Tái định cư là gì? Các lưu ý trước khi mua nhà ở tái định cư?

Khái niệm về nhà ở tái định cư

Theo điều 3 khoản 6 Luật Nhà ở 2014 sửa đổi bổ sung 2020 thì nhà ở tái định cư được pháp luật quy định như sau: "Nhà ở để phục vụ tái định cư là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo quy định của pháp luật".

Đối tượng được mua nhà ở phục vụ tái định cư

Căn cứ theo khoản 2 Điều 30 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, có 03 đối tượng thuộc diện được thuê, thuê mua, mua nhà ở để phục vụ tái định cư bao gồm:

(1) Hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thuộc diện bị giải tỏa khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án vì mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng theo quy hoạch đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt;

(2) Hộ gia đình, cá nhân bị Nhà nước thu hồi đất ở gắn với nhà ở và phải di chuyển chỗ ở nhưng không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai và không có chỗ ở nào khác;

(3) Hộ gia đình, cá nhân là chủ sở hữu nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại theo quy định tại Điều 110 của Luật Nhà ở 2014.

Nhà ở để phục vụ tái định cư là nhà ở để bố trí cho các hộ gia đình, cá nhân thuộc diện được tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất ở, bị giải tỏa nhà ở theo quy định của pháp luật. Ảnh minh họa

Điều kiện để mua nhà ở tái định cư

Theo khoản 2 điều 3 Nghị định 99/2015/NĐ-CP, điều kiện được thuê, thuê mua, mua nhà ở để phục vụ tái định cư được pháp luật quy định như sau:

Trường hợp đối tượng quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản 1 Điều này có nhu cầu mua nhà ở thương mại hoặc thuê, thuê mua, mua nhà ở phục vụ tái định cư do Nhà nước đầu tư thì phải có tên trong danh sách được bố trí tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và có đơn đề nghị bố trí nhà ở tái định cư theo mẫu do Bộ Xây dựng ban hành;

Trường hợp đối tượng quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản 1 Điều này có nhu cầu thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội thì phải có tên trong danh sách được bố trí tái định cư theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, có đơn đề nghị bố trí nhà ở tái định cư bằng nhà ở xã hội theo mẫu do Bộ Xây dựng ban hành và phải thuộc diện chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở;

Trường hợp thuộc đối tượng quy định tại Điểm c Khoản 1 Điều này thì được bố trí nhà ở tái định cư theo quy định tại Điều 115, Điều 116 của Luật Nhà ở và pháp luật về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư.

Điều kiện chuyển nhượng nhà ở tái định cư

Nhà ở để phục vụ tái định cư có thể được chuyển nhượng chỉ cần đáp ứng điều kiện về nhà ở tham gia giao dịch quy định tại khoản 1, khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở 2014.

Đối với giao dịch phải có Giấy chứng nhận

Giao dịch về mua bán, cho thuê mua, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện sau đây:

+ Có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật;

+ Không thuộc diện đang có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện về quyền sở hữu; đang trong thời hạn sở hữu nhà ở đối với trường hợp sở hữu nhà ở có thời hạn;

+ Không bị kê biên để thi hành án hoặc không bị kê biên để chấp hành quyết định hành chính đã có hiệu lực pháp luật của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

+ Không thuộc diện đã có quyết định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà ở của cơ quan có thẩm quyền.

Đối với giao dịch không bắt buộc có Giấy chứng nhận

- Giao dịch về nhà ở sau đây thì nhà ở không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận:

+ Mua bán, thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai;

+ Tổ chức thực hiện tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương;

+ Mua bán, thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà ở quy định tại khoản 4 Điều 62 của Luật Nhà ở 2014;

+ Cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở;

+ Nhận thừa kế nhà ở;

+ Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại được xây dựng trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở từ chủ đầu tư nhưng chưa nộp hồ sơ đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận đối với nhà ở đó.

Có nên mua nhà tái định cư?

Muốn đánh giá được việc có nên mua nhà tái định cư hay không sẽ cần nắm được những ưu điểm và nhược điểm khi chọn mua nhà ở tái định cư.

