Vụ ‘bỏ cọc’ đấu giá đất ở Thủ Thiêm: Nhìn từ góc độ pháp lý và giải pháp đặt ra

TS. Trần Minh Sơn: Khẩn trương sửa Luật Đấu giá tài sản 2016 và Luật Đất đai 2013 để quy định chặt chẽ nhà đầu tư tham gia đấu giá, ngăn chặn các hành vi "quân xanh - quân đỏ", "thông đồng" trong đấu giá. Ảnh: VGP/Lê Sơn.

Cổng TTĐT Chính phủ có cuộc trao đổi với Luật gia, TS. Trần Minh Sơn (Bộ Tư pháp, Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài Thương mại quốc tế Thái Bình Dương) xung quanh vấn đề này.

Những hệ lụy xấu và ảnh hưởng

TS. Trần Minh Sơn phân tích: Việc đấu giá lô đất 3.12 Thủ Thiêm với giá khởi điểm là 2.942 tỷ đồng và thực tế có nhiều nhà đầu tư, trong đó có Công ty cổ phần Capital One Financial, đã đưa ra trước mức giá 23.800 tỷ đồng (Tập đoàn Tân Hoàng Minh trả giá là 24.500 tỷ đồng). Các nhà đầu tư đã phải bỏ cuộc vì mức giá của Tân Hoàng Minh quá cao, bước giá cuối cùng cách biệt đến 700 tỷ đồng (tổng bỏ giá gấp 41,6 lần số tiền đặt trước), không phù hợp với đơn giá và tính khả thi của dự án. Tân Hoàng Minh bỏ cọc, kết quả ngân sách TP. Hồ Chí Minh thất thu số tiền hàng chục nghìn tỷ đồng để đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng đô thị, hạ tầng xã hội phục vụ lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng và để hoàn trả lại chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư mà Thành phố đã thực hiện trước đây trong bối cảnh ngân sách đang khó khăn hiện nay.

Theo TS. Trần Minh Sơn, việc bỏ cọc đấu giá lô đất Thủ Thiêm gây hệ lụy đến giá đất vẫn đang bị đánh giá “ảo” khi bị đẩy lên mức quá cao so với giá trị thực ở thời điểm hiện tại, không có lợi cho sự phát triển ổn định, bền vững của thị trường bất động sản và gây hệ lụy với phát triển kinh tế của TP Hồ Chí Minh. Giá đất mới quá cao bất lợi cho các chủ đầu tư chưa nộp tiền sử dụng đất, hoặc mới “tạm nộp” tiền sử dụng, nhất là đối với chủ đầu tư đã ký hợp đồng huy động vốn trước của khách hàng, vì nếu xác định tiền sử dụng đất theo giá thị trường dựa trên các mức giá “khủng” mới xác lập thì tiền sử dụng đất sẽ tăng lên rất nhiều và chủ đầu tư sẽ bị thiệt hại. Một số doanh nghiệp có thể “lợi dụng” giá đã đấu giá rất cao để xin định giá lại tài sản, nhất là tài sản thế chấp, đánh “vống” giá trị tài sản nhà đất để được vay thêm, “rút ruột” ngân hàng, hoặc để “làm sạch” bảng cân đối tài chính.

Việc doanh nghiệp bỏ cọc sau “chiêu kích giá đất” tác động tiêu cực đến tất cả các phân khúc thị trường bất động sản theo hiệu ứng “bình thông nhau”, gây trở ngại cho việc thực hiện mục tiêu kéo giảm giá nhà ở thương mại. Đồng thời, giá trúng đấu giá lô đất Thủ Thiêm quá cao làm giảm tính “hấp dẫn” của thị trường bất động sản TPHCM, gây khó cho việc thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài để thực hiện mục tiêu xây dựng “Trung tâm tài chính quốc tế và khu vực” tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Nguyên nhân từ bất cập, hạn chế của pháp luật

TS. Trần Minh Sơn nhìn nhận: Luật Đấu giá 2016 quy định “phải nộp tiền đặt trước” với mức “tối đa là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá” nhưng lại không quy định nhà đầu tư phải nộp thêm “tiền đặt trước”, hoặc phải có văn bản cam kết nộp bổ sung “tiền đặt trước”, hoặc phải có văn bản bảo lãnh thanh toán của tổ chức tín dụng trong trường hợp nhà đầu tư “trả giá” tài sản đấu giá cao hơn rất nhiều lần so với “giá khởi điểm của tài sản đấu giá”, để chứng minh năng lực tài chính của nhà đầu tư và đảm bảo nghĩa vụ thanh toán giá trị tài sản trúng đấu giá.

