'Tốc độ tăng giá bất động sản của Việt Nam quá khủng khiếp', tăng 400 lần so với năm 1990

nguồn cung phân khúc nhà ở quý I/2024 đạt 20.541 sản phẩm, trong đó có 4.300 sản phẩm mới hoàn toàn, còn lại là hàng tồn của các giai đoạn mở bán trước đó.

Trong quý I/2024, thị trường có 1.250 sản phẩm căn hộ bình dân được đưa ra, tăng hơn 70% so với quý IV/2023. 100% nguồn cung này đến từ các dự án nhà ở xã hội (NƠXH) tại các tỉnh thành.

Tuy nhiên, nguồn cung căn hộ cao cấp đang bắt kịp và có xu hướng "vượt" căn hộ trung cấp. Nguồn cung thấp tầng, đất nền chiếm 60,63%, nguồn cung cao cấp chiếm 16,37%, nguồn cung trung cấp chiếm 14,77%, bà Phạm Thị Miền - Phó trưởng Ban nghiên cứu thị trường và tư vấn, xúc tiến đầu tư Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết.

Tính từ thời điểm quý I/2023 đến quý I/2024, ghi nhận lượng giao dịch phân khúc nhà ở là tốt nhất, trong đó 6.200 giao dịch thành công trong quý I/2024, tăng 8% so với quý IV/2023 và gấp đôi cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ hấp thụ tiếp tục được cải thiện, đạt gần 31%, tăng 5% so với quý IV/2023 và 19% so với cùng kỳ năm trước.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính - Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, thị trường đang ghi nhận hiện tượng tăng giá căn hộ chung cư, đất nền, thổ cư cục bộ ở một số khu vực.

“Trong bối cảnh nền kinh tế vẫn chưa thực sự thoát khỏi khó khăn thì việc giá bất động sản tăng đột biến là bất thường, dấu hiệu của bong bóng cục bộ”, ông Đính nhận định.

TS. Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn Chính sách Tài chính - Tiền tệ Quốc gia cho hay, từ năm 1990 đến nay, giá vàng tại Việt Nam đã tăng 30 lần và thế giới cũng tăng đúng 30 lần. Trong khi đó, cùng khoảng thời gian này, giá bất động sản tại Mỹ theo khảo sát của chuyên gia tăng 100 lần, còn tại Việt Nam tăng khoảng 100 – 400 lần.

“Việt Nam là một trong những thị trường bất động sản có tốc độ tăng trưởng nóng nhất, và ngày càng nóng. Một miếng đất 10 m2 từ năm 1990 đến giờ vẫn chỉ là 10 m2 thôi nhưng giá trị đã khác nhau. Tôi nhớ tôi mua một căn nhà liền kề rộng 100 m2 vào năm 1990 với giá 56 triệu đồng/m2 (tương đương khoảng 5,6 tỷ đồng), nhưng bây giờ căn nhà đó được trả với giá 20 tỷ đồng. Tốc độ tăng giá bất động sản quá khủng khiếp”, ông Nghĩa nói.

Chuyên gia lấy ví dụ thêm, hai dự án mới ở gần Khu đô thị Ciputra Hà Nội đã có giá bán lên tới 280 triệu đồng/m2, Khu Ngoại giao đoàn cũng lên tới 100 – 120 triệu đồng/m2…

Trong khi đó, theo khảo sát của vị này, có hàng nghìn dự án bất động sản đang đắp chiếu, khoảng 60% trong số này là chủ đầu tư gặp khó khăn về tài chính, còn lại là khó khăn về thủ tục pháp lý.

Do đó, theo chuyên gia, tài chính cho thị trường bất động sản là một vấn đề rất quan trọng. Những năm gần đây, thị trường có một nguồn vốn mới là trái phiếu doanh nghiệp, nhiều tập đoàn lớn đã huy động vốn qua kênh này nhưng do nhiều nguyên nhân mà hiện nay họ đang gặp khó khăn về thanh khoản. Từ đầu năm đến nay, nhóm bất động sản phát hành được vài nghìn tỷ, theo ông Nghĩa, điều này cũng không giải quyết được vấn đề gì.

“Liên quan đến gói tín dụng 120.000 tỷ đồng, chúng ta nên quên nó đi. Bởi đây là gói tín dụng do 4 ngân hàng quốc doanh đề xuất để hỗ trợ phát triển nhà ở xã hội và nhà ở công nhân, họ không có trách nhiệm phải cung cấp vốn cho thị trường. Thay vào đó, các doanh nghiệp phải tự thu xếp nguồn vốn, nếu có ưu đãi thì nên là Chính phủ đứng ra làm. Tôi cho rằng phải thiết kế một gói mới bên cạnh gói này và Chính phủ cần phải có một chiến lược tài chính nhà ở thực sự”, vị này nhận định.

Cũng theo TS. Lê Xuân Nghĩa, ở thời điểm hiện tại không thể tin tưởng rằng thị trường trái phiếu doanh nghiệp có thể vực dậy thị trường bất động sản bởi khối lượng phát hành từ đầu năm đến nay chỉ khoảng vài nghìn tỷ. Theo tính toán của chuyên gia, thị trường địa ốc mỗi năm cần ít nhất 70.000 – 90.000 tỷ đồng từ kênh trái phiếu. Như vậy, vẫn phải trông cậy vào tín dụng ngân hàng, nhưng nếu không có sự hỗ trợ của Chính phủ thì một mình tín dụng không “gánh” nổi, nhất là vấn đề liên quan đến lãi suất.

Ngoài ra là các vấn đề liên quan đến pháp lý dự án, dù Chính phủ đã thành lập Tổ công tác đặc biệt và gặp gỡ các doanh nghiệp để trao đổi nhưng theo chuyên gia, cách này chưa thực sự hiệu quả. Thay vào đó, cách xử lý tốt nhất là nhằm vào các dự án đang có vướng mắc về thủ tục và tài chính mà có thể gỡ được nhanh. Tức là cần đến thực tế dự án để cùng chính quyền địa phương gỡ vướng.

“Tôi cho rằng Chính phủ đứng ra phát hành trái phiếu là tốt nhất. Khủng hoảng trái phiếu doanh nghiệp không chỉ có ở Việt Nam, ở một số nước Chính phủ còn thành lập quỹ cứu trợ trái phiếu, tức là doanh nghiệp phát hành trái phiếu mà không có khả năng thanh toán. Nghĩa là Chính phủ sẽ mua lại, khi doanh nghiệp phục hồi, Chính phủ bán trái phiếu ra và có lời. Tại Việt Nam, hiện năng lực phát hành trái phiếu của Chính phủ rất tốt, các nhà đầu tư quốc tế mua rất nhiều. Do đó, đề xuất phát hành trái phiếu Chính phủ để có nguồn vốn hỗ trợ nhà ở xã hội là một phương án rất hay và nên làm”, chuyên gia nêu quan điểm.