Ưu điểm khi mua nhà tái định cư

Nhà ở tái định cư có giá rẻ hơn so với giá trị bán ra thị trường. Đặc biệt nhà tái định cư chung cư rẻ hơn nhà tái định cư liền kề mặt đất.

Đối tượng sở hữu nhà tái định cư được ưu tiên trong việc cấp giấy chứng nhận sở hữu hợp pháp.

Nhược điểm nhà tái định cư

Nhà tái định cư chung cư đôi khi vẫn được đánh giá có tiêu chuẩn chất lượng thấp, không có nhiều tiện ích như các căn hộ chung cư thương mại, nhà ở thương mại. Thậm chí có vị trí xa trung tâm. Thực trạng khu nhà tái định cư ô nhiễm môi trường hay chưa đáp ứng được các tiêu chuẩn nhà ở tái định cư, tiêu chuẩn diện tích nhà ở tái định cư bị hạn chế.

Những lợi thế về giá, quyền ưu tiên cũng như nhược điểm của các căn hộ nhà tái định cư hiện nay sẽ cần phải đánh giá và kiểm tra xem có thể đáp ứng được nhu cầu hay không. Lúc này bản thân người mua sẽ tự đánh giá được vấn đề có nên mua nhà chung cư tái định cư, mua nhà khu tái định cư.

Nhà ở tái định cư là nhà ở để bố trí khi nhà nước thu hồi đất, bị giải tỏa. Ảnh minh họa

Cách mua nhà tái định cư an toàn

Hiện nay tình trạng mua bán nhà tái định cư chưa sổ đỏ xảy ra nhiều trên thị trường và đây được xem là hình thức mua bán chứa nhiều rủi ro.

Đây cũng là thực trạng mà nhiều người muốn mua lại nhà tái định cư cần cảnh giác, phòng rủi ro, đảm bảo an toàn trong giao dịch. Bởi thực trạng nhà ở tái định cư chưa có sổ đỏ được bán mua đi bán lại diễn ra rất phổ biến dưới hình thức hợp đồng ủy quyền mua nhà tái định cư và cũng tiềm ẩn khó lường nếu không biết cách mua nhà tái định cư an toàn.

Hình thức hợp đồng ủy quyền mua nhà tái định cư thường có nội dung rõ ràng: “Bên được Ủy quyền (Bên mua) nhân danh và thay mặt bên Ủy quyền (Bên bán) thực hiện các công việc đối với căn nhà tái định cư đó”.

Tuy hợp đồng ủy quyền mua bán là hợp pháp nhưng đây là lỗ hổng để bên bán vi phạm hợp đồng không thực hiện bởi vì trên thực tế mảnh đất, nhà tái định cư vẫn thuộc về quyền sở hữu của bên bán theo đúng quy định pháp luật của nhà nước.

Bởi vậy nếu mua bán nhà đất tái định cư chưa có sổ đỏ thông qua hình thức “Hợp đồng ủy quyền” này thì nên thêm vào điều khoản ràng buộc đó là yếu tố định đoạt: “Sau khi nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mang tên bên A (Bên bán), bên B (Bên mua) được toàn quyền định đoạt căn hộ nêu trên theo quy định của pháp luật khi tham gia các giao dịch: bán, cho thuê, cho mượn, tặng cho, góp vốn, thế chấp với các điều kiện do bên B (bên mua) toàn quyền quyết định…”.

Đồng thời nên lập thêm một hợp đồng mua bán bằng văn bản quyền sử dụng đất, nhà ở… dù chưa được công chứng song song với Hợp đồng ủy quyền. Các điều khoản này sẽ giúp cho bên mua giảm thiểu rủi ro mua nhà ở tái định cư chưa có sổ đỏ, tạo sự an toàn trong giao dịch cao nhất. Ngoài ra, nên cố gắng thể hiện rõ các điều khoản hợp đồng mua bán.

Tuy nhiên, nhìn chung đối với hợp đồng ủy quyền này có nghĩa là bên bán (nhận ủy quyền) có thể chấm dứt hợp đồng bất cứ lúc nào.

Đồng thời nếu mua nhà suất tái định cư nên tìm hiểu kỹ các tiêu chuẩn của nhà tái định cư, chất lượng, vị trí… và những quy định có hạn chế về chuyển nhượng quyền mua nhà tái định cửa cho người không được diện mua loại hình nhà này hay không.

×