Theo Thạc sĩ Đinh Thùy Dung, Luật đất đai 2013 quy định rằng hợp đồng chuyển nhượng hoặc mua, bán quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ một số trường hợp có quy định riêng của pháp luật về đất đai. Được biết, công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng thực hiện chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng hoặc giao dịch dân sự khác bằng văn bản; chứng nhận tính chính xác, hợp pháp và không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt.

Hợp đồng mua bán nhà đất phải công chứng hay chứng thực?
Hợp đồng mua bán nhà đất phải công chứng hay chứng thực? Ảnh minh họa

Còn chứng thực dưới góc độ pháp lý có thể được hiểu là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện việc xác nhận tính chính xác và tính hợp pháp của các loại giấy tờ, văn bản hoặc chữ ký của các cá nhân nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các cá nhân, tổ chức có liên quan trong các quan hệ dân sự, hành chính, kinh tế,… theo quy định của pháp luật.

2. Hợp đồng mua bán nhà đất có bắt buộc phải được công chứng?

Theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 thì hợp đồng mua bán nhà đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực.

Theo đó, hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất hay hợp đồng mua bán nhà đất là hợp đồng yêu cầu bắt buộc phải tuân thủ việc công chứng hợp đồng mua bán tại cơ quan, văn phòng công chứng. Nếu hợp đồng mua bán nhà đất mà không được công chứng thì đó là hợp đồng vô hiệu hay không có hiệu lực pháp luật.

Mặt khác, khi thực hiện sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã mua, bán mà không có hợp đồng công chứng thì không thể làm thủ tục sang tên theo quy định của pháp luật được. Tuy nhiên, pháp luật hiện nay cũng có quy định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì không cần phải thực hiện công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.

3. Hợp đồng mua bán nhà đất không công chứng có hiệu lực không?

Việc sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ việc mua, bán đòi hỏi phải cung cấp hợp đồng mua bán nhà đất có công chứng, chứng thực thì mới có thể thực hiện được. Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp bên bán đã chuyển đi nơi khác và không thể liên lạc được để công chứng hợp đồng mua bán nhà đất thì có thể hợp pháp hóa hợp đồng mua bán nhà đất đó theo các hình thức được quy định tại khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 như sau: đồi với giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch đó thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch dân sự đó. Khi đó, các bên tham gia vào giao dịch dân sự không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực hợp đồng.

Theo quy định hiện hành thì hợp đồng mua bán nhà đất bắt buộc phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực. Ảnh minh họa

Dựa theo quy định trên, nếu một trong các bên tham gia vào hợp đồng mua bán nhà đất đã thực hiện ít nhất là hai phần ba nghĩa vụ trong hợp đồng, và có giấy tờ chứng minh được việc thực hiện hai phần ba nghĩa vụ hợp đồng của mình như biên nhận, biên lai, thông tin chuyển khoản. . . theo quy định của pháp luật thì hợp đồng mua bán nhà đất đó vẫn có hiệu lực pháp lý. Khi đó, một trong các bên hoặc tất cả các bên tham gia vào hợp đồng mua bán nhà đất được yêu cầu Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng và các bên sẽ không cần thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Như vậy. theo quy định hiện hành thì hợp đồng mua bán nhà đất bắt buộc phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực. Tuy nhiên, nếu bên bán đã chuyển đi nơi khác và không thể liên lạc được, đồng thời bên còn lại chứng minh được việc đã hoàn thành hai phần ba nghĩa vụ của hợp đồng thì có thể yêu cầu Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà đất mà không phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà đất đó.

4. Nên công chứng hay chứng thực hợp đồng mua bán nhà đất?

Theo các quy định của pháp luật đã phân tích ở trên thì các bên tham gia vào hợp đồng mua bán nhà đất có quyền lựa chọn công chứng hoặc chứng thực hợp đồng mua bán nhà đất. Tuy nhiên, trước khi các bên lựa chọn công chứng hay chứng thực hợp đồng mua bán nhà đất thì cần phải hiểu về những ưu điểm và nhược điểm của công chứng và chứng thực.

