Cú hích 600 triệu cổ phiếu KSF: Sunshine Group 'lột xác' quy mô và những khoảng lặng phía sau

M&A có quy mô lớn nhất thị trường bất động sản năm 2025

Theo thông báo từ Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX), bắt đầu từ phiên giao dịch ngày 24/12/2025, Tập đoàn Sunshine Group (mã chứng khoán: KSF) chính thức đưa vào giao dịch gần 600 triệu cổ phiếu niêm yết bổ sung. Với mệnh giá 10.000 đồng/cổ phiếu, tổng giá trị niêm yết bổ sung tính theo mệnh giá đạt gần 6.000 tỷ đồng. Như vậy, tổng khối lượng chứng khoán KSF đang lưu hành trên thị trường đã được nâng lên mức xấp xỉ 900 triệu đơn vị, tương ứng tổng giá trị niêm yết đạt khoảng 9.000 tỷ đồng.

Khối lượng cổ phiếu tăng thêm này xuất phát từ đợt phát hành hoàn tất vào tháng 9/2025 để thực hiện chào mua công khai cổ phiếu Công ty Cổ phần Phát triển Sunshine Homes. Thông qua nghiệp vụ hoán đổi này, Sunshine Homes chính thức trở thành công ty con, đánh dấu bước ngoặt trong hoạt động tái cấu trúc và tập trung kinh tế của Sunshine Group. Thương vụ được giới chuyên môn đánh giá là một trong những hoạt động mua bán - sáp nhập (M&A) có quy mô lớn nhất thị trường bất động sản năm 2025, giúp doanh nghiệp thâu tóm và quản lý hàng loạt dự án giá trị.

Các chỉ số tài chính của Sunshine Group ghi nhận sự tăng trưởng đột biến

Trước đó, vào cuối tháng 9/2025, Sunshine Group hoàn tất việc tăng vốn điều lệ từ 3.000 tỷ đồng lên gần 9.000 tỷ đồng thông qua phát hành cổ phiếu chào mua công khai cổ phiếu SSH của CTCP Phát triển Sunshine Homes.

Động thái này đánh dấu Sunshine Homes chính thức trở thành công ty con, thuộc chiến lược tái cấu trúc của Sunshine Group nhằm hợp nhất nguồn lực và tối ưu hóa quản trị. Quy mô tài chính của tập đoàn sau sáp nhập đã mở rộng đáng kể, phản ánh qua các chỉ số kinh doanh và tài chính 9 tháng đầu năm 2025.

Về kết quả kinh doanh, doanh thu hợp nhất đạt 4.882 tỷ đồng, tăng 125% so với cùng kỳ năm 2024 (2.174 tỷ đồng). Nguồn thu chính đến từ chuyển nhượng bất động sản và bất động sản đầu tư, chiếm tỷ trọng lớn, bên cạnh dịch vụ quản lý tòa nhà, kinh doanh và dịch vụ chứng khoán.

Lợi nhuận trước thuế tăng mạnh từ 769 tỷ đồng lên 2.042 tỷ đồng. Bên cạnh yếu tố biên lợi nhuận gộp được cải thiện, tỷ lệ chi phí tài chính trên doanh thu cũng giảm xuống còn 13% so với mức khoảng 25% trước đó.

Các chỉ số này cho thấy Sunshine Group đã tận dụng tốt danh mục dự án, với hơn 30 dự án lớn từ Bắc vào Nam, ước tính doanh thu bàn giao giai đoạn 2025-2027 vượt 300.000 tỷ đồng.

Tình hình tài chính cũng ghi nhận sự mở rộng quy mô. Tổng tài sản tăng đáng kể lên 78.780 tỷ đồng tính đến 30/9/2025, đưa Sunshine Group trở thành một trong những doanh nghiệp có tài sản hàng đầu trong ngày.

Cơ cấu tài sản chủ yếu là tài sản ngắn hạn (60.137 tỷ đồng, chiếm 75%), trong đó chủ yếu là các khoản phải thu ngắn hạn với 54.587 tỷ đồng phản ánh các khoản trả trước cho nhà thầu, cho vay liên quan M&A và đặt cọc mua cổ phần dự án.

