Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định nguồn cung căn hộ tại Hà Nội có tín hiệu tăng trưởng trở lại từ năm 2024 và duy trì xu hướng tăng tới thời điểm hiện tại.

Hiện mặt bằng giá bán căn hộ chung cư tại Hà Nội vượt mức 75 triệu đồng/m2, đây là mức giá không chỉ vượt xa tầm với của người dân có thu nhập thấp mà còn nằm ngoài khả năng chi trả của cả nhóm thu nhập trung bình-cao.

Điều này không chỉ tiềm ẩn các nguy cơ rủi ro đối với thị trường bất động sản, mà còn ảnh hưởng tiêu cực đến quá trình phát triển bền vững của Thủ đô, các chuyên gia khuyến nghị.

Dữ liệu nghiên cứu của VARS cho thấy, tại Hà Nội, tỷ trọng nguồn cung căn hộ mở bán mới thuộc phân khúc giá bình dân (khoảng 25 triệu đồng/m2) liên tục sụt giảm. Từ chỗ chiếm tỷ trọng 35% vào năm 2019 thì đã chính thức “vắng bóng” vào năm 2023.

Năm 2024, Hà Nội ghi nhận khoảng 30 nghìn căn hộ mở bán mới, cao nhất trong giai đoạn 5 năm. Nửa đầu năm 2025, hơn 10 nghìn căn hộ cũng được “bơm” ra thị trường.

Nhưng năm 2024, loại hình căn hộ trung cấp (25-50 triệu đồng/m2) cũng dần khan hiếm với hơn 95% nguồn cung căn hộ mở bán có giá bán từ 50 triệu đồng/m2 trở lên.

Dữ liệu nghiên cứu của VARS cho thấy trong quý II/2025, khu vực Hà Nội tiếp tục dẫn đầu cả nước về tốc độ tăng trưởng giá bán căn hộ chung cư. Giá bán trung bình căn hộ chung cư tại Hà Nội trong quý II đã đạt mức trung bình 75,5 triệu đồng/m2, tăng gần 8% so với quý trước và tăng mạnh 90% so với 2019.

Việc các chủ đầu tư mở bán dự án mới có giá cao trên 75 triệu/m2 và tiếp tục chào bán hàng tồn kho với mức giá điều chỉnh nhích lên giúp mặt bằng giá căn hộ chung cư thứ cấp tăng trở lại.

Tuy nhiên, VARS cho rằng thực tế thanh khoản thứ cấp không có nhiều cải thiện, giao dịch chuyển nhượng căn hộ vẫn chỉ ghi nhận chủ yếu tại các dự án căn hộ trong đại đô thị đã hình thành và thu hút cư dân về ở, có mức giá khoảng 50 triệu/m2 hoặc các chung cư cao cấp ở khu vực trung tâm.

Mức giá hiện nay không chỉ vượt xa khả năng chi trả của nhóm thu nhập thấp mà còn nằm ngoài tầm với của cả những người thuộc nhóm thu nhập trung bình cao.

Theo phản ánh từ các môi giới là hội viên của VARS, nhiều khách hàng trẻ, dù có thu nhập tốt, ở mức 40-50 triệu đồng/tháng, vẫn “không dám” mua nhà nếu không có sự hỗ trợ tài chính từ gia đình.

Áp lực trả nợ vay quá lớn, đặc biệt là khi lãi suất thả nổi sau thời gian ưu đãi tăng mạnh, trở thành rào cản tâm lý đáng kể đối với người trẻ - những người chú trọng đến chất lượng sống, trải nghiệm sống và sự linh hoạt trong tiêu dùng hơn là quyết định vay dài hạn hàng chục năm để sở hữu một căn hộ nhỏ.

Trên thực tế, ngườ trẻ bày tỏ việc các dự án nằm xa trung tâm thành phố, hệ thống giao thông kết nối rất kém. Gần như di chuyển rất tốn thờ gian mà mức chi phí sinh hoạt không rẻ hơn là bao. Anh Tâm, cư dân tại phường Giảng Võ chia sẻ...

VARS cho rằng trong ngắn hạn, giá căn hộ tại Hà Nội sẽ tiếp tục tăng do chi phí đầu vào tăng cao và kỳ vọng sinh lời của nhà đầu tư vẫn ở mức cao. Một bộ phận lớn nhà đầu tư hiện không chịu áp lực tài chính đáng kể, bao gồm áp lực từ chi phí vốn vay, nên chưa có động lực điều chỉnh giảm giá bán.

Ngược lại, kỳ vọng còn có xu hướng tăng lên trong bối cảnh lãi suất được duy trì ở mức thấp, dòng tiền giá rẻ tiếp tục được "bơm" ra thị trường và các chính sách thúc đẩy đầu tư công được triển khai mạnh mẽ trong bối cảnh nguồn cung bất động sản ở mức giá phù hợp vẫn đang khan hiếm.

Tình trạng này tiềm ẩn nhiều rủi ro đối với sự ổn định và phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, đồng thời làm trầm trọng thêm khoảng cách thu nhập và mức độ bất bình đẳng xã hội.

Khi cơ hội sở hữu nhà ở ngày càng thu hẹp, đặc biệt với nhóm người trẻ, họ dễ rơi vào trạng thái mất phương hướng tài chính. Một bộ phận có thể chọn hướng tiêu dùng “hưởng thụ hiện tại”, đổ tiền vào các mặt hàng xa xỉ hoặc trải nghiệm ngắn hạn vì cho rằng việc tiết kiệm để mua nhà là vô nghĩa - một thực tế từng được ghi nhận tại Hàn Quốc.

Một bộ phận khác thậm chí lựa chọn “nằm thẳng”, tức hạ thấp kỳ vọng, giảm động lực phấn đấu trong bối cảnh chi phí sinh hoạt ngày càng đắt đỏ, tương tự những gì đang diễn ra tại Trung Quốc. Giá nhà tăng cao cũng thúc đẩy xu hướng “ngại cưới, lười sinh” như VARS đã phản ánh trước đó.

×