– Về nội dung

+ Công chứng: Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 2 Luật Công chứng năm 2014 thì công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất hay công chứng hợp đồng mua bán nhà đất được hiểu là việc công chứng viên chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng bằng văn bản.

+ Chứng thực: Căn cứ theo quy định tại khoản 4 Điều 2 Nghị định 23/2015/NĐ-CP thì Ủy ban nhân dân cấp xã chứng thực về thời gian, địa điểm giao kết hợp đồng mua bán nhà đất; chứng thực năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của các bên tham gia hợp đồng mua bán nhà đất.

– Về giá trị pháp lý

+ Công chứng: Hợp đồng mua bán nhà đất được công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan tham gia vào quan hệ hợp đồng; trong trường hợp bên có nghĩa vụ không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên còn lại có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp các bên tham gia hợp đồng mua bán nhà đất có thỏa thuận khác.

Hợp đồng mua bán nhà đất được công chứng có giá trị chứng cứ; những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng đã được công chứng không phải chứng minh, trừ trường hợp bị Tòa án tuyên bố là vô hiệu theo quy định của pháp luật.

+ Chứng thực: Hợp đồng mua bán nhà đất được chứng thực theo quy định của Nghị định 23/2015/NĐ-CP có giá trị chứng cứ chứng minh về thời gian, địa điểm các bên đã ký kết hợp đồng mua bán nhà đất; chứng minh được năng lực hành vi dân sự, ý chí tự nguyện, chữ ký hoặc dấu điểm chỉ của các bên tham gia hợp đồng mua bán nhà đất (không có giá trị chứng cứ chứng minh về nội dung, trừ thời gian, địa điểm hợp đồng chuyển nhượng).

Như vậy, có thể thấy hình thức công chứng có giá trị pháp lý cao hơn so với hình thức chứng thực hợp đồng. Hợp đồng đã công chứng có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan tham gia vào quan hệ hợp đồng; trong trường hợp một bên không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật (bên bán phải chuyển quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua; bên mua phải trả tiền); hợp đồng đã công chứng có giá trị chứng cứ và những tình tiết, sự kiện trong hợp đồng đã được công chứng không cần phải chứng minh. Còn đối với hợp đồng được chứng thực tuy có giá trị pháp lý thấp hơn nhưng lại thuận lợi hơn khi thực hiện, bởi văn phòng công chứng chủ yếu tập trung tại các thành phố nên việc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã sẽ thuận lợi hơn cho người dân. Tuy nhiên, điểm hạn chế của hợp đồng được chứng thực là khi xảy ra tranh chấp thì hợp đồng chứng thực không có giá trị chứng cứ chứng minh về tình tiết, sự kiện trong hợp đồng mà chỉ chứng minh được về thời gian, địa điểm giao kết hợp đồng, do đó khi khởi kiện tại Tòa án nguyên đơn có nghĩa vụ chứng minh tình tiết, sự kiện trong hợp đồng đó.

Từ những phân tích trên có thể thấy, khi mua bán nhà đất thì hai bên tham gia vào hợp đồng mua bán nhà đất có thể thỏa thuận thống nhất công chứng hay chứng thực hợp đồng, việc lựa chọn hình thức công chứng hay chứng thực không làm ảnh hưởng đến giá trị pháp lý cũng như hiệu lực của hợp đồng mua bán nhà đất.

4. Những lưu ý khi công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà đất

4.1. Nơi công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà đất

– Nơi công chứng hợp đồng mua bán nhà đất

Theo quy định tại Điều 42 Luật Công chứng năm 2014 quy định về phạm vi công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản như thì công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng chỉ được quyền công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản theo quy định của pháp luật.

Như vậy, khi công chứng hợp đồng mua bán nhà đất thì người có nhu cầu công chứng mang hồ sơ tới văn phòng công chứng hoặc phòng công chứng có trụ sở tại tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi có nhà, đất để thực hiện việc công chứng hợp đồng mua bán nhà đất.