Tài sản dài hạn đạt hơn 18.600 tỷ đồng ( chiếm 24%), với tài sản dở dang (9.749 tỷ đồng) từ chi phí xây dựng dự án và đầu tư tài chính (4.922 tỷ đồng), tăng mạnh nhờ góp vốn vào liên doanh như Cẩm Đình, Phú Thịnh Land và mua cổ phần SCG.

Về nguồn vốn, các khoản nợ phải trả chiếm 83% ở mức gần 65.000 tỷ đồng, tăng do mở rộng dự án. Nợ ngắn hạn chủ yếu từ người mua trả tiền trước (18.904 tỷ đồng, tập trung tại dự án Noble Palace và Sunshine Sky City).

Các khoản vay nợ ngắn hạn và dài hạn lần lượt là hơn 7.300 tỷ và 13.900 tỷ đồng. Quy mô vay nợ tăng lên tương ứng với việc mở rộng triển khai các dự án.

Vốn chủ sở hữu tăng lên 13.817 tỷ đồng, phù hợp quy định pháp luật về vốn tự có tối thiểu 15-20% cho dự án bất động sản.

Hiện tại, với vốn hóa thị trường đạt gần 80.000 tỷ đồng, Sunshine Group đã vượt qua nhiều tên tuổi lớn để trở thành doanh nghiệp có giá trị lớn thứ 2 trong ngành.

Trên thị trường chứng khoán, với mặt bằng thị giá KSF đang dao động quanh vùng 73.000 - 75.000 đồng/cổ phiếu, quy mô vốn hóa của Sunshine Group cũng đang tiến gần mốc 70.000 tỷ đồng, đưa doanh nghiệp vào nhóm dẫn đầu thị trường bất động sản về giá trị vốn hóa.

Bóng dáng của Sunshine Group tại Dự án Sân Golf Hòn Rơm chậm tiến độ hơn 13 năm

Vào đầu tháng 12/2025 Thanh tra tỉnh Lâm Đồng vừa ban hành kết luận về Thanh tra chuyên đề các công trình, dự án có khó khăn vướng mắc, chậm tiến độ, tồn đọng kéo dài, hiệu quả thấp, nguy cơ gây thất thoát, lãng phí đối với dự án Sân Golf Hòn Rơm.

Theo đó, dự án Sân Golf Hòn Rơm được UBND tỉnh Bình Thuận cũ (nay là tỉnh Lâm Đồng) cấp Giấy chứng nhận đầu tư lần đầu vào năm 2007 cho Công ty TNHH Phát triển S.I làm nhà đầu tư, với mục tiêu đầu tư xây dựng một tổ hợp, gồm: sân golf, rừng sinh thái, các khách sạn, nhà hàng, biệt thự, tại phường Mũi Né, thành phố Phan Thiết, tỉnh Bình Thuận (nay là phường Mũi Né, tỉnh Lâm Đồng).

Dự án có quy mô 196,9ha, trong đó có 24,8ha nằm trong quy hoạch 3 loại rừng, tổng vốn đầu tư 548,8 tỷ; Thời hạn hoạt động 50 năm kể từ ngày được UBND tỉnh Bình Thuận cấp Giấy chứng nhận đầu tư.

Theo Thanh tra tỉnh Lâm Đồng, sau quá trình kiểm tra, xác minh, Thanh tra kết luận dự án chậm tiến độ 13 năm 6 tháng.

Đồng thời, Công ty TNHH Phát triển S.I không lập thủ tục điều chỉnh Giấy Chứng nhận đầu tư (do thay đổi quy mô, diện tích thực hiện dự án) khi cơ quan có thẩm quyền thu hồi phần diện tích 1.388.860m2 giao cho Công ty TNHH Đầu tư Sài Gòn thực hiện dự án khai thác khoáng sản.

Công ty TNHH Phát triển S.I không tập trung nguồn lực, không triển khai kịp thời các thủ tục pháp lý có liên quan để triển khai dự án. Trách nhiệm thuộc về Công ty TNHH Phát triển S.I.

Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Bình Thuận chưa thực hiện đầy đủ nhiệm vụ theo dõi, đánh giá dự án thuộc phạm vi quản lý theo quy định.

Sở Tài nguyên và Môi trường tham mưu UBND tỉnh ban hành Quyết định số 2947/QĐ-UBND tỉnh ngày 14/10/2009 về thu hồi và cho Công ty TNHH Phát triển S.I thuê 322.110 m2 đất để thực hiện dự án không phù hợp với nhu cầu sử dụng đất theo Giấy chứng nhận đầu tư được cấp là không đúng quy định.

