04 bước để chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp theo đúng quy định pháp luật

04 bước để chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp

Theo Điều 10 Luật Đất đai 2013 phân loại rõ 3 nhóm đất đai gồm: Nhóm đất nông nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp, nhóm đất chưa sử dụng.Và việc phân loại này căn cứ vào mục đích sử dụng của từng loại đất.

Nhà nước mới là chủ thể được quyền quyết định mục đích sử dụng đất thông qua quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất và cho phép chuyển mục đích sử dụng đất. Việc chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp phải được được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định tại Điều 57 Luật Đất đai 2013. Đồng thời, khoản 3 Điều 12 của Luật này quy định rõ: “ Nghiêm cấm hành vi sử dụng đất không đúng mục đích”.

Như vậy, việc xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp là hành vi vi phạm pháp luật đã được quy định tại Luật Đất đai 2013.

Người dân cần thực hiện xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở. Căn cứ theo điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm: “… d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp.”

Điều kiện để chuyển đất nông nghiệp sang đất ở là phải được UBND cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương) nơi có đất cho phép.

Xây dựng nhà trên đất nông nghiệp chưa chuyển mục đích là vi phạm pháp luật về đất đai, phá vỡ quy hoạch mức phạt có thể lên đến 1 tỷ đồng và không được "nộp phạt để tồn tại". Ảnh minh họa

Vậy để được xây dựng nhà trên đất nông nghiệp người dân cần chuẩn bị các thủ tục hành chính theo các bước sau đây:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Hộ gia đình, cá nhân cần chuẩn bị 01 bộ hồ sơ, gồm: Đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất. Giấy chứng nhận (Sổ đỏ, Sổ hồng).

Bước 2. Nộp hồ sơ

Hộ gia đình, cá nhân sẽ nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa để chuyển cho Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện. Trong trường hợp nơi chưa tổ chức bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Phòng Tài nguyên và Môi trường cấp huyện.

Bước 3. Tiếp nhận hồ sơ

Khi hồ sơ đẩm bảo các điều kiện thì bộ phận tiếp nhận sẽ ghi vào sổ tiếp nhận và trao phiếu tiếp nhận cho người nộp hồ sơ. Trường hợp hồ sơ bị thiếu, chưa hợp lệ thì trong thời gian không quá 03 ngày làm việc bộ phận tiếp nhận phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung, hoàn chỉnh theo quy định.

Bước 4. Giải quyết yêu cầu

Sau khi được tiếp nhận hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất, hộ gia đình, người dân sẽ phải nộp tiền sử dụng đất theo thông báo của cơ quan thuế. Đây là nghĩa vụ bắt buộc của người sử dụng đất.

Ngoài ra, hộ gia đình, người dân cần lưu ý về thời gian giải quyết hồ sơ đó là: Không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; không quá 25 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn. Thời gian trên không tính thời gian các ngày nghỉ, ngày lễ theo quy định của pháp luật; không tính thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất.

Việc chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp phải được được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định tại d khoản 1 Điều 57 Luật đất đai 2013. Ảnh minh họa

Điều kiện để xây dựng nhà ở

Để xây dựng được nhà ở theo đúng quy định của pháp luật cần đáp ứng các điều kiện sau:

Điều kiện về đất xây dựng nhà ở: Đất để xây nhà ở phải đúng mục đích là “đất ở”được ghi nhận tại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các loại giấy tờ khác quy định tại Điều 100 Luật Đất đai và chỉ được xây dựng trên đất hợp pháp của mình. theo quy định của Luật Đất đai. Trong trường hợp chưa phải mục đích đất ở, người sử dụng đất phải làm thủ tục xin chuyển mục đích sử dụng đất sang thành đất ở.

Ngoài điều kiện về đất xây dựng, công trình nhà ở còn phải đáp ứng quy định tại Luật nhà ở và Luật xây dựng. Cụ thể: Điều kiện đối với công trình nhà ở phải tuân thủ quy định tại Điều 42, Điều 43 của Luật Nhà ở 2014 . Theo đó, đối với phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân tại khu vực nông thôn: Phải phù hợp quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, kết nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật của khu vực nhà ở và bảo đảm yêu cầu vệ sinh, môi trường.

Đối với phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị: Việc xây dựng nhà ở hiện có phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng, thiết kế đô thị. Đối với nhà ở yêu cầu phải có Giấy phép xây dựng thì phải xây dựng theo Giấy phép xây dựng theo quy định của Luật xây dựng 2014.

Người dân cần thực hiện xin chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở. Căn cứ theo điểm d khoản 1 Điều 57 Luật Đất đai 2013 quy định trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm: “… d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp. Ảnh minh họa

Mức xử phạt hành chính hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở

Bên cạnh đó, khi người sử dụng đất xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp là hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất và sẽ bị xử lý vi phạm hành chính và buộc phải khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm; buộc nộp lại số lợi ích thu bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm theo quy định của pháp luật. Đối với các tổ chức vi phạm sẽ nâng mức phạt gấp 02 lần mức phạt tiền đối với cá nhân có cùng một hành vi vi phạm.

Căn cứ quy định tại Điều 9, 10 và 11 Nghị định 91/2019/NĐ-CP thì hành vi tự ý chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép sẽ bị xử phạt các ở các mức sau:

Trường hợp chuyển đất trồng lúa sang đất ở: Tại khu vực nông thôn mức phạt áp dụng theo diện tích từ 3.000.000 VNĐ đến 250.000.000 VNĐ. Tại khu vực thành thị mức phạt từ 6.000.000 VNĐ đến 500.000.000 VNĐ.

Trường hợp chuyển đất trồng cây hàng năm khác, đất trồng cây lâu năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối, đất nông nghiệp khác sang đất ở: Tại khu vực nông thôn mức phạt áp dụng từ 3.000.000 VNĐ đến 200.000.000 VNĐ. Tại khu vực thành thị mức phạt từ 6.000.000 VNĐ đến 400.000.000 VNĐ. Các mức phạt sẽ căn cứ theo diện tích đất bị chuyển đổi sử dụng sai mục đích.

Trường hợp chuyển đất rừng đặc dụng là rừng trồng, đất rừng phòng hộ là rừng trồng, đất rừng sản xuất là rừng trồng sang đất ở: căn cứ theo diện tích đất chuyển đổi không đúng mục đích cơ quan có thẩm quyền sẽ sử phạt theo mức từ 3.000.000 VNĐ đến 250.000.000 VNĐ.