“Do thiếu các quy định pháp luật về điều kiện tham gia đấu giá quyền sử dụng đất, nhất là điều kiện chứng minh nhà đầu tư “không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất để thực hiện dự án đầu tư khác” và điều kiện chứng minh “có năng lực tài chính” của nhà đầu tư, nên Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản đã ban hành “Quy chế cuộc đấu giá tài sản” yêu cầu nhà đầu tư “phải thực hiện cam kết bằng văn bản” và các cam kết để chứng minh năng lực tài chính nhưng mang tính hình thức và lỏng lẻo”, TS. Trần Minh Sơn nêu rõ.

Các phương pháp xác định “giá khởi điểm” đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai vẫn còn “bất cập”, chưa đảm bảo nguyên tắc “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” (quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai 2013). Bốn cuộc đấu giá 4 lô đất Thủ Thiêm càng cho thấy “bất cập” của các phương pháp định giá đất để xác định “giá khởi điểm” đấu giá quyền sử dụng đất rất thấp so với giá đất trúng đấu giá.

Giải pháp thời gian tới

Đất đai vẫn được xem là nguồn tài nguyên lớn và việc thực hiện phương thức đấu giá quyền sử dụng đất là phương thức hữu hiện nhất, đảm bảo sự công bằng, minh bạch và tạo nguồn thu lớn cho ngân sách nhà nước. Để “lành mạnh hóa” phương thức đấu giá quyền sử dụng đất trong thời gian tới, TS. Trần Minh Sơn đề xuất thực hiện đồng bộ các giải pháp sau:

Thứ nhất, thực hiện nghiêm túc Công điện số 1767/CĐ-CP ngày 21/12/2021 của Thủ tướng Chính phủ trong việc rà soát, kiểm tra hoạt động tổ chức đấu giá, đề xuất cấp thẩm quyền sửa đổi, điều chỉnh, bổ sung các quy định của pháp luật.

Thứ hai, sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đấu giá tài sản 2016 để quy định chặt chẽ điều kiện nhà đầu tư tham gia đấu giá phải có năng lực tài chính và không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai, không để xảy ra tình trạng bất hợp lý đối với nhà đầu tư chỉ nộp “tiền đặt trước” với giá trị thấp, nhưng trả giá trúng đấu giá với giá trị cao hơn rất nhiều lần.

Thứ ba, sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đấu giá tài sản 2016 để kiểm soát và nâng cao chất lượng hoạt động đấu giá tài sản, bắt đầu từ công tác định “giá khởi điểm đấu giá” và nâng cao chất lượng hoạt động bán đấu giá tài sản nhằm phòng, chống tiêu cực, tham nhũng trong đấu giá quyền sử dụng đất, không để xảy ra tình trạng đấu giá “quân xanh - quân đỏ”, hoặc ngăn ngừa hành vi “thông đồng” giữa các nhà đầu tư tham gia đấu giá, hoặc “thông đồng” giữa các nhà đầu tư với người của cơ quan tổ chức đấu giá.

Thứ tư, sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2013; xem xét bổ sung quy định “Giá đất cụ thể được sử dụng để làm giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất” (Điều 114 Luật Đất đai 2013); sửa đổi, bổ sung quy định về “các phương pháp định giá đất” để định “giá đất cụ thể” làm “giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất” đảm bảo nguyên tắc giá đất “phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường”; sửa đổi, bổ sung Điều 64 Luật Đất đai 2013 để đảm bảo người sử dụng đất nhanh chóng đưa đất vào sử dụng tránh thực tế trong nhiều năm qua đã có nhiều dự án bất động sản, nhà ở tại các vị trí “đất vàng” hoặc dự án có quy mô diện tích rất lớn nhưng chủ đầu tư chậm đưa đất vào sử dụng, có dấu hiệu “găm” giữ đất, “đầu cơ” đất đai.

Rõ ràng việc bỏ cọc của Tân Hoàng Minh trong đấu giá mua lô đất Thủ Thiêm gây hệ lụy xấu và người bị thiệt hại nhất vẫn là người dân và thị trường tài chính, bất động sản và ảnh hưởng tiêu cực đến phát triển kinh tế xã hội của TP. Hồ Chí Minh, nhất là Thành phố đang trong quá trình phục hồi kinh tế sau đại dịch. Việc này cần sự vào cuộc quyết liệt của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để xử lý, trong đó có cả việc xử lý các vấn đề pháp lý đặt ra và sớm hoàn thiện các quy định pháp luật trong giai đoạn hiện nay.