Sở Tài nguyên và Môi trường tham mưu UBND tỉnh ban hành Quyết định số 3869/QĐ-UBND ngày 28/12/2016 cho phép Công ty TNHH Phát triển S.I chuyển mục đích sử dụng đất từ “đất cơ sở sản xuất, kinh doanh” sang “đất ở đô thị” đối với diện tích 25.828,5 m, không phù hợp với kế hoạch sử dụng đất năm 2016 của thành phố Phan Thiết được UBND tỉnh phê duyệt tại Quyết định số 633/QĐ-UBND ngày 08/3/2016 là không đúng theo quy định.

Tuy nhiên, ngày 23/8/2022, UBND tỉnh đã ban hành Quyết định số 1766/QĐ- UBND chuyển toàn bộ diện tích 25.828,5 m2 đất ở đô thị tại Quyết định số 3869/QĐ- UBND trở lại đất cơ sở sản xuất, kinh doanh, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt.

Công ty TNHH Phát triển S.I triển khai xây dựng các hạng mục công trình Khu nghỉ dưỡng Sunny Villa của dự án vào năm 2009 không có Giấy phép và không thuộc trường hợp được miễn Giấy phép xây dựng theo quy định.

UBND phường Mũi Né (cũ) thực hiện công tác quản lý tình hình trật tự xây dựng tại địa phương chưa chặt chẽ, để xảy ra tình trạng xây dựng trái phép và không tổ chức kiểm tra, xử lý trong thời gian dài. Trách nhiệm thuộc về Công ty TNHH Phát triển S.I và UBND phường Mũi Né (cũ) và cá nhân được giao nhiệm vụ trong công tác quản lý trật tự xây dựng tại địa phương.

Việc chấp hành nghĩa vụ tài chính về đất đai Tính đến hết kỳ 1/2025, Công ty TNHH Phát triển S.I còn nợ tiền thuê đất là 17.535.180.285 đồng (chưa tính tiền chậm nộp) là không thực hiện đúng quy định. Trách nhiệm chính thuộc về Công ty TNHH Phát triển S.I và trách nhiệm của Thuế tỉnh trong công tác quản lý nhà nước về thuế. 

Trước những tồn tại trên, Thanh tra tỉnh kiến nghị, dự án chậm tiến độ 13 năm 6 tháng (tính thời điểm ngày 0/7/2025), thuộc trường hợp thu hồi dự án (nếu chậm tiến độ 24 tháng). Tuy nhiên để tháo gỡ khó khăn, vướng mắc tạo điều kiện cho Công ty Cổ phần Phát triển S.I và thu hút đầu tư, Thanh tra tỉnh kiến nghị Chủ tịch UBND tỉnh giao Sở Tài chính tham mưu UBND tỉnh đề xuất Ban Chỉ đạo 751 của Trung ương xem xét, chấp thuận cho Công ty Cổ phần Phát triển S.I được tiếp tục đầu tư thực hiện dự án theo đúng trình tự, thủ tục pháp luật theo quy định.

Đối với Sở Tài chính, hướng dẫn Công ty thực hiện điều chỉnh dự án trên cơ sở đề nghị của Nhà đầu tư được tiếp tục thực hiện đầu tư dự án trên phần diện tích đã được UBND tỉnh cho thuê (có cam kết tiến độ hoàn thành); qua đó, rà soát, đánh giá tính khả thi của dự án, nguồn lực của Nhà đầu tư để tham mưu UBND tỉnh quyết định theo quy định pháp luật.

Tổ chức họp kiểm điểm, rút kinh nghiệm trong thực hiện công tác quản lý nhà nước đối với việc theo dõi, giám sát, đánh giá dự án đầu tư thuộc phạm vi quản lý đã để xảy ra tồn tại, thiếu sót nêu trên.

Đối với Sở Nông nghiệp và Môi trường, nghiên cứu, đánh giá lại toàn diện nhu cầu sử dụng đất của Dự án, tham mưu UBND tỉnh xử lý theo quy định. Phối hợp với Sở Tài chính hướng dẫn Nhà đầu tư thực hiện các thủ tục pháp lý liên quan để tiếp tục triển khai thực hiện.

