghi nhận xu hướng giảm giá. Đơn cử, đất mặt đường quốc lộ 2A ở Sóc Sơn từng có giá 90 triệu đồng/m2 năm ngoái thì nay có chủ đất bán ở mức 80 triệu đồng/m2. Đất tại Bắc Sơn từng có mức giá 5-6 triệu đồng/m2 vào năm ngoái thì hiện nay môi giới bán ra 2-4 triệu đồng/m2.

Đất Minh Phú (Sóc Sơn), những lô mặt đường từ mức 27- 30 triệu đồng/m2 thì nay giá dao động phổ biến 23-25 triệu đồng/m2. Đất Phú Hạ ở Minh Phú từ mức 14-17 triệu đồng/m2 thì nay mức phổ biến là 13-14 triệu đồng/m2.

Báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho thấy, trong quý IV/2022, bất động sản vùng ven Hà Nội liên tục xảy ra tình trạng cắt lỗ, đặc biệt là phân khúc đất nền. Trong đó, giá đất nền thứ cấp tại các huyện vùng ven đã giảm 15% - 35% so với đầu năm 2022, đất nền dự án cũng giảm từ 8% - 15%.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, những biến động của thị trường thời gian qua như những “cú đấm thép” liên tiếp nã vào nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính để mua bất động sản.

Song thực tế vẫn sẽ không ít nhà đầu tư có tiềm lực kinh tế mạnh âm thầm mua gom các sản phẩm bất động sản vị trí tốt, chờ đợi nhịp sóng trở lại. Bởi "trong nguy luôn có cơ", các nhà đầu tư có thể “bắt đáy” khi thị trường bắt đầu vào quá trình thanh lọc ở giai đoạn đầu năm 2023.

Bên cạnh đó, ông Đính cũng khuyến cáo, giai đoạn "kiếm tiền dễ" từ bất động sản đã đi qua, không phải cứ mua là trúng như trước nên nhà đầu tư cần tính toán, thanh lọc cẩn trọng các sản phẩm đầu tư.