– Nơi chứng thực hợp đồng nhà đất

Căn cứ theo quy định tại điểm d và điểm đ khoản 2 Điều 5 Nghị định 23/2015/NĐ-CP, thì khi chứng thực hợp đồng, giao dịch liên quan đến thực hiện các quyền của người sử dụng đất và chứng thực hợp đồng, giao dịch về nhà ở như hợp đồng mua bán nhà đất thì người có nhu cầu chứng thực mang hồ sơ tới Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất để thực hiện chứng thực hợp đồng mua bán nhà đất.

4.2. Những loại hợp đồng, giao dịch mua bán nhà đất bắt buộc công chứng, chứng thực

Theo quy định tại Điểm a, Khoản 3, Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định, những trường hợp hợp đồng, giao dịch liên quan đến nhà đất phải được công chứng, chứng thực bao gồm:

– Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng nhà, đất phải được công chứng hoặc chứng thực.

– Các văn bản về thừa kế về quyền sử dụng nhà, đất cũng phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.

– Các hợp đồng giao dịch mua bán nhà đất liên quan đến việc thực hiện các quyền của người sử dụng nhà, đất sẽ do các tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở trên địa bàn cấp tỉnh nơi có nhà, đất công chứng hoặc Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà, đất thực hiện chứng thực.

4.3. Những loại hợp đồng, giao dịch mua bán nhà đất không bắt buộc phải công chứng, chứng thực

Không phải bất cứ một hợp đồng, giao dịch mua bán nhà đất nào cũng cần phải công chứng hay chứng thực theo quy định của pháp luật. Vẫn có một số trường hợp hợp đồng mua bán nhà đất không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực. Cụ thể, theo quy định tại Điểm b, Khoản 3, Điều 167 Luật Đất đai 2013 vẫn có một số loại hợp đồng, giao dịch thực hiện quyền của người sử dụng nhà, đất mà không bắt buộc phải công chứng, chứng thực bao gồm:

– Hợp đồng cho thuê hoặc cho thuê lại quyền sử dụng nhà, đất và hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì không cần phải công chứng, chứng thực.

– Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng nhà, đất mà một hoặc các bên tham gia vào quan hệ hợp đồng là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì hợp đồng đó không cần công chứng hoặc chứng thực.

Nếu rơi vào một trong hai trường hợp trên thì việc công chứng hoặc chứng thực các hợp đồng, giao dịch mua bán nhà đất sẽ được thực hiện khi các bên tham gia vào quan hệ hợp đồng có yêu cầu.

5. Hồ sơ công chứng hợp đồng mua bán đất

Theo căn cứ Luật Đất đai năm 2013 và Bộ luật Dân sự năm 2015. Hai bên cùng cần phải đến văn phòng công chứng hoặc Uỷ ban nhân dân phường. Theo đó:

Người bán cần chuẩn bị các giấy tờ sau:

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất.

- Chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu của bên bán (cả vợ và chồng ).

- Sổ Hộ khẩu của bên bán (cả vợ và chồng).

- Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân của bên bán (Đăng ký kết hôn ).

* Trong trường hợp bên bán chỉ có một người chưa kết hôn thì cần những giấy tờ sau:

- Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu từ trước tới nay sống độc thân ).

- Bản án ly hôn + Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu đã ly hôn ).

- Giấy chứng tử của vợ hoặc chồng + Giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu vợ hoặc chồng đã chết trước khi có tài sản).

- Giấy tờ chứng minh tài sản riêng do được tặng cho riêng, do được thừa kế riêng hoặc có thoả thuận hay bản án phân chia tài sản ( Hợp đồng tặng cho, văn bản khai nhận thừa kế, thoả thuận phân chia, bản án phân chia tài sản ).

-Hợp đồng uỷ quyền bán ( Nếu có ).

Người mua cần cung cấp các giấy tờ sau:

- Chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu của bên mua (cả vợ và chồng nếu bên mua là hai vợ chồng).

- Sổ hộ khẩu của bên mua (cả vợ và chồng).

- Giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân của bên mua (Đăng ký kết hôn ).

- Phiếu yêu cầu công chứng + tờ khai.

- Hợp đồng uỷ quyền mua (nếu có ).