Tổ chức họp kiểm điểm, xử lý trách nhiệm đối với các tập thể, cá nhân có đến những hạn chế, thiếu sót tại kết luận này.

Đối với Thuế tỉnh Lâm Đồng Đôn đốc Nhà đầu tư thực hiện nộp số tiền thuê đất tính đến hết kỳ I/2025 (17.535.180.285 đồng và tiền chậm nộp); rà soát việc thực hiện nghĩa vụ thuế còn nợ của Nhà đầu tư để xử lý theo quy định.

Đối với Công ty Cổ phần Phát triển S.I, khẩn trương thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thuế theo quy định của pháp luật.

Sau khi hoàn tất nghĩa vụ tài chính, chủ động liên hệ với Sở Tài chính, Sở Nông nghiệp và Môi trường để thực hiện điều chỉnh dự án; tập trung nguồn lực để triển khai hoàn thành đưa Dự án đi vào hoạt động theo tiến độ cam kết. 

Đối với phần diện tích đất 1.388.860 m2 đã bị thu hồi, liên hệ với Sở Tài chính, Sở Nông nghiệp và Môi trường để được hướng dẫn thủ tục nếu tiếp tục có nhu cầu thuê đất để đầu tư dự án…

Được biết, Phát triển S.I thành lập năm 2007 tại tỉnh Bình Thuận (cũ), ông Dương Văn Phúc làm Tổng Giám đốc kiêm đại diện pháp luật. Tính tới tháng 5/2021, công ty có vốn điều lệ 240 tỷ đồng; trong đó Công ty TNHH Đầu tư Sài Gòn nắm 23.33%, Seung-Il Co. Ltd nắm 76.67%.

Ngày 11/05/2021, Công ty giảm vốn về còn 110.5 tỷ đồng do nhà đầu tư nước ngoài rút bớt vốn. Theo đó tỷ lệ sở hữu 2 cổ đông sáng lập lần lượt là 50.666% và 49.334%. Ba ngày sau đến 14/05, phần vốn của nhà đầu tư nước ngoài chuyển hết cho ông Dương Văn Phúc, doanh nghiệp chính thức thuộc sở hữu 100% vốn tư nhân trong nước.

Cập nhật đến tháng 3/2022, công ty có vốn 500 tỷ đồng và đã chuyển thành hình thức công ty cổ phần. Đáng chú ý vốn điều lệ từ thuộc sở hữu 2 cá nhân gồm bà Đỗ Thị Định (40%) và ông Phúc (56%) nay chuyển cho CTCP Tập đoàn KSFinance 40%, Công ty TNHH Đầu tư Sài Gòn 11.2%, ông Phúc 48.5%.

Đầu tư Sài Gòn thành lập giữa năm 2002 tại TP HCM, cũng do ông Phúc làm Chủ tịch HĐTV kiêm đại diện pháp luật. Cập nhật vào tháng 5/2018, Công ty có vốn điều lệ 90 tỷ đồng; trong đó ông Phúc nắm 30%, bà Huỳnh Hồng Ngọc 60%, bà Võ Phương Lâm 10%. Tháng 11/2022, vị trí cũng như phần vốn của ông Phúc được thay thế bởi ông Mai Thanh Phong. Tới tháng 11/2024, phần vốn của ông Phong cũng như chức Chủ tịch HĐTV kiêm đại diện pháp luật tiếp tục chuyển sang ông Võ Chí Hảo (sinh năm 2001).

CTCP Tập đoàn KSFinance hiện đã đổi tên thành CTCP Tập đoàn Sunshine (HNX: KSF). Vào tháng 6/2024, KSF thông qua chuyển nhượng 29 triệu cổ phần (chiếm 58% tổng vốn điều lệ) Phát triển S.I cho Công ty TNHH Dịch vụ Thương mại S-Mart với giá 522 tỷ đồng.

Tính đến 30/09/2025, KSF còn nắm 3.5 triệu cp Phát triển S.I (tương đương 7% vốn) và sử dụng số cổ phần còn lại này làm tài sản bảo đảm cho khoản trái phiếu phát hành của CTCP Đầu tư Kinh doanh Bất động sản S-homes.

S-Mart hiện do ông Nguyễn Văn Huy làm làm Chủ kiêm Tổng Giám